TBK 316 Sebepli Tahliye Davası ve Şartları 2026

TBK 316 sebepli tahliye davası, kiracının tahliye sürecinde önemli bir faktördür. Tabii ki bu süreçte kira sözleşmesi önemli bir unsur olarak dikkat çeker. Kira sözleşmesi, bir tarafın kiralananın kullanımını diğer tarafa bırakmasını, diğer tarafın da bunun karşılığı olarak kira bedelini ödemesini içeren, kullandırma amacı güden, iki tarafa borç yükleyen, rızai bir sözleşme türüdür. Kanun kiraya verene ve kiracıya asli yükümlülüklerin yanında yan yükümlülükler getirmiştir.

Biz de bu içeriğimizde kiracının borçlarından TBK m. 316’da düzenlenen kiralananı amacına uygun olarak özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık sebepli tahliye davasını sizleri bilgilendirmek amacıyla ayrıntılı bir şekilde ele alacağız.

TBK m. 316 Nedir?

Kira sözleşmelerinde kiraya verenin ve kiracının birtakım yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının asli yükümlülüğü kira borcunu ödemek iken kiraya verenin borcu ise kiralananı kullanıma elverişli hale getirmektir. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca tarafların asli yükümlülüklerin yanında yan yükümlülükleri de vardır. Bu kapsamda kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır.  Kiracının bu yükümlülükleri ihlal etmesi halinde kiraya verenin belli şartlar halinde sözleşmeyi fesih ve tahliye hakkı doğar.

---

Kira Hukuku alanında merak ettiğiniz diğer konular hakkında da bilgi sahibi olmak isterseniz, ilgili kategorimize göz atabilirsiniz.

---

TBK m. 316’ya Aykırılık Halleri

TBK m. 316 yükümlülüğünü uzunca ve detaylı olarak düzenlemiştir. Bu aykırılık halleri ve açıklamaları aşağıdaki gibidir:

Kiralananın Sözleşmeye Uygun Olarak Kullanılmaması

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmalıdır. Kiracı, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına aykırı olarak kullanamaz. Örneğin konut olarak kullanılması için kiralanan bir dairenin işyeri olarak kullanılması, avukat bürosu olarak kullanılmak için kiralanan bir yerin doktor muayenehanesi yapılması, ev sahibinin depo olarak kullandığı ve kiracının sözleşmeye göre kullanmaması gereken odanın kapısını çilingirle açık kullanması halleri açıkça kullanım amacına aykırılık oluşturur. Bu durumların yaşanması kiraya verenin fesih hakkının doğmasına sebebiyet verir.

Kiralananın Özenle Kullanılmaması ve Zarar Verilmesi

Kiracının kiralananı uygun kullanmasının yanı sıra kiralananı özenle kullanması gerekir. Bu kapsamda kiracının kiralananı kendi malıymış gibi özenle kullanması ve kiralananın zarar görmemesi için gerekli tedbirleri alması gerekir. Birden fazla kiracı varsa kiracılardan her birinin konutu ve eşyaları özenle kullanması zorunludur.

Özenle kullanma borcundaki temel kıstas kiralananın özünün zarar görmemesi ve ekonomik değerinde açık kayıp meydana gelmemesidir. Örneğin kiracının kiralananda muslukları zarar verici şekilde açması ve suların taşmasına sebep olması, akan çatının taşınmaza zarar vermemesi için gerekli tedbirleri almaması, kiraladığı hayvan hastalanması halinde derhal veterinere götürmemesi, kiralanana kaçak yapı yaparak taşınmazı hukuki tehlikeye düşürmesi özensiz kullanılma borcuna aykırılık oluşturur.

Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Kiralananın Başkasına Devredilmesi veya Kullandırılması

Kiracı kiralananı kiraya verenden habersiz başkasına devredemez. Kiracının kiraya verenden habersiz kiralananı devretmesi veya alt kiraya vermesi sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebi oluşturabilir.

Kira sözleşmesinde kiracının yanında kimlerin kalabileceği sınırlandırılmışsa, bu sınırlama dışında kalan kişilerin kiralananda kalması da özen borcuna aykırılık teşkil eder. Ancak bu kişilerin misafir olarak kalmaları aykırılık teşkil etmez. Kalma süresinin misafirliği ve dürüstlük kuralına göre makul karşılanabilecek süreyi aşması halinde özen borcuna aykırılık söz konusu olabilir.

---

Tahliye Taahhütnamesi isimli içeriğimize de göz atabilirsiniz.

---

Ev Sahibine Karşı Suç İşlenmesi

Kiracı, kiraya verene karşı saygı gösterme yükümlülüğü altındadır. Kiracının kiraya verene karşı suç teşkil eden bir fiil işlemesi yani kiraya verene karşı hakaret etmesi, kiraya vereni darp etmesi, ölümle tehdit etmesi gibi durumlar kira ilişkisindeki güven ortamının bozulmasına sebebiyet verebilir. Bu durum kiraya veren bakımından kira sözleşmesini çekilmez hale getirecektir. Kiraya veren bu sebeple TBK 316’ya dayalı tahliye davası açabilir.

Kiracının suç teşkil eden fiilinin bir ceza yargılamasına konu olması ve yargılama sonucu kiracının beraatine karar verilmesi dahi sözleşmenin feshine engel değildir. Bunun sebebi mahkemenin yapacağı incelemenin taraflar arasındaki kira sözleşme ilişkisinin devam edip etmeyeceğinin, özen yükümlülüğüne uyulup uyulmadığının tespiti olmasındandır. Yani ceza yargılamasında verilen beraat kararı taraflar arasındaki çekilmezlik unsurunu ortadan kaldırmayacaktır.

Komşulara Rahatsızlık Verilmesi

Kiracı davranışlarıyla, aynı taşınmazda oturanları ve komşuları rahatsız etmemek, herhangi bir biçimde onlara zarar vermemekle de yükümlüdür. Onlarla iyi ilişkiler içinde olmalı, saygılı davranmalıdır. Kiracının komşuluk ödevlerine uygun davranması gerekir. Örneğin kiracı, binada kumarhane işletemez, gürültü çıkararak bağırıp çağırarak çevreyi rahatsız edemez.

Aynı şekilde sınırı aşan duman, toz, koku ya da gürültü çıkarmak suretiyle kiracının taşınmazda oturanlara veya komşulara rahatsızlık vermesi, komşulara karşı suç işlemesi, hakaret etmesi, aşağılayıcı ifadeler kullanması, darp etmesi, ölümle tehdit etmesi gibi durumlar bu ihlalin kapsamına girer. Birden fazla kiracı varsa kiracılardan birisinin dahi belirtilen şartlarda sözleşme ihlali, sözleşmenin feshi için yeterlidir.

Ancak taşınmazda oturanlar ile komşuların sözleşme ve yasaya uygun olarak bireysel ve ortak alanları kullanmalarına katlanmak, bu noktada saygılı olmak zorundadır. Örneğin çocuklu ailelerin buna bağlı makul gürültülerine katlanma, asansörün bu çerçevede kullanımına saygı gösterme yükümü vardır.

---

Kiracı En Kolay Nasıl Çıkarılır? sorusuna yanıt verdiğimiz içeriğimize de göz atabilirsiniz.

---

Sürekli Olarak Kolluk Müdahalesi Gerektiren Davranışlar

Kiracının kiralananı kullanırken gerçekleştirdiği olay ve davranışlar kolluk kuvvetlerinin müdahalesini gerektirebilir. Bu durumun süreklilik arz etmesi komşuları rahatsız edecek, huzurlarını kaçıracaktır. Kolluk kuvvetlerinin tuttuğu tutanaklar ihlali ispat edecek niteliktedir ve dava için önemli bir delildir.

TBK m. 316 Sebebiyle Feshin Şartları

TBK 316’ya göre sebepli olarak tahliye talep edilebilecek bazı ihlal şartları bulunmaktadır. Bu şartlar ise şu şekildedir:

İhlal Esaslı Olmalıdır

Kiracının amacına ve özenle kullanma borcunun her türlü ihlali fesih kapsamına girmez. Buna göre ihlallerin bu kapsama girmesi için esaslı olması gerekir. İhlalin esaslı nitelikte olup olmadığını ise hakim somut olaya göre değerlendirecektir. Hakim değerlendirmeyi yaparken ihlalin şekli, zamanı ve yoğunluğunu dikkate alacaktır. Örneğin kapı kolunun kırılması, prizlerden birinin duvardan dışarı sarkması gibi basit ihlaller fesih hakkı vermez. Ancak konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması, gece geç saatlere kadar sürekli gürültü yapılması gibi durumlar esaslı ihlal olarak nitelendirilir ve kiraya verenin fesih hakkı doğar.

İhtar Çekilmelidir

Aykırılığın tespiti halinde kiraya veren ihtar çekmekle yükümlüdür. İhtar çekilmeksizin açılan tahliye davası reddedilecektir. Ancak bu hüküm yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir, diğer kira ilişkilerinde kiraya veren herhangi bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini hemen feshedebilir.

Çekilecek olan ihtar yazılı olmak zorundadır. İhtarda aykırılığın giderilmesi aksi halde sözleşmenin feshedileceği hususu mutlaka yer almalıdır. Aksi halde ihtar geçersiz sayılacak ve fesih hakkı doğmayacaktır.

İhtara Gerek Olmaksızın Fesih

Kural olarak kiraya veren sözleşmeyi feshetmeden önce kiracıya en az 30 günlük süre vererek ihlalin giderilmesi için ihtar çekmelidir. Ancak bu kuralın istisnaları bulunmaktadır. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında aşağıdaki durumlarda kiraya veren ihtara gerek kalmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir:

• Kiracının Kiralanana Kasten Ağır Zarar Vermesi: Özensiz kullanımın ve saygısızca davranmanın daha ağır şekli, kiralanana kasten ağır zarar verilmesidir. Ancak söz konusu zarar ağır bir zarar olmalıdır. Kiracının zararı kasten vermesi gerekir. Bu sebeple ihmal yeterli değildir. Örneğin, konutun duvarının yıkılması veya pencere açılması, otomobilin yanması, asansörün kullanılamaz hale getirilmesi, ruhsatsız yapıların yapılması kiralanana ağır zarar veren hallerdir. Ancak bir pencerenin, kapının, kalorifer peteklerinden birinin, birkaç musluğun kırılması veya sökülmesi ise ağır zarar olarak nitelendirilemez. Söz konusu zararı kiracı veya yanındaki kişilerin vermiş olması arasında bir fark yoktur.
• Kiracıya Verilecek Sürenin Yararsız Olacağının Anlaşılması: Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa verilecek süre yararsız olacaktır. Kiracının davranışlarının süreklilik taşıması ve sözlü yapılan ihtara rağmen aykırılıkta ısrar etmesi halinde de süre vermeye gerek yoktur. Aynı şekilde kiracının tutumu sebebiyle ortaya çıkan olumsuz durumu eski hale getirmeye ekonomik gücü yoksa ya da kiraya verenin onarılması mümkün olmayan bir zararı ortaya çıkmışsa artık kiracıya süre vermenin bir faydası kalmaz.
• Kiracının İhlalinin Kiraya Veren veya Komşular Bakımından Çekilmez Hale Gelmesi: “Çekilmez hal” kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarının kiraya veren veya komşular bakımından kira ilişkisinin devamı için objektif olarak katlanılmaz bir hal almasıdır. Bu değerlendirme yapılırken olayın ağırlığı, sürekliliği, güven ilişkisinin hangi ölçüde zedelendiği gibi birçok unsur ele alınır. Örneğin kiraya verene karşı suç işlenmesi, komşulara sürekli olarak küfür ve hakaret edilmesi, sağlık kuruluşu bünyesinde kiralanan bir kafeteryada sigara içilmesi gibi durumlarda çekilmezlik unsurunun varlığı kabul edilir.

Yukarıdaki İstisnai Haller Hariç İhtarda Süre Verilmelidir

Çekilecek olan ihtarda kiracıya ihlali gidermesi için makul bir süre verilmelidir. Kiraya verenin fesih hakkının doğması için verilen süre içinde aykırılık giderilmemiş olmalıdır. TBK uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre verilmelidir.

İhtar Sonucu İhlal Giderilmemiş Olmalıdır

Çekilen ihtarda verilen süre içerisinde aykırılık giderilmemiş olursa kiraya verenin fesih hakkı doğar. Kiracı verilen sürenin geçmesinin ardından aykırılığı giderse dahi kiraya verenin fesih hakkı önlenemez. Ancak önemle belirtmek gerekir ki kiracı ihtara konu olan aykırılığı giderir ve başka bir aykırılığın ortaya çıkmasına sebep olursa kira sözleşmesi feshedilemez. Bu durumda kiraya verenin bu yeni aykırılık için tekrar ihtar çekmesi gerekir. Ancak kiracı bu durumu süre kazanmak veya başka sebeple kasıtlı olarak yapıyorsa kiraya veren için çekilmezlik unsurunun varlığı kabul edilir ve ihtara gerek olmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir.

TBK 316 Sebepli Tahliye Davası

Kiraya veren feshin şartlarını yerine getirmesinin ardından tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini talep edebilir. Yani kiraya veren fesih beyanından sonra ayrıca bir tahliye davası açılmak zorunda değildir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında feshe rağmen tahliye gerçekleşmezse kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya verenin TBK 316 sebepli tahliye davasını açmak için herhangi bir süre sınırı yoktur ancak makul bir süre içerisinde açmalıdır. Aksi halde bu husus mahkemede kiraya verenin aleyhine olabilir.

Arabuluculuk

Kira sözleşmelerinden kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk zorunludur. Bu itibarla arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar mahkemece usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde anlaşılamaması halinde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile birlikte dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

TBK 316 sebeple tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Davanın başka bir mahkemede açılması halinde bu husus mahkemece her aşamada dikkate alınarak davanın usulden reddedilmesine sebep olur. Yetkili mahkeme ise birden fazla yer mahkemesi olabilir:

• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
• Kiracının yerleşim yeri mahkemesi,
• Kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir. Davacı bu yerlerden herhangi birinde dava açabilir.

İspat ve Deliller

TBK 316 sebebiyle tahliye davası açan kiraya veren bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını, bu aykırılıkların esaslı, kendisi ve komşular bakımından çekilmez olduğunu ispatlamalıdır. Kiraya verenin kullanabileceği deliller başlıca şu şekildedir:

• Kolluk tarafından tutulan tutanaklar
• Site yönetimi tarafından tutulan tutanaklar
• İhtarname
• Tanık beyanları
• Güvenlik kamera kayıtları

Ayrıca mahkeme TBK 316 sebepli tahliye davasında bilirkişiye başvurarak kiralanın durumu hakkında bilgi sahibi olabilir. Bu kapsamda bilirkişi marifetiyle gerçek zararın tespiti ve hesaplanması sağlanmış olur.

---

Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir? sorusuna yanıt verdiğimiz içeriğimizi de inceleyebilirsiniz.

---

TBK 316 Sebepli Tahliye Davasında Verilen Karar Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Davası lehine sonuçlanan davacı karar kesinleşmeden kararı icraya koyabilir. Davacı kiraya veren kararın tebliğinden itibaren ilgili icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu talep sonucu icra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilmektedir. Tahliye emri sonrasında kiralananı tahliye etmekte direnen kiracı zorla tahliye ettirilebilmektedir. Ancak kiracı tahliye emri sonrası icranın geri bırakılması yoluna başvurursa tahliye işlemi geçici olarak durmaktadır. Ayrıca icra yoluyla tahliyede ödenen harçlar kiracıya yükletilir.

TBK 316 Sebepli Tahliye Davasında Yargıtay Kararları

• Yargıtay 6. HD. 11.5.2016T., 2015/10963E., 2016/3835K.

Söz konusu karara konu olayda kiracı kiralananda izinsiz inşaat yapımı, kamuya ait alan işgali ve çevre sakinlerinin huzurunu bozucu hareketler sebebiyle kira sözleşmesine aykırılıklarda bulunmuştur.

TBK 316 gereği kiracının kiralananı sözleşmeye ve özen yükümlülüklerine uygun olarak kullanmalıdır. Kiracının kiralananda izinsiz olarak değişiklik yapması, taşınmazın hukuki durumunu tehlikeye düşürmesi veya idari yaptırım tehlikesi oluşmasına sebep olması sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmektedir. Özellikle taşınmazlarda izinsiz ve ruhsata aykırı yapı ağır sözleşme ihlalleri olarak değerlendirilmektedir.

Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Yargıtay söz konusu olay hakkındaki değerlendirmesinde yapılan ihlalin sadece sözleşmeye aykırılık yönünden değil, taşınmazın hukuki niteliğine tehlike oluşturduğu için ağır sözleşme ihlali olarak belirlemiştir. Olayda kiracı belediyenin uyarısına rağmen ruhsatsız yapı inşaatına devam etmiş ve sözleşmeye aykırılık kasti ve ağır bir hal almıştır. Yargıtay bu yönüyle sözleşmeye aykırılık oluşturan ruhsatsız eklentileri, kaçak yapıları ve izinsiz terasları kasten ağır bir zarar verme olarak değerlendirmiş, yazılı bir bildirimle ihtara gerek kalmaksızın feshedebileceğini belirlemiştir.

• Yargıtay HGK 23.12.2021T., 2017/1770E., 2021/1738K.

Somut olayda kiraya veren, kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullandığı, kiralanandan başka bir bölüme izinsiz olarak geçtiği ve kiraya verenin bu duruma itiraz etmesi üzerine hakaret ve fiziksel şiddete maruz kaldığından bahisle TBK 316’ya dayalı tahliye isteminde bulunmuştur.

Yargıtay TBK m.316 kapsamında kiracının yalnızca kiralananı özenle kullanmakla değil aynı zamanda kiraya verene ve aynı taşınmazda bulunan kişilere karşı saygılı davranmakla yükümlü olduğunu belirtmiştir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda taraflar arasında karşılıklı hakaret, iftira ve fiziksel şiddet ceza yargılanmasına taşınmıştır. Ceza yargılanmasında beraat kararı verilmiş olsa dahi bu durum kira ilişkisinin güven unsurunu ortadan kaldırarak kiraya veren bakımından ilişkiyi çekilmez hale getirmiştir. Ayrıca Yargıtay, ceza mahkemesi kararlarının hukuk hâkimini bağlamadığını belirterek kiracı hakkındaki beraat kararının sözleşmeye aykırılık değerlendirmesine engel olmadığını ifade etmiştir.

Tüm bu nedenlerle TBK m.316’da düzenlenen şartların somut olayda gerçekleştiği, kira ilişkisinin taraflar bakımından çekilmez hâle geldiği kabul edilmiştir. Bu kapsamda kiraya verenin çekilmez unsurunun varlığı ile ihtara gerek kalmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshetme hakkı doğmuştur.

Sıkça Sorulan Sorular

TBK 316 Kapsamında Tahliye Sebepleri Nedir?

Kiralananın amacı dışında kullanılması, özen borcuna aykırılık, komşulara saygı gösterme borcunun ihlali tahliye sebebi oluşturabilir.

TBK 316 Kapsamında İhtarname Zorunlu Mu?

Kural olarak kiraya veren kiracıya ihtarname çekerek söz konusu aykırılığın giderilmesi için süre vermelidir. Ancak Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Komşulara Rahatsızlık Veren Kiracı Tahliye Ettirilebilir Mi?

Evet. Kiracının gürültü yapması, kavga çıkarması, huzursuzluk vermesi veya komşuluk ilişkilerine zarar verecek davranışlarının sürekli hal alması halinde TBK 316 sebepli tahliye davası açılabilir.

Kiracım Beni Darp Etti, Tahliye Davası Açabilir Miyim?

Evet. Kiracının kiraya vereni darp etmesi veya hakaret etmesi kira ilişkisini çekilmez hale getireceğinden tahliye davasının konusu olabilir.

Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi Tahliye Sebebi Mi?

Evet. Kiracının kiralanana kasten veya özen yükümlülüğüne aykırı esaslı ihlalleri tahliye sebebi olabilir.

TBK 316 Sebepli Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Evet. TBK 316 Sebepli Tahliye Davası açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilecektir.