İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI NEDİR ?

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet ya da elbirliği halinde mülkiyete konu olan mallarda ortaklar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava çeşididir.

Anahtar Kelimeler: ortaklık, ortaklığın giderilmesi, izâle-i şuyu, mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet, harç, yargılama giderleri, avukatlık ücreti, kat mülkiyeti, miras, miras ortaklığı, mahkeme, aynen taksim, satış, ihale, hisse, paydaş

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davası Neden Açılır?

Bir ortaklık ilişkisinin dava yoluyla sonlandırılması için açılır. Ortaklık, birlikte mülkiyeti ifade eder. Elbirliği veya paylı mülkiyet hallerinde ortaklar/paydaşlar arasında uyuşmazlık yaşandığında ortaklığın giderilmesi ihtiyacı doğabilmektedir.

• Elbirliği Mülkiyeti: TMK m.701’de ‘’ Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti’’ olarak tanımlanmıştır. Elbirliği mülkiyetinde elde edilen paylara bölünmez. Malikler arasında paydaşlık değil ortaklık bulunur. Elbirliği mülkiyetinin en yaygın örneği miras ortaklığı halidir. Ölüm ile birlikte mirasçılar arasında oluşacak olan ortaklık elbirliği mülkiyeti doğurur. TMK m.640’a göre; ‘’Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.”

Kanunda düzenlenen hukuki işlemle elbirliği ortaklığı halleri; eşlerin mal rejimlerinden edinilmiş mallarda ortaklık ve genel mal ortaklığı halleri, aile malları ortaklığı ve adi ortaklıklardır.

• Paylı Mülkiyet: TMK m.688’de birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması hali olarak açıklanmıştır. Her paydaş mülkiyet hakkını pay oranında kullanır ve pay üzerinde bağımsız olarak tasarruf yetkisini haizdir.  Başka türlü belirlenmediği sürece paylar eşit kabul edilir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davası Kimlere Karşı Açılır?

Taşınır veya taşınmaz mala ortak olan tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Herhangi bir paydaş söz konusu maldaki ortaklığın bitirilmesine yönelik talepte bulunabilir. Maliklerden bir tanesi açarak, diğer tüm malikleri davalı olarak davaya dahil edebilir. Aynı şekilde birden fazla malik tarafından da da diğerlerine karşı dava açılabilir.

İzâle-i Şuyu davasında kural, davacı olmayan diğer tüm maliklere karşı davanın yöneltilmesidir. Yani, her bir hissedar taraf olarak mutlaka yer almalıdır. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden dava sonuçlandırılamaz.

Paydaşlardan birinin ölümü halinde de mirasçı olarak, mirasçılık belgesinde yer alan tüm mirasçıların aynı şekilde taraf olarak gösterilmesi gereklidir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davasının Açılamayacağı Haller

Ortaklığın giderilmesinin istenmesi kanun koyucu tarafından konulan bazı sınırlamalara tabidir. Buna göre aşağıdaki hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez:

• Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme zorunluluğu varsa ortaklığın giderilmesi istenemez.
• Taraflar bir sözleşmeyle paylaşmayı isteme hakkını sınırlandırmışlarsa ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu sınırlandırma en çok 10 yıllığına yapılabilir.
• Dürüstlük kurallarına göre uygun olmayan bir zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez.
• Aile konutu şerhi bulunan bir konut, bu şerh terkin edilmediği müddetçe konuttaki ortaklığın giderilmesi istenemez.
• Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurma imkanı varsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
• Taşınmaz kamulaştırılmışsa, kamulaştırma kararı ilgili kişilere tebliğ edilmişse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenemez. Çünkü o taşınmazın devir ve temliki artık yapılamaz.
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların ortaklığının giderilmesi davası mümkün değildir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Yetkili mahkeme, davaya konu olan mal taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Söz konusu mal taşınır ise davalı tarafın yerleşim yeri mahkemesi yetkili mahkemedir.

Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Örnek vermek gerekirse, Eskişehir’de bulunan bir taşınmaza yönelik açılacak İzale-i Şuyu davası Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır. Eskişehir, İstanbul, Ankara’da bulunan birden fazla taşınmaza ilişkin açılacak İzale-i Şuyu davası bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davasında Harç ve Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davasında alınan harç davaya konu olan malın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre maktu ya da nisbi harç olarak belirlenir. Taşınır ise maktu, taşınmaz ise nisbi harç alınır. Dava açılırken malın niteliğine taşınır ya da taşınmaz olduğuna bakılmaksızın maktu harç alınır.

Taşınmaz mal paydaşlar arasında aynen paylaştırıldığında söz konusu taşınmazın değeri üzerinden binde 4,55 oranında nisbi karar ve ilam harcı alınır. Taşınmaz satış yoluyla paylaştırılırsa satış bedelinden bir ortağın payına düşecek paranın binde 11,38 oranında nisbi karar ve ilam harcı alınır.

Bunların dışında kalan diğer yargılama giderleri ise tanık, bilirkişi ücretleri ve keşif masraflarıdır.

Bu davanın kazananı veya kaybedeni yoktur, taraflar için benzer sonuçlar doğurur. Davayı açan paydaş harç ve giderleri davanın başında ödemek zorundadır. Ancak davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri paylar oranında taraflara yükletilir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davasında Avukatlık Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında alınacak avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde belirtilen ücretlerden az olmamak kaydıyla konu edilen malın değeri, taraf sayısı, işin zorluğu gibi durumlara göre belirlenmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası için 17.400 ve de ayrıca satış memurluğunda yapılacak işlerin takibi için 7.600 Türk Lirasının altında ücret alınmamaktadır. Belirlenmiş olan bu 25.000 Türk Lirası asgari ücreti ifade etmektedir. Ücret çoğunlukla bu bedelden yüksek olacaktır, zira bu altına düşülmemesi gereken ücrettir.

İstanbul Barosu tarafından yayınlanan Avukat- Vekileden Arasındaki En Az Ücret Çizelgesi’ne göre belirlenen ücret 36.400 Türk Lirası’ndan az olmamak üzere dava konusu malın/malların muhammen bedelinin vekiledenin payına düşen miktarının yüzde 10’udur.

Uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarında bu miktarlardan daha yüksek ücretler alınmaktadır. Bunlar dışında ek olarak dava masrafları ve ilam vekâlet ücreti de alınması söz konusudur.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davasında Arabuluculuk

Ortalığın giderilmesi davasının açılabilmesi için arabuluculuk müessesesi 5 Nisan 2023 tarihinde dava şartı haline getirilmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan izale-i şuyu davaları öncesinde arabulucuya başvurulması zorunludur. Aksi takdirde dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddi gündeme gelir.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davasında Paylaşım

Ortaklık aynen taksim veya satış yoluyla taksim yöntemlerinden biri ile giderilir. TMK m.699’da ‘’ Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.’’denilmiştir. Yani, ortaklığın giderilmesi iki şekilde sağlanır:

1. Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu:

Söz konusu malın aynen bölünmesini ifade eder. Taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Bu talebe istinaden hakim, malın aynen taksim edilmesi için gerekli olan şartların bulunup bulunmadığını inceler. Nitekim TMK m.699/2’de ‘’ Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin işlemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.’’şeklinde açıklanmıştır. Bölünen parçalar denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek bu denkleştirme sağlanır.

Söz konusu taşınmazın yüzölçümü, niteliği, paydaş sayısı gibi hususlara göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı mutlaka araştırılır. Taşınmaz önemli derecede değer kaybına uğrayacak ise aynen taksime karar verilmeyebilir.

Davaya konu olan taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurmak mümkünse, mahkeme bu yönde tespit yapmalı ve kat mülkiyeti kurulması mümkünse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

2. Satış Suretiyle İzale-i Şuyu:

Daha yaygın olarak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine gidilir. Bu yöntemde söz konusu mal pazarlık veya açık artırma suretiyle satılarak, elde edilen bedel ortaklar arasında payları oranında bölüştürülür. TMK m.699/3 uyarınca da ‘’ Bölme istemi durum ve koşulara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunmuş. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.’’

Söz konusu mal paydaşlar arasına bölüşülemezse veya malın bölünmesi ciddi değer kaybına yol açacaksa ya da bölünme istemi durum ve koşullara uygun değilse satış suretiyle bu ortaklık giderilir.

Satış işlemi paydaşlar arasında yapılacak ise tüm paydaşlar bu satıma rıza göstermelidir. Eğer paydaşlardan biri bile bu satışa rıza göstermez ise halka açık bir şekilde pazarlık veya açık artırma yoluyla satış yapılır.

Satış sonucu elde edilen bedelin hangi oran ve tutarda bölüşülmesi gerektiği mahkeme ilamında belirtilmelidir.  Mahkeme bu konuda bir satış memuru tayin eder.

Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi Davası

Veraset ilamı adındaki mirasçılık belgesi Sulh Hukuk Mahkemesi veya noterden alınarak ve bu ilamda düzenlenen miras payları oranı dikkate alınarak paylaşım yapılır. Ortaklığın giderilmesi davası veya miras taksim davası ile miras ortaklığı giderilir. Bu husustaki hukuki nitelendirmeyi hakim yapar.

TMK m.642’ye göre; ‘’Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Her mirasçı terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.’’

Bunun dışında mirasçılar paylaşım talebi yerine elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi yönünde de talepte bulunabilirler. Bu husus TMK m.644’te düzenlenmiştir. Buna göre ‘’Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerideki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.’’

Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası

Kat mülkiyeti kurulmasıyla ortaklığın giderilmesinin hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunudur. Bu kanunu 10.maddesine göre; ‘’Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.’’

Taraflardan biri bu yönde talepte bulunduğunda hakim, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli koşulların sağlanıp sağlanmadığını inceler. Bu dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından diğerlerinin tümüne açılır. Kat mülkiyeti kurulması için söz konusu yapıp arsa üzerinde bulunmalı, tamamı kagir olmalı, yani taş veya tuğladan yapılmış olmalı, yapı tamamlanmış olmalı, her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olmalı ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmelidir.

Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi halinde ortaklara ayrılan bağımsız bölümler arasında değer farkı gündeme gelirse para eklenerek denkleştirme sağlanır.

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davasında Satış

Ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesi talep edildiğinde mahkeme öncelikle satış yolu ile ortaklığın giderilip giderilemeyeceğini araştırır. Eğer hangi yöntemin kullanılacağı belirtilmemişse mahkeme tarafından önce aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenir. Şayet aynen taksim mümkünse öncelikli olarak bu yola başvurur. Ancak yukarıda da bahsedildiği üzere bölünmenin mümkün olmadığı durumlarda ya da ciddi değer kaybının yaşanacağı hallerde satış yoluyla ortaklık giderilir.

1. Satış Usulü:
   Satış işlemi açık artırmayla gerçekleşir. Bu açık artırma herkese açık olarak yapılabileceği gibi yalnızca ortaklar arasında da yapılabilir. Ancak yalnızca ortaklar arasında yapılacak açık artırma için tüm paydaşların onay vermesi ve mahkemenin bu yönde bir karar alması gerekir.

2. Satış Memuru:
   Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra dosya talep üzerine Satış Memurluğuna iletilir. Mahkeme bir satış memuru belirler ve satış süreci İcra İflas Kanununa göre yürütülür.

3. Kıymet Takdiri:
   Davaya konu mala yönelik olarak kıymet takdiri yapılmalıdır. Belirlenen satış memuru satışın hazırlıklarını yapar ve kıymet takdirini gerçekleştirir.  Yapılan bu kıymet takdiri taraflara tebliğ edilir ve taraflar uygun bulmazlarsa itirazda bulunabilirler. Bu itirazlara Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bakılır. Keza satış memurunun işlemlerine karşı şikayetlere de burada bakılır. Yapılan bu itiraz hakkında Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği karar kesindir.
   Kıymet takdirinde kesinleşen bedel, açık artırmadaki ihale başlangıç bedelinin yarısıdır. Örnek vermek gerekirse kıymet takdiri 2.000.000 Türk Lirası olarak kesinleşmişse açık artırmadaki başlangıç bedeli 1.000.000 Türk Lirası olur.

4. Satış İlanı:
   Kıymet takdiri kesinleştikten sora satış memuru, satış koşullarını belirleyip ilan eder. İlanda söz konusu malın türü, özellikleri, kıymet takdirinde kesinleşen bedel, ihalenin yapılacağı yer gibi hususlar bulunur. Satıştan en az 1 ay önce ilan yapılmalıdır.

5. İhale:
   İcra İflas Kanunu m.115’te ihalenin nasıl gerçekleştirileceği düzenlenmiştir. Bu maddeye göre;
   ‘’Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.
   Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer.

İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.

İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir.

Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur.

İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar.

Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar.

İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir.’’

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi ) Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası taraf sayısı, taşınmazlarla ilgili farklı iddialarda bulunulması, , mahkemenin iş yükü, davaya konu malın nitelik ve niceliğine göre süre değişkenlik gösterebilmektedir. Ancak bir sorun yaşanmaması halinde ortalama olarak 1-1,5 yıl arasında sonuçlanır. Şayet yargılama istinaf ve temyiz ile üst mercilere taşınırsa süre 3-5 yıla çıkmaktadır.

Paydaşlardan Birine Tebligat Yapılamaması ve İlanen Tebligat

Tebligatta bir usulsüzlük durumu davanın geçerliliğini etkiler. Paydaş sayısının çok olduğu örneğin, miras ortaklığındaki mirasçıların da ölümüyle onların paylarının da kendi mirasçılarına  kalması halinde yüzlerce kişiden oluşan birlikte mülkiyet hali , gibi durumlarda tebligatların ulaşımı zorlu bir hal alır. Bu da ortaklığın giderilmesi davası için geciktirici bir mesele teşkil edebilir.

Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi’nde kayıtlı bulunan adrese veya muhtara tebligat ulaştırılır. Eğer paydaşların adresleri kayıt sisteminde yoksa, bilinmiyorsa, meçhul ise ilanen tebligat yapılır.

Muhdesat İddiası Nedir?

Muhdesat, başkasına ait olan bir taşınmaz üzerindeki yapıyı ifade eder. Bir arazinin üzerindeki yapı arazinin sahibinin değil de başkasınındır. Bu yapı bina, fidan ya da ağaç olabilir. Artık o araziden ayrı olarak düşünülemeyecek olan yapılardır.

Muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma davalarında ileri sürülür. Ortaklığın giderilmesi davasında her bir ortak, söz konusu taşınmaz üzerindeki yapının kendisine ait olduğunu ileri sürebilir. Eğer bir taraf böyle bir iddiada bulunursa ve diğerleri bunu kabul ederse bir problem oluşmaz, iddiada bulunan kişinin söz konusu yapının sahibi olduğu kabul edilir. Ancak bir taraf dahi bu iddiayı kabul etmezse, muhdesat iddiasında bulunan tarafa, muhdesat aidiyetinin tespiti davası açması için mahkeme tarafından süre verilir. Bu dava açıldığı takdirde ortaklığın giderilmesi davası için bekletilir mesele yapılır. Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanması için muhdesatın aidiyeti davasının sonuca bağlanması beklenir. Eğer verilen kesin süre içinde dava açılmazsa, muhdesat iddiası hiç yokmuş gibi ortaklığın giderilmesi davasına devam olunur.

Sıkça Sorulan Sorular

1.Taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu ise ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Bahsedilen durumda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu m.7’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre;’’ Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. ‘’

2.Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa ne yapılır?

Hakim, muhdesat iddiasında bulunan kişinin Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davasını açması için süre verir ve bu davanın sonucunu ortaklığın giderilmesi açısından bekletici mesele yapar.

3.Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken pay satışı mümkün müdür?

Elbirliği mülkiyetinde malikle tek başına tasarrufta bulunamayacağından bu soru paylı mülkiyet ile sınırlıdır. Söz konusu dava ederken pay sahiplerinin hisse satışı yapması hukuki olarak mümkündür. Nitekim bu yönde Yargıtay kararları da mevcuttur. Bu satışı engelleye yasal bir düzenleme de mevcut değildir.

4.Ortaklığın giderilmesi davasına katılım sağlanmazsa ne olur?

Davayı açan paydaş, davaya katılmak zorundadır. Geçerli mazeret sunmadan davaya katılmadığı takdirde davası işlemden kalkar. Davalı tarafsa katılım sağlamak zorunda değildir, dava devam eder. Ancak yokluğunda yapılan işlemlere karşı itirazda bulunamaz. Davalılar tebligat sonrasında davaya karşı itirazda bulunacaklarsa mahkemeye dilekçe vermeli ve duruşmaya katılmalıdırlar.

5.Ortaklığın giderilmesi davasının açılması nasıl engellenir?

Her bir paydaş ortak mülkiyeti sonlandırmak istiyorsa bu davayı açma hakkını haizdir. Eğer diğer ortak ya da ortaklar buna engel olmak istiyorsa anlaşma yoluna gitmelidir. Örneğin elbirliği mülkiyeti söz konusu ise bunu paylı mülkiyete çevirme yoluna gidilebilir.

Paydaşı paydaş olmaktan çıkartmak da mümkündür. Ancak diğer paydaşlara karşı davranışlarının bu aydaşlığı sürdürmeyi imkansız hale getirmiş olması gerekir.

Ortaklık satış suretiyle giderilecekse, taşınmazı kaybetmek istemeyen paydaş ihaleye katılarak taşınmazı alabilir.

6.Dava masraflarını kim öder?

Davayı açan taraf dava masraflarını öder ancak dava sonunda söz konusu masraflar ortaklara hisseleri oranında paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Önemi

Ortaklığın giderilmesi davası sürecinde avukatın profesyonel yardımı çok büyük önem taşır. Ortaklık konularında uzman bir avukattan alınacak destek dava sürecinin sorunsuz ilerlemesine katkı sağlayacaktır. Ortaklığın giderilmesi davasında tecrübeli hukuk büromuzdan alacağınız yardım ,sürecin hukuka uygun ve hızlı ilerlemesini sağlayacaktır. Gayrimenkul avukatı olarak tarafımıza ulaşabilirsiniz.

İpek HEPDİKER
Burak Temizer Hukuk Bürosu