Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı veya bir parçası üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini talep etme hakkına sahip olur.

Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre de aynı şartlar altında, tapuya kayıtlı olan ancak tapu kayıtlarından malikin tespit edilemediği veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verildiği hallerde de mahkemeden söz konusu taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesi talep edilebilecektir.

Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Edinilmeye Elverişli Olması Ne Demektir?

Taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla edinilmeye elverişli olması bir ön koşul teşkil etmektedir.

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılabilecek taşınmazlar, özel mülkiyete tabi olabilen tapusuz veya tapudaki kayıttan malikin kim olduğunun anlaşılamadığı ay da malikin 20 yıldan beri ölü veya gaip olduğu taşınmazlardır.

---

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

---

a.    Tapuya Kayıtlı Olan Taşınmazlar Açısından

Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması, taşınmaz mülkiyetinin tescil dışı kazanım yollarından biridir. Bu şekilde Türk Medeni Kanunu’nun 705.maddesinde düzenlenmiş olan “Tapulu taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır” kuralının bir istisnasıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesinin 2.fıkrasında düzenlenmiş olan tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması, malikin kim olduğunun tapudaki kayıttan anlaşılamaması ya da malikin 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olması halinde mümkün olur.

Dolayısıyla ilgili maddede birbirinden bağımsız 3 ayrı hukuki sebep bulunmaktadır:

• Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması,
• Malikin 20 yıl önce ölmüş olması,
• Malik hakkında gaiplik kararı verilmiş olması.

b.    Malikin Tapu Kütüğünden Anlaşılamaması

Malikin kim olduğunun tespit edilememesi halinde, tapu kütüğündeki kayıttan söz konusu taşınmazın malikine ilişkin bilgiler çıkarılamamaktadır. Yargıtay tarafından tapu sicilinde yazılı olan malikin tespit edilememesi, gerekli dikkatin gösterilmesine rağmen malikin kim olduğu anlaşılamadığı hallerde mümkündür. Tapu kütüğünde malik sütunu boş bırakılmışsa, malikin kimliği ile ilgili yeterli bilgi bulunmuyorsa taşınmaz maliki tespit edilemeyebilir. Ancak, tapu kütüğünde yer alan malik ile ilgili bilgilerin eksik olması her zaman malikin tespit edilememesi anlamına gelmemektedir.

Yargıtay bir kararından malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması durumunu şu şekilde izah etmiştir:

Kural olarak; TMK 713/2. maddesindeki-… malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması.-hali, taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak gerekli bilginin tapusu dilinden çıkarılmasının imkansız olmasıdır. Kütükteki bilgi ve belgelerden, gerekli dikkati gösteren herkesin malikin kim olduğunu anlayamayacağı haller ile mali kadının müphem ve yetersiz gösterilmesi, mali kadının silinmiş ve yenisinin yazılmamış olması gibi hallerde malikin tapu kütüğünün anlaşılamadığı sonucuna varılabilir. (Yargıtay 8.HD., 06.12.2011- 7265/6651)

Örneğin; uygulamada çok sık karşılaşıldığı üzere, aynı taşınmaz için tapu kütüğünde yanlışlıkla birden çok kayda yer verilmesi ve taşınmaza ilişkin her bir sayfada farklı kişilerin malik olarak görülmesi durumunda, kimin hak sahibi olduğu sicilden anlaşılamadığı için, böyle bir taşınmaz da olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya konu olabilir.

c.     Kayıt Malikinin 20 Yıl Önce Ölmesi:

Tapudaki kayıt malikinin 20 yıl önce ölmüş olması durumunda, kayda ilişkin belgeler ilgili yerlerden getirilir ve bununla tapu kaydının bir başkasına intikal edip etmediği görülür.

Mirasçılar söz konusu taşınmazı adlarına tescil ettirmemişlerse bu süre zarfında taşınmaza zilyet olan kişi diğer şartları da taşıdığı takdirde taşınmazın mülkiyetini adına tescil ettirme hakkına sahip olur.

d.    Kayıt Maliki Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Olması:

Taşınmaz mülkiyetinin miras yolu ile kazanılması tescilsiz kazanma hallerinden biridir. Miras bırakan kişinin gaipliğine karar verildiğinde ise gaiplik kararından itibaren 20 yıl içinde bu tescilin yaptırılmamış olması, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasına zemin oluşturacaktır.

e.     Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar Açısından

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin tapulu taşınmazların yanında tapusuz taşınmazlar için de düzenlenmiştir. Tapu kütüğüne kaydı olmayan taşınmazlardan özel mülkiyete tabi olanların mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Devletin özel mülkiyetinde bulunan ve tapuya kaydedilmemiş olan taşınmazların mülkiyetinin de olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabileceği kabul edilir.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması açısından zilyetliğin ispatına ilişkin hükümler uygulanır. Hâkim önüne gelen olayda taşınmazın tapu kaydının olup olmadığını resen araştırmakla görevlidir. Özel mülkiyete elverişli olan bir taşınmazın tapu kaydı olmaması olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması için yeterlidir.

Zilyetlik Yoluyla Kazanmanın Koşulları

1.    Taşınmazın Özel Mülkiyete Elverişli Olması:

Bu tür taşınmazların niteliğine göre özel mülkiyete elverişli olması gerekir. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar da zilyetlikle kazanmaya konu olan taşınmazlardan sayılmaktadır.

2.    Zilyetliğin Davasız Sürdürülmesi

Tapusuz taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız sürmüş olması gerekir. Taşınmazın gerçek maliki tarafından zilyede karşı istihkak davası ya da el atmanın önlenmesi davası açılmış olması ve davanın kabul ile sonuçlanması halinde çekişmesiz zilyetlikten söz edilemez. Çünkü bu durumda zilyetlik kesilmiş olacaktır.

20 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç anı söz konusu taşınmazın tapuda kaydının bulunup bulunmamasına göre değişmektedir. Tapuya kayıtlı olan taşınmazlarda zamanaşımı, o taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğin kurulması anından itibaren başlar.

3.    Zilyetliğin Aralıksız Sürdürülmesi

Zilyetliğin aralıksız sürdürülmesi, 20 yıl boyunca zilyetliğin kaybedilmeden sürdürülmesidir. Zilyetlikten vazgeçilmemesi, sürekli sürmüş olması gerekmektedir.

Taşınmaz üzerindeki hakimiyetin geçici sebeplerle kullanılmaması ya da kullanma imkanının yok olması zilyetliği sona erdirmez.

Örneğin; seyahat, askerlik gibi sebeplerle kullanılamaması ya da bir doğal afet gereği (Sel, su baskını, kar gibi) geçici bir süre hakimiyet altında bulundurulamaması bu süreye etki etmeyecektir.

Asli zilyet, taşınmazı kiraya verdiğinde ve bu şekilde dolaylı zilyet olduğunda da zilyetlikten vazgeçilmiş sayılmayacaktır. Bu durumda zilyetliğin daimî alarak terk edildiği sonucuna varılmamaktadır.

Örneğin; taşınmazına bir başkasına devredilmesi veya taşınmazın terk edilmesi hallerinde artık zilyetliğin kaybından söz edilecektir.

Zilyetliğin aralıksız olduğunun ispatı da zilyedin üzerindedir.

4.    Zilyetliğin 20 Yıl Sürmüş Olması

Zilyetliğe ilişkin olarak tüm bu şartların zilyet üzerinde korunması ererken süre 20 yıl olarak belirlenmiştir. 20 yıllık bu süre olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına ilişkin bir zamanaşımı süresidir. Bu sürenin durması Türk Borçlar Kanunu’nun 153.maddesine göre belirlenecektir. Örnek vermek gerekirse; evliliğin devamı boyunca eşlerin birbirlerine ait taşınmazları zilyetliği altında bulundurmasında söz konusu kişiler lehine zamanaşımı süresi işlemeyecektir.

20 yıllık zamanaşımı süresi hem taşınmazın zamanaşımı ile kazanmaya uygun hale geldiği hem de zilyetliğin Malki sıfatıyla kurulduğu anın kesişimine bakarak anlaşılabilir.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir? Hükmü Nedir?

Tapu tahsis belgesi, hazineye, belediyeye veya Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün idaresinde olan araziler üzerinde gecekondusu olan kişilerin mağdur olmalarını engellemek amacıyla verilen bir belgedir. Bu yolla gecekondu sahibi olan bu kişiler, tapu sahibi olmasalar da ilgili gayrimenkulü kullanma hakkını elde ederler. Bu belge 2981 sayılı İmar Affı Kanunu’nda düzenlenmiştir. İmar Affı Kanunu belli bir süre sonra yürürlükten kaldırılmış olsa da alınan tapu tahsis belgeleri geçerliliğini korumaktadır.

Düzensiz göç ile imar mevzuatına aykırı şekilde birçok yapı inşa edilmiştir. İmara aykırı olan gecekonduların birçoğu da kamusal alanlara inşa edilmiştir.

Tapu tahsis belgesi; kişiye arazi ya da gecekondu üzerinde fiili kullanım hakkı verir, yani zilyetlik sağlar. Bu belge, belediye tarafından verilmektedir.

Tapu tahsis belgesi ile tapu belgesi arasındaki fark ise; tapu belgesi, taşınmazın mülkiyetini ispatlayan resmi ve bağlayıcı bir belge iken tapu tahsis belgesi, mülkiyet hakkı sağlamaz, gecekondu sahiplerine geçici bir güvence vererek belirli haklar sağlar.

Tescil Davası

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılacak taşınmazın zilyet adına tapu kütüğüne kaydı için tescil davası açılması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi uyarınca zilyetliğine ve kazandırıcı zaman aşımına dayanılarak davacı sıfatıyla dava açan kişinin o şey üzerinde gerçek bir hak ve tasarruf yetkisinin bulunması gerekir. Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz malın tesciline karar verilmesinin istenebilmesi için kişinin talebi şarttır. Talep olmadıkça bu davaya bakılmaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesinin 3.fıkrası uyarınca tescil davası Hazine’ye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın açılması için bir başkasına temsil yetkisi verilebilir. Temsilci, bu arada kayıtlı avukat değilse bu davayı açıp takip edemez. Dava açıldıktan sonra icazet verilmesi ya da yetkili kılınan bir avukatla takip edilmesi usulsüz açılan davayı usulüne uygun açılmış bir hale getirmez.

Örneğin; zilyedin kardeşi ya da eşi tarafından tescil davası açılamaz.

Tescil davası her zaman açılabilir. Ancak kazandırıcı zamanaşımı için yasada öngörülen 20 yıllık sürenin dolmuş olması gerekir.

Örneğin; 1989 yılında ölen kayıt malikinin ölümünden itibaren dava açma tarihi olan 1995’e kadar 20 yıllık zilyetlik süresi geçmediğinden kazandırıcı zamanaşımının koşulları oluşmamış sayılır ve vaktinden önce açılan davanın reddine karar verilir. Bu durumda davacının aynı sebepten açtığı sonraki davada zilyetliğin önceki dava sonunda verilen kararın kesinleşme tarihinden itibaren yeniden başlatılması gerekir.

İlgili Yargıtay kararında şöyle denilmektedir:

“…19.01.2007- 2005/1 E, 2007/1 K, s. İBK ile TMK 713/1 ve 2.fıkralarına dayanılarak açılan tescil davasının zilyetlik süresi yönünden reddedilmesi halinde, aynı yer hakkında açılacak ikinci davanın olumlu sonuçlanabilmesi için ilk kararının kesinleşmesinden itibaren taşınmaz üzerindeki zilyetliğin aralıksız, davasız ve malik sıfatıyla yeniden 20 yıl sürmesi gerektiği kabul edilmiştir.” ( Yarg. 8.HD 15.02.2007 – 4657/795)

Tescil davasının hukuki niteliği bir tespit davası olmasıdır. Kazandırıcı zamanaşımına ilişkin şartların gerçekleştiğine dair hâkim tarafından tespit yapılır.

Tescil davasında zilyet, her türlü delile dayanarak zilyetliğin ispat edebilmektedir. Tanık, belge, bilirkişi gibi delillere dayanabilir.

Tapusuz Taşınmazlar Yönünden Taraflar

1. Davacı

Tapusuz taşınmazlar yönünden tescil davasının davacısı malik sıfatıyla zilyet olan kişi veya mirasçılarıdır. Belirtmek gerekir ki eğer tapusuz taşınmaz miras yoluyla intikal etmiş ve henüz paylaşma yapılmamışsa tüm mirasçılar tarafından açılması zorunludur.

Nitekim bir Yargıtay kararında da mirasçılardan biri veya birkaçının yalnızca kendi adlarına tescil davası açması, tüm mirasçıların katılımının söz konusu olmaması hâlinde davanın reddedileceği ifade edilmiştir. (Yarg. 8. HD 12.09.2006- 5558/5575)

Başka bir Yargıtay kararında ‘’…El birliği mülkiyetinde mirasçılardan birisinin kendi payını ya da bir kısım mirasçıların paylarını satın aldığını ileri sürerek dava açması mümkün değildir. Davacılara dava dışı kalan tüm mirasçıların açılmış olan davaya karşı olurlarının alınması ya da TMK m. 640/3 Deyince miras şirketine temsilci atanmak suretiyle ve onun huzuruyla davanın yürütülmesi için süre ve imkân verilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir. (Yarg. 8. HD 07.06.2012- 4548/5522)

---

Paylı Mülkiyet konusu hakkında da bilgi almak isterseniz, ilgili içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

---

2. Davalı

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların tescili davasında davalı Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisidir. Kamu tüzel kişiliğine örnek olarak Belediye Başkanlığı, Karayolları Genel Müdürlüğü, köy muhtarları ve benzeri kurumlar verilebilir.

Eğer tescile konu taşınmaz köy sınırları içinde bulunup da bu köy daha sonra Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmışsa, bu takdirde husumetin büyükşehir Belediyesi’ne yöneltilmesi gerekir. (Yarg. 8. HD 02.07.2012- 6515/6638)

Tapuda kaydı Bulunan Taşınmazlar Yönünden Taraflar

1. Davacı

Tapuya kayıtlı taşınmazların tescili davasına davacı malik sıfatıyla zilyet olan kişi veya mirasçılarıdır.

2. Davalı

Tapuya kayıtlı taşınmazların tescili davasında davalı ise tapuda kayıtlı malik veya varsa mirasçılarıdır. Mirasçılara karşı dava açıldığında ayrıca hazineye karşı da dava yöneltilir. Çünkü Türk Medeni Kanunu’nun 713 maddesinin 2. fıkrasına göre açılan davalarda davanın kayıt malikinin mirasçıları yanında Hazine’ye yöneltilmesinin nedeni hazinenin tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olması ve son mirasçı bulunması olarak ifade edilmiştir. Yani davanın sonucu Hazine’yi ilgilendirmektedir. Mirasçılar ile Hazine arasında da zorunlu dava arkadaşlığı ilişkisi bulunur.

İlgili taşınmasının bir kısmı köy bir kısmı belediye sınırları içinde kalıyorsa, davalı olarak hem köy muhtarlığı hem de belediye Başkanlığı hazinenin yanında gösterilmelidir.

Tescil Davasında Görevli Mahkeme

HMK m.2 hükmüne göre aksine hüküm bulunmayan tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.

Tescil Davasında Yetkili Mahkeme

Taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın olduğu yer mahkemesi HMK m.12 uyarınca kesin yetkilidir. Taraflar bu dava için yetki sözleşmesi yapamayacaklar, hâkim tarafından yetki resen dikkate alınacaktır.

Tescil Davasının İlanı ve Tescil Davasına İtiraz

Tescil davası açıldıktan sonra mahkeme tarafından söz konusu dava duyurulur. Bu ilan amacı; tescili talep edilen taşınmaz üzerinde başka hak sahibi kişi ya da kişiler varsa bunların durumdan yani tescil davasından haberdar edilmelerini sağlanması ve süresi içinde itiraz imkanlarını kullanmalarının sağlanmasıdır.

Bu duyuru Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesi uyarınca bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklara en az 3 defa ilan edilerek yapılacaktır.

Bu ilan, halkın normal şartlarda ziyaret etmediği yerlerde yapılamayacaktır, taşınmazın bulunduğu yer ve sınırları ile niteliği gibi hususlar açık bir şekilde yer alacaktır.

Yapılacak olan 3 ilandan sonra 3 ay süre ile beklenecektir. Bu sürenin itirazsız olarak geçirilmesi ya da yapılan itirazın reddedilmesi de ilanın şartlarından bir diğeridir.

Son ilandan başlayarak 3 ay içinde dava konusu taşınmaz üzerinde hak sahibi bulunan kişi ya da kişiler tarafından Türk Medeni Kanunu’nun 713 maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek davaya itiraz edebilirler.

3 aylık süre içinde yapılacak olan itiraz taşınmaza ve zilyetliğe yönelik koşulların gerçekleşmediği sebebiyle yapılabilir. Yapılan itirazda ileri sürülen hususlar ispat edildiğinde davacı olan zilyet mülkiyeti kazanamayacaktır. Bu durumda itiraz eden kişi aynı davda kendi adına tescil talebinde bulunabilecektir. İtiraz eden kişi taşınmazın gerçek malikinin kendisi olduğunu ileri sürerek adına yapılan tescili aynı dava içinde isteyebilecektir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir

Tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir, söz konusu taşınmazın 3.kişilere devredilmesini, satılmasını ya da üzerinde herhangi bir tasarruf işlemi yapılmasını engellemek amacıyla mahkeme tarafından alınan geçici bir önlemdir.

Davacının haklarının korunması ve dava konusu taşınmaz üzerinde zarara yol açabilecek işlemlerin önlenmesi için alınmaktadır.

Tedbir kararının verilebilmesi için taraflardan birinin hakkının elde etmesinin zorlaşması ya da imkansız hale gelmesi gerekmektedir.

İhtiyati Tedbir Nasıl Talep Edilir?

İhtiyati tedbir talebi, dava açılırken ya da dava sürecinde yapılabilmektedir. Dava açılırken, dava dilekçesine ihtiyati tedbir talebi eklenebilir. Aynı şekilde dava açıldıktan sonra mahkemeye verilecek bir dilekçeyle de mahkemeye başvurularak talep edilebilir.

İhtiyati Tedbir Kararına İtiraz

Mahkeme tarafından zorunluluk bulunan hallerde karşı taraf dinlenmeden de ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Bu şekilde alınan ihtiyati tedbir kararına karşı, dinlenilmeyen tarafın itiraz etme hakkı bulunur. Buna ek olarak söz konusu karar ile menfaati zedelenen 3.kişiler de itiraz da bulunabilir.

Kararın uygulanmasının tefhim ve tebliğinden itibaren 1 hafta içinde itiraz hakkı kullanılmalıdır.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü

Zilyedin lehine olarak şekil şartlarının ve maddi koşulların gerçekleşmesi halinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyeti kazanılmış olacaktır.

Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesinin 5. fıkrasına göre yukarıda sayılan şartların oluştuğu anda mülkiyet kazanılmış olacaktır. Mahkemenin vereceği tescil kararından önce mülkiyet kazanılmış kabul edilecektir. O halde verilen tescil kararı bildirici nitelikte olacaktır.

Kazanılan mülkiyetin geçmişe etkili olup olmayacağına yönelik olarak kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. Bu konu hakkında iki farklı görüş bulunmaktadır. Bunlardan ilki; zamanaşımına dair sürenin başladığı andan itibaren mülkiyetin kazanılmış olanağıdır. Diğer görüşe göre ise; şartların oluşmasıyla kazanılan mülkiyetin geriye etkili olması kabul edilemez ve taşınmaz mülkiyetinin kazanma anında mevcut olan haklar ile o andan itibaren kazanılır.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Yargıtay Kararları

• Tapulama tespitinin yapılmasıyla önceki zilyetlik kesintiye uğrar ve taşınmazın tespit dışı bırakıldığı tarihten itibaren 20 yıllık kazanma süresinin dolmuş olması gerekir.

Davacı, dilekçesinde sınırlarını açıkladığı yaklaşık 40-50 yıldan beri zilyet ve tasarrufunda bulundurduğu taşınmazının tapulama çalışmaları sırasında tespit dışı bırakıldığını ifade etmiştir. Maddi olarak emek ve para sarf ederek imar ve ihya ettiğini ve malik sıfatıyla zilyet olduğunu açıklamıştır. Bu sebeple de dava konusu taşınmazın kendi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı hazine vekili ise taşınmazın dere yatağı olduğunu ve kazanma koşullarının olayda gerçekleşmediğini belirtmiş ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı belediye Başkanlığı vekili de davayı kabul etmemiştir. Teknik bilirkişi tarafından taşınmaz hakkındaki davanın kabulüne karar verilmesi üzerine davalı hazine ve belediye vekilleri tarafından hüküm temyiz edilmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre dava konusu yer 1971 yılında tapulama çalışmaları sırasında dere yatağı olarak tespit dışı bırakılmış, 1973 yılında ise imar planları kapsamına alınmıştır. Tapulama tespitinin yapılmasıyla toplamadan önceki kazanmayı sağlayan zilyetlik süresi tespitin yapıldığı 1971 yılından sonra başlayacak olan yeni zilyetlik süresine eklenmez. Tapulama tespitinin yapılmasıyla, tapulamadan önceki zilyetlik kesintiye uğramıştır. Dolayısıyla 20 yıllık süre dolmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. (Yarg. 8. HD 03.03.2011- 3576/1147)

• İmar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen yerler zilyedi adına tespit ve tapuya tescil edilebilir.

Davacı dilekçesinde kadastro çalışmaları sırasında tespit dışı bırakılan taşınmazın kazanmayı sağlayan zilyetlik sebebiyle tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Hazine vekili zilyetlik ile edinme şartlarının gerçekleşmediğini ve davanın reddi ille taşınmazın Hazine adına tescilini savunmuştur. Taşınmaz, 1961 tarihinde kesinleşen kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılmış, 2008 tarihinde Hazine adına tescil edilmiştir. Bilirkişi ve tanık beyanlarından taşınmazın öncesinde eğimli ve yağış sonucunda suyun toplandığı çukur alan olduğu, kimse tarafından kullanılmadığı ve davacının 1980 yılında taşınmazı düzleştirdiği ve bu tarihten sonra kullanılmaya başlandığı anlaşılmıştır. 3402 sayılı kanunun 17. maddesine göre imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen yerler aynı kanunun 14.maddesindeki şartları sağlarsa zilyetleri adına tapuya tescil edilebilir. Aynı madde gereğince imar planının kapsadığı alanda kalan yerler bakımından bu hüküm uygulanmaz.

İmar-ihya işleminin tamamlandığı 1980 yılından taşınmazın imar planı içine alındığı 1982 yılına kadar geçen süre zilyetlik ile iktisap için yeterli değildir. Davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda dava Hazine ve ilgili belediye hasım gösterilerek tescil davası olarak açılmış, yargılama devam ederken taşınmazın idari yoldan Hazine adına tescili üzerine 2008 tarihinde tapu iptal ve tescil davasına dönüşmüştür. Dolayısıyla davada K. Başkanlıklarının pasif husumet ehliyetleri kalmamıştır. ( Yarg. 8. HD 10.02.2011- 3467/580)

• Maliki belirlenemeyen taşınmazın, davacının yararına kazandırıcı zamanaşımı ile edinme koşullarının gerçekleşmesi.

Kadastro sırasında ilgini taşınmazlar malikinin belirlenemediğini den söz edilerek bu taşınmazlar davalı Hazine adına tespit edilmiştir.

Davacı Sakine, satın almaya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak dava açmıştır. Mahkemece davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya tesciline karar verilmiş ancak hüküm davalı Hazine tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu taşınmazın hazineye ait tapu kaydının kapsamı içinde kaldığı, ancak tapu kaydının oluşturulduğu güne kadar zilyet davacı Sakine yararına kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ile taşınmaz edinme koşullarının gerçekleştiği ve ilgili taşınmazlar üzerinde de tespit tarihinde davacı Sakine yararına kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ve taşınmaz edinme koşullarının gerçekleştiği mahkemece yapılan keşif, uygulama ve toplanıp değerlendirilen delillerle belirlenmiştir. Bu sebeple davalı Hazine’nin temyiz itirazı yerinde görülmemiştir ve hükmün onanmasına karar verilmiştir. (Yarg.7.HD 06.07.2011- 5282/3122)

• Gaiplik kararının kesinleştiği tarihten dava tarihine kadar 20 yıllık süre dolmadıkça davacı lehine zilyetlik ve kazanma koşulu gerçekleşmemiş demektir.

Davacı dava dilekçesinde 1962 tarihinde davalı Hüsmen ve kız kardeşi Kadriye tarafından ilgili taşınmazın Ömer isimli şahsa satıldığını, Ömer’in taşınmazı 1974 tarihinde davacı Mustafa’ya satarak zilyetliğini devrettiğini, taşınmazın bu tarihten itibaren davacının zilyetliğinde olduğunu, kayıt maliklerinden Kadriye’nin 1984 yılında ölümü ile geriye mirasçı olarak davalının kaldığını açıklayarak Kadriye’ye ait yarı payın iptalini ve kendi adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Hüsmen 2008 tarihli cevap dilekçesinde davacının kazanmayı sağlayacak zilyetlik süresinin bulunmadığını, zilyetlik süresinin gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren hesaplanması gerektiğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Dava Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesinin 2. fıkrasında yer alan maliki hakkında gaiplik kararı verilmiş olması hukuki sebebine dayalı olarak açılmış tapu iptali ve tescil davasıdır. Davacı kayıt mahallindeki Kadriye’nin 1984 yılında öldüğünü ileri sürmüş olmasına rağmen dosyada bulunan 2008 tarihli nüfus kayıt örneğinden yargılama sırasında sağ olarak gözüktüğü ve davacı vekilinin talebi üzerine aynı mahkemenin 2009 kararı ile gaipliğine karar verildiği ve bu kararın 2009 tarihinde kesinleştiği saptanmıştır. Hal böyle iken eldeki davada gaiplik kararının kesinleştiği tarihten dava tarihine kadar 20 yıllık süre dolmadığından davacı lehine zilyetlik ve kazanma koşullarının gerçekleşmediği dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. (Yarg. 8. HD 22.12.2011- 6295/7505)

• Kazandırıcı zaman aşımı zihniyetli yolu ile zirveye ait tapulu yerlerin edinilmesi mümkün değildir, ancak hazine tapusunun tesisine kadar 20 yıllık zilyetlik süresi varsa zilyetliğine taşınmaz edinilebilir.

Kadastro sırasında dava konusu taşınmaz kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak davalı İbrahim adına tespit ve tescil edilmiştir. Davacı Hazine tapu kaydına dayanarak dava açmıştır. Bu dava reddedilmiş ve hüküm davacı Hazine tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu taşınmaz 1960 yılında köy boşluğu iken idari yoldan davacı Hazine adına 1964 tarihinde tapu kaydı oluşturulmuştur. 1964 tarihine kadar davalı tarafın 20 yıllık iktisap sağlayan süreyi oluşturan zilyetliği bulunmadığı mahkemece yapılan keşif, uygulama ve toplanıp değerlendirilen delillerle belirlenmiştir. Hazineye ait tapulu yerlerin kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğiyle kazanılması mümkün olmadığı gibi, davalı tarafın Hazine tapusunun tesisine kadar iktisap sağlayan süreye ulaşan zilyetliği de bulunmamaktadır. Davacı Hazine’nin temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde görülmüş ve hüküm bozulmuştur. (Yarg.7. HD 01.03.2012- 3262/1348)

---

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile ilgili yaşadığınız sorunlarda, Burak Temizer Hukuk Bürosu’nun deneyimli İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosu her zaman yanınızda yer almaktadır.

---

Sonuç

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen önemli bir kurumdur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasıyla ilgili hukuku güvenliği sağlayan ve zilyetlik ile mülkiyet arasındaki ilişkiyi dengeleyen önemli bir konudur. Yargıtay kararları bu düzenlemenin uygulanmasında yol göstericidir.

Bu alanda daha fazla bilgiye ihtiyaç duyuyor veya taşınmazların kızla ilgili hukuki bir sorun yaşıyorsanız Burak Temizer Hukuk Bürosu olarak sizlere yardımcı olmaktan mutluluk duyarız. Eşya hukuku ve zamanaşımı süreçlerine ilişkin her türlü hukuki desteği sağlamak için yanınızdayız.

İPEK HEPDİKER