Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nedir?

Şufa (Önalım) Hakkı Davası bir başka deyişle şufa (önalım) hakkı, paydaşlardan birinin payını, pay sahibi olmayan 3. bir kimseye satması halinde, diğer paydaşların bu satıştan öncelik elde etmesidir. Önalım hakkı, Kanundan veya Sözleşmeden doğmakta olup Önalım Hakkı Davası da Sözleşmeden Doğan ve Kanundan Doğan olarak ikiye ayrılmaktadır.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa Hakkı, 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; Önalım Hakkı Davasının yenilik doğuran bir dava olduğu ve işbu dava neticesinde verilen kararın da yenilik doğuran bir karar niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması ile doğmakta ve satışın gerçekleştirilmesiyle kullanılabilmektedir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da satış işleminin gerçekleştirildiğinin diğer paydaş(lar)a noter aracılığıyla bildirilmesi gerekliliğidir. Söz konusu bildirimin yapılmasından sonra Önalım Hakkı Davası açılabilecektir. Önalım Hakkı, TMK m.734 hükmü gereğince ancak satış sözleşmesinin tarafı olan 3. kişi alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilmektedir.

Huzurdaki yazımızda, Şufa hakkının özellikleri, çeşitleri, uyuşmazlık çıkması halinde dava açılması gibi hususlar detaylıca açıklanmış olup keyifli okumalar dileriz.

---

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

---

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası Nedir?

Satış Sözleşmesinde tarafların, önalım hakkı sahibine öncelik tanıma hususunda karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle yapmış oldukları bir hak olup bu konuda bir uyuşmazlık çıkması durumunda, Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası gündeme gelecektir.

Önalım hakkı, esasen devredilememektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükmü gereğince taraflar, adi yazılı şekilde bir sözleşme akdederek Önalım hakkının devrini sağlayabilmektedir. İşte bu noktada Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı gündeme gelmektedir. Ayrıca bu hakkın miras yoluyla intikal ettirilmesine de herhangi bir engel bulunmamaktadır.

TBK m.241/2 hükmünde, Önalım hakkının kullanılması sonrasında satış sözleşmesinin ortadan kaldırılması veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle bu satışın gerçekleşmemesi halinde; bu durumun, önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemeyeceği düzenlenmiştir. O halde, satış sözleşmesi önalım hakkı sahibine karşı geçerliliğini korumaya devam edecek ve önalım hakkı sahibi öncelikli olarak satışı gerçekleştirilmek istenen payı satın alabilecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yukarıda belirtildiği üzere yazılı şekilde ve en çok 10 yıllığına yapılabilmektedir.

Önalım Hakkı nispi nitelikte bulunmakta olup tapuya şerh koydurulması ile 3. kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir. Yani bu hak, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı ileri sürülebilen bir hak niteliğindedir.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası Nedir?

Kanundan Doğan Önalım Hakkı, yalnızca paylı mülkiyet niteliğinde bulunan bir taşınmazda, bir paydaşın işbu taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların satılan payı öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğmakta ve satışın gerçekleştirilmesiyle kullanılabilir hale gelmektedir. İşbu hususta uyuşmazlık yaşanması halinde de Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası gündeme gelecektir.

---

Müşterek Tapu ile Paylı Mülkiyet konusunu incelemek isterseniz, içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

---

Kanundan Doğan Önalım Hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan 3. bir kişiye yönelik olarak yapılan satışta söz konusudur. Ayrıca Kanundan doğan önalım hakkının doğabilmesi ve kullanılabilmesi için tapu sicilinde şerh edilmesine de gerek bulunmamaktadır. Bu anlamda, Kanundan doğan önalım hakkının şartları şu şekildedir;

• Paylı Mülkiyet Söz Konusu Olmalıdır.

TMK m.732 hükmünde; paylı mülkiyette payı bulunan bir paydaşın, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü birine satması halinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilecekleri düzenlenmiştir.

• Bir Kişiye Pay Satışı Gerçekleştirilmiş Olmalıdır.

Önalım hakkının gündeme gelebilmesi, bu hakka sebep teşkil eden taşınmaza ait payın paydaş veya paydaşlarca 3. bir kişiye satılmasına bağlıdır. Şayet pay, 3. bir kişiye değil de paydaşlardan birine satılmış ise önalım hakkı diğer paydaşlar bakımından sona erecektir.

• Fiili Taksim Yapılmamış Olmalıdır.

Aşağıda fiili taksim hususu detaylıca açıklanmış olup özetle paydaşların belirli bir yerde taşınmaza ait payı kendi aralarında paylaşmasıdır. Eğer paydaşlar arasında bu şekilde bir paylaştırma yapılmış ise önalım hakkı sona erecektir.

• Kanundan Doğan Önalım Hakkını Paydaşlar Kullanmalıdır.

Kanundan doğan önalım hakkı yalnızca paydaşlar bakımından mümkün olup tapuda pay sahibi olmayan bir kimsenin bu haktan yararlanması mümkün değildir.

• Bu Hak, Pay Sahibi Olmayan 3. Kişilere Karşı Kullanılmalıdır.

Pay sahibi paydaşlardan birinin 3. kişi alıcıyla akdettiği satış sözleşmesi gereğince önalım hakkının da işbu alıcıya karşı kullanılması gerekmektedir. Aksi takdirde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

• Önalım Hakkı Sahibinin Bu Hakkından Feragat Etmemiş Olması Gerekmektedir.

Önalım hakkı sahibi bu hakkından feragat edebilmekte olup aşağıda detaylıca açıklanmıştır. Dolayısıyla önalım hakkının kullanılabilmesi için bu hak sahibinin, söz konusu pay bakımından feragat etmemiş olması gerekmektedir.

• Alıcının Noter Aracılığıyla Diğer Paydaşlara Satış Bildiriminde Bulunması Gerekmektedir.

Satış sözleşmesi akdedilen 3. Kişi alıcının önalım hakkı sahibi olan paydaşlara bildirim yükümlülüğü Kanun’dan doğmakta olup alıcının işbu bildirimi resmi şekilde noter aracılığıyla yerine getirmesi gerekmektedir.

• Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Dava Açılması Gerekmektedir.

Son olarak önalım hakkının kullanılabilmesi Kanun’da yalnızca dava açmak suretiyle gerçekleştirilebileceği şeklinde bir sınırlamaya tabi tutulmuştur. Dolayısıyla satışı yapılacak taşınmaz payında, paydaş olan önalım hakkı sahibinin bu hakkını dava yoluyla 3. Kişi alıcıya karşı ileri sürmesi gerekmektedir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

• Miras paylaşımında taşınmazın mirasçılardan birine özgülenmesi,
• Payın cebri artırma yoluyla satışı,
• Kamulaştırma halinde,
• Payın bağışlanması halinde,
• Trampa halinde,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmesi halinde,
• Tapusuz taşınmazların satımında,
• Paydaşlara ait tüm payların 3. bir kişiye devredilmesi halinde,
• Önalım hakkından feragat edilmişse,
• Payın Anonim Şirkete sermaye olarak konulması halinde,
• Elbirliği mülkiyetine tabii bir taşınmazda paydaşlarca kendi aralarında yapılan satış halinde,
• Dürüstlük kuralına aykırılık halinde,
• Muvazaalı satış halinde,

Önalım Hakkı Davasında Zamanaşımı

Kanundan Doğan Önalım Hakkı, satış işleminin önalım hakkı sahibi paydaşa bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satış işleminin gerçekleştirilmesinin üzerinden 2 yıl geçmekle zamanaşımına uğramaktadır.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Türk Medeni Kanunu m.733/3 hükmü gereğince alıcının, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir. Noter aracılığıyla bildirimin alıcı bakımından için mutlak bir yükümlülük olduğu unutulmamalıdır.

Kanundan doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için alıcıya karşı önalım davasının açılması gerekmektedir. Esasen bu dava, hukuki sonucu itibariyle bir çeşit tapu iptal ve tescil davası olup paydaşlar, paylı mülkiyete tabii taşınmaz üzerindeki payı satın alan 3. kişiye işbu davayı yöneltmektedir.

Önalım hakkı sahibi olan bir paydaşın, 3. kişi alıcıya önalım hakkı davası açmaya karar vermesi halinde, satış bedelini ve alıcı tarafta bulunan tapu giderlerini, Hakim tarafından belirlenen süre içerisinde ödemesi gerekmektedir. Yani bu önalım bedeli, paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki payı satın alan 3. kişi alıcı ile eski paydaş olan satıcının, tapuda gösterdiği satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşmaktadır.

---

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi konusu hakkında da bilgi almak isterseniz, içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

---

Önalım Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?

Önalım Davası neticesinde verilen karar ile mülkiyet hakkı elde edilmektedir. Dolayısıyla söz konusu dava, malvarlığına ilişkin bir dava olup Önalım hakkına ilişkin davalarda görevli Mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleridir; yetkili mahkeme ise HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkı Nedir?

Fiili taksim, paylı mülkiyete konu mallarda, pay sahiplerinin kendi aralarında fiili şekilde belirledikleri yerlerde malın paylaştırılması olarak açıklanabilir. Yani fiili taksimde malın paydaşlara payları oranında fiilen paylaştırılması söz konusudur.

Esasen fiili taksim halinde, kişi önalım hakkını kullanamamaktadır. Ancak uygulamada Yargıtay, fiili taksim halinde de önalım hakkının kullanılabileceğine dair kararlar vermektedir.

Önalım Hakkı Davasına konu bir payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca kendi aralarında taksim edildikten sonra içlerinden birisinin kendi payına düşen yeri ve bu yere tekabül eden payı 3. bir kimseye satması halinde, fiili taksim yapılıp paylaştırılan ve satışı yapılan bu yerde, satış anında hak iddia etmeyen diğer paydaşın, tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK m.2 hükmünde yer alan dürüstlük kuralı ilkesiyle bağdaşmayacağından ötürü Mahkemece bu durumun re’sen nazara alınması gerektiğine dair 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır.

Önalım Hakkından Feragat Edilebilir Mi?

Önalım hakkından feragat mümkün olup hak sahibi paydaş feragat edebilir. Genel anlamda önalım hakkında feragat edilebilmesi için feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. Ancak bir satışın gerçekleştirilmesinde önalım hakkından feragat edilmesi halinde feragatin adi yazılı şekilde yapılması yeterli ve gerekli olup ayrıca tapu siciline şerh edilmesi gerekmemektedir.

Belirtmekte fayda olup bir satışta önalım hakkından feragat eden paydaş, aynı taşınmazın tekrar satışında feragat ettiği önalım hakkını yeniden kullanabilir. Ayrıca feragat halinde alıcı tarafından bildirim yükümlülüğü de sona ermekte yani alıcının paydaşa bildirim yükümlülüğü ortadan kalkmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşuyum, Arazimin Yanındaki Parselde Önalım Hakkım Var Mı?

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m8/İ/2 hükmünde, bu husus düzenlenmiş olup 28/10/2020 tarih ve 7255 sayılı Kanun m.23 hükmü ile hakkın kötüye kullanıldığı gerekçesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla komşu parsel sahibinin, kanundan kaynaklanan önalım hakkı bulunmamaktadır.

Önalım Hakkı İkale Sözleşmesiyle Sona Erdirilebilir Mi?

Payını satan paydaş ve yeni malik, akdettikleri satış sözleşmesini ikale sözleşmesi ile ortadan kaldırmış olsalar dahi bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Dolayısıyla önalım hakkı sona ermez.

Önalım Hakkı, Kat Mülkiyeti Olan Taşınmazlarda Kullanılabilir Mi?

Önalım Hakkı, esasen paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilmekte olup elbirliğiyle mülkiyet, kat mülkiyeti gibi hallerde önalım hakkı bulunmamaktadır.

Bağışlama Sözleşmesi ile Satış Halinde Önalım Hakkı Söz Konusu Olur Mu?

Önalım hakkı sadece satış sözleşmesi ile geçerlilik kazanmakta olup 3. kişi alıcının paydaşın payını kazanması, bağışlama sözleşmesi ile veya trampa sözleşmesi ile ya da cebri icra yoluyla gerçekleştirilmişse önalım hakkının kullanılması söz konusu olamaz.

Pay Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olan Kimsenin Önalım Hakkı Var Mıdır?

Taşınmaz üzerinde şahsi bir hakkı bulunan veya sınırlı ayni hakkı bulunan kişilerin önalım hakkı bulunmamaktadır.

Payı Satın Alan Kişi Paydaşlardan Biriyse Diğer Paydaşlar, Önalım Haklarını Kullanabilir Mi?

Eğer payı satın alan kişi 3. kişi olmayıp paydaşlardan biriyse, diğer paydaşların ona karşı önalım hakkını kullanması söz konusu olamayacaktır.

Kanuni Önalım Hakkından Feragat Edilebilir Mi?

Kanuni önalım hakkından feragat edebilmek mümkün olup genel anlamda önalım hakkından feragat işleminin resmi şekilde ve tapuda şerh edilerek yapılması gerekmektedir.

Tapudaki Satış Bedelinin, Gerçek Satış Bedelinden Daha Düşük Olduğu İddiası Önalım Hakkı Sahibine Karşı İleri Sürülebilir Mi?

Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedelinden daha düşük olduğu iddiası, gerek alıcı gerek satıcı tarafından önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edilemeyeceğine dair bu husus, Yargıtay kararları ile de açıklanmaktadır.

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir Mi?

Paylı mülkiyetteki bir payın 3. bir kişiye satılması ve satış bedelinin muvazaalı olması halinde paydaş, tapu iptali ve tescil davası açabilir. Dolayısıyla önalım hakkı sahibi paydaşlar Tapu İptal ve Tescil Davası açabilirler.

Yargıtay Kararı – 14. HD., E. 2016/8474 K. 2018/7669 T. 12.11.2018

Huzurdaki temyize konu olay, önalım hakkı bulunması sebebiyle tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup neticeten Mahkemeye yatırılması gereken depo bedelinin tüm paydaşlarca satış bedeli kadar yatırılması gerektiğine ilişkindir.

Davacı vekili, davaya konu 8209 ada 1 sayılı parselde bulunan müvekkilinin hissedar olduğunu, dava dışı diğer paydaşın 04/04/2012 tarihinde 23/317 payını davalı 3. kişi alıcıya sattığını, önalım hakkına dayanarak söz konusu hissenin tapuda bulunan kaydın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuş olup İlk Derece Mahkemesince davaların ayrı ayrı kabullerine karar verilmiş, davacı vekili ve davalı vekili tarafından ilgili hüküm temyiz edilmiştir.

Yargıtayca, huzurdaki davada yer alan tüm davacıların 8209 ada 1 sayılı parselde paydaş oldukları ve bu itibarla önalım haklarının bulunduğu hususunda şüphe bulunmadığı ve aynı paya ilişkin açılan önalım davalarında iptal edilen payın, davacılar adına eşit oranda tescil edilmesi ve satış bedelinin taraflardan eşit oranda alınarak depo ettirilmesi gerektiğinden bahsedilmiştir.

Mahkemece yapılması gereken, dava konusu taşınmazda iptal edilen ve tesciline karar verilen payların hüküm sonucunda açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi ve satış bedelinin tamamının tüm taraflarca eşit şekilde depo ettirilmesi iken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş bu sebeple kararın Yargıtay tarafından bozulmuştur.

Yargıtay Kararı – 14. HD., E. 2016/4966 K. 2019/2851 T. 27.3.2019

Huzurdaki dava konusu, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebine ilişkin olup davacı vekili, müvekkilinin 2860 parsel sayılı taşınmazda 2/3 payının bulunduğunu, payın satışını gerçekleştiren dava dışı Seyfi Demirtaş’ın dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalı 3. kişi alıcıya 14.11.2013 tarihinde 100.000,00 – TL bedel karşılığında sattığını ve bu satıştan müvekkilinin haberi olmaksızın, rızası alınmaksızın gerçekleştirildiğini ileri sürmüş; söz konusu tapudaki kaydın iptali ile müvekkilinin adına kayıt ve tescil yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise paylı mülkiyete konu taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddini savunmuş olup Mahkemece, satış yapılırken TMK m.733 hükmünde yer verilen şart yerine getirilmediğinden ötürü davanın süresinde açıldığı, diğer paydaş davacının önalım hakkının doğmuş olduğunu, taşınmaz üzerinde fiili taksim bulunmadığı ve tapudaki satış bedeli yatırılmış olduğundan davanın kabulüne karar verilmiştir. Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım davasına konu payın yer aldığı taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaşın payın belirli bir kısmını kullanırken bunlardan birinin kendi payını 3. bir kimseye satması ve satış anında söz konusu payda hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK m.2 hükmünde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Kötü niyet iddiasının 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince davanın her aşamasında ileri sürülebilir ayrıca mahkemece de re’sen nazara alınır. Dolayısıyla Yargıtay bu hususta, savunmanın genişletilmesinin söz konusu olmadığına kanaat getirerek fiili taksim bulunduğundan ötürü davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul avukatlığı oldukça teknik bir başka deyişle niş bir alan olup bu konuda mutlaka alanında tecrübe sahibi gayrimenkul avukatlarından profesyonel hukuki destek alınması gerekmektedir. Ofisimiz kurucu ortağımız Burak Temizer’in bizzat yönettiği gayrimenkul departmanıyla uzun yıllardan beri gayrimenkul davalarında üstün başarılar elde etmektedir. İstanbul Gayrimenkul Avukatı, Şişli Gayrimenkul Avukatı, Tapu Davaları Avukatı, Arsa Davaları Avukatı Burak Temizer Hukuk Bürosu’na başvurabilirsiniz.

BUSE DİZ