Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi günümüzde gayrimenkul yatırımlarının artmasıyla oldukça kullanımı yaygınlaşmış bir sözleşme türü haline gelmiştir. Bu tür sözleşmelerde, arsa sahibi, arsasını müteahhide devrederek inşa edilecek binadan belirli sayıda daire veya iş yeri almayı taahhüt eder. Müteahhit ise arsa üzerinde projeye uygun bir bina inşa etmeyi ve arsa sahibine daire veya iş yerlerini teslim etmeyi üstlenir.

Anahtar Kelimeler: Arsa sözleşmesi, İnşaat sözleşmesi , Gayrimenkul sözleşmesi, Emlak, Yüklenici sözleşmesi , Müteahhit, İş sahibi, İşveren, Alt yüklenici, Arsa Payı Sahibi, Bina, Kat, Bağımsız Bölüm, Ortaklık, Kat İrtifakı sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çok yaygın olması sebebiyle uygulamada farklı adlarla da anılabilir.

En yaygın kullanılan diğer sözleşme isimleri ise şunlardır:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
• Yüzdelik pay karşılığı inşaat sözleşmesi
• Ortaklık payı karşılığı inşaat sözleşmesi
• Kat irtifakı ve inşaat sözleşmesi

Hangi ismin kullanıldığından bağımsız olarak bu sözleşmelerde amaçlanan, sözleşmenin içeriği ve tarafların hak ve yükümlülükleri aynıdır. Önemli olan, sözleşmenin tüm detaylarının açık ve net bir şekilde belirtilmiş olması ve tarafların haklarının korunmasıdır. Ancak TMK m.1009’da bu sözleşmeler için “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” tabiri kullanılmıştır. Bu surette açıklamalarımızı yaparken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri şeklinde devam edeceğiz.

Bu makalede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin temel unsurlarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini ve sözleşmenin uygulanması sırasında dikkat edilmesi gereken önemli noktaları inceleyeceğiz.

---

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide devrederek inşa edilecek binadan belirli sayıda daire veya iş yeri alma taahhüdünde bulunduğu, müteahhidin ise arsa üzerinde projeye uygun bir bina inşa ederek arsa sahibine daire veya iş yerlerini teslim etmeyi üstlendiği, eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi unsurlarını barındıran karma bir sözleşme türüdür.

Sözleşmenin temel özellikleri; karşılıklılık ilkesi gereğince, arsa sahibi arsasını müteahhide bedelsiz olarak devrederken, müteahhit de karşılığında bina inşası sürecini başlatmayı ve sonuç olarak daire veya iş yerlerini zamanında teslim etmeyi taahhüt eder. Bina inşaatı sırasında özenle uygulanacak olan proje, yetkilendirilmiş ruhsat şartlarına tam uygunluk gösterecektir. Tüm bunlara ek olarak süre hususunda ise belirlenen tamamlanma süresi içinde inşaatın bitirilmesi ve tüm taahhütlerin yerine getirilmesi sağlanacaktır.

---

Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı konusu hakkında da bilgi almak isterseniz, hazırladığımız içeriği ziyaret edebilirsiniz.

---

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Temel Unsurları

1.    Arsa Sahibinin Devir Borcu

Sözleşmenin temelini oluşturan unsurlardan biri, arsa sahibinin belirli bir arsa payını müteahhite devretme borcu altına girmesidir. Bu, arsa sahibinin inşaat için gerekli olan arsanın bir kısmını müteahhite bedelsiz olarak devretmesi anlamına gelir. Arsa sahibinin bu taahhüdü, müteahhit tarafından inşaatın tamamlanması ve arsa sahibine belirli sayıda daire veya iş yeri teslimi ile karşılık bulur. Devralma işlemi, sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte yasal bir zorunluluk haline gelir ve tapu kütüğüne işlenir.

2.    Müteahhidin İnşaat/Bağımsız Bölüm Yapma Borcu

Sözleşmenin diğer önemli unsuru ise müteahhidin arsa üzerine belirlenen projeye uygun olarak inşaat yapma borcu altına girmesidir. Bu borç, müteahhidin sözleşmede belirtilen süre ve koşullara uygun şekilde inşaatı tamamlamasını gerektirir. İnşaatın kalitesi, kullanılan malzemeler, mimari planlar ve diğer teknik detaylar sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Müteahhit, inşaatı tamamladıktan sonra arsa sahibine belirli sayıda bağımsız bölüm (daire veya iş yeri) teslim etmekle yükümlüdür. Bu süreç, müteahhidin mesleki yeterliliği ve sorumlulukları doğrultusunda yerine getirilmelidir.

3.    Taraflar Arasında Anlaşma

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit arasında yapılan karşılıklı taahhütleri ve anlaşmaları içeren bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede, tarafların hak ve yükümlülükleri, inşaatın süresi, teslim edilecek bağımsız bölümlerin sayısı ve nitelikleri, inşaatın başlaması ve tamamlanması için gerekli izinler ve ruhsatlar, cezai şartlar ve diğer hukuki detaylar yer alır. Sözleşme, tarafların karşılıklı güvenini ve işbirliğini pekiştiren bir hukuki belge olarak işlev görür. Taraflar, sözleşmenin hükümlerine uymak ve yükümlülüklerini yerine getirmekle yükümlüdürler.

Tüm unsurları toparladığımızda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretmesi ve müteahhidin bu arsa üzerine bina inşa etmesi karşılığında belirli sayıda daire veya iş yeri edinmesini sağlayan karma tipi haiz bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini, inşaatın süresini ve teknik detaylarını açıkça belirleyen bir hukuki çerçeve oluşturmaktadır. Sözleşmenin imzalanması ve uygulanması sırasında her iki tarafın da yasal prosedürleri takip etmesi ve haklarını koruması önemlidir. Bu sebeple alanında uzman bir avukat desteği tarafların hak ve yükümlülüklerini korumak bakımından vazgeçilmez bir unsurdur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulamada Gerçekleştirilme Çeşitleri ve Özellikleri

Uygulamada, sözleşmenin gerçekleştirilme şekli, tarafların beklentilerine, projenin özelliklerine ve hukuki gereksinimlere bağlı olarak çok sayıda farklılık gösterebilmektedir. Bu çeşitlilik kapsamında, arsa sahipleri ve müteahhitler için ihtiyaçlarına uygun esnek çözümler sunarken, aynı zamanda her uygulama türünün kendine özgü özellikleri ve zorlukları da beraberinde getirir. Bu kapsamda bu başlık altında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamada en sık olarak karşılaşılan farklı türlerini ve bu türlerin karakteristik niteliklerini inceleyeceğiz.

1.    Belirli Arsa Paylarının Yükleniciye Devri Şekliyle Gerçekleştirilmesi Durumu

Bu durumda, arsa sahibi, arsanın belirli bir payını müteahhide devreder ve müteahhit bu pay üzerine inşaat yapar. Arsa paylarının devri, sözleşme imzalandıktan sonra tapu siciline kaydedilir ve müteahhit inşaata başlar. Bu yöntemin avantajı, arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan önce mülkiyet hakkını muhafaza etmesidir. Aynı zamanda, müteahhit, inşaat süreci boyunca arsa paylarına sahip olarak projenin finansmanını ve yönetimini daha etkili bir şekilde sürdürebilir.

2.    Arsanın Tamamen Yükleniciye Devri Biçimiyle Gerçekleştirilmesi Durumu

Arsanın tamamen yükleniciye devri biçimiyle gerçekleştirilmesi durumunda ise  arsa sahibi tüm arsa paylarını müteahhide devreder ve müteahhit inşaatı tamamlayarak arsa sahibine belirli sayıda bağımsız bölüm teslim eder. Arsanın tamamen devri, müteahhidin projenin tüm aşamalarında tam kontrol sahibi olmasını sağlar ve inşaat sürecini hızlandırabilir. Ancak, bu yöntemin dezavantajı incelendiğinde arsa sahibi için riskli olabilir, çünkü inşaat tamamlanana kadar mülkiyet hakkını kaybeder.

3.    Arsa Paylarının İnşaattaki Aşamaya Göre Devri Haliyle Gerçekleştirilmesi Durumu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri haliyle gerçekleştirildiği modelde; arsa paylarının devri, inşaatın belirli aşamalarına göre gerçekleştirilir. Örneğin, temel atıldıktan sonra, kaba inşaat tamamlandıktan sonra veya projenin belirli bir yüzdesi tamamlandığında arsa payları müteahhide devredilir. Bu yöntem hem arsa sahibine hem de müteahhide güvence sağlar; arsa sahibi, inşaatın ilerleyişini takip ederek haklarını korurken, müteahhit de işin tamamlanmasına paralel olarak mülkiyet kazanır ve finansal kaynak sağlar.

4.    Arsa Paylarının Satışını Vaat Etmesi Durumunda Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi Biçimiyle Gerçekleştirilmesi Durumu

Arsa paylarının satışını vaat edilmesi durumunda yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi haliyle sözleşmenin gerçekleştirildiği hallerde; arsa sahibi, müteahhide belirli arsa paylarını satmayı vaat eder ve müteahhit de bu vaade dayanarak inşaat yapmayı taahhüt eder. Müteahhit, inşaatı tamamladıktan sonra arsa paylarını alır ve arsa sahibi de inşaattan elde edilen bağımsız bölümleri teslim alır.

5.    Arsanın Tamamen Yükleniciye Devri Biçimiyle Gerçekleştirilmesi Durumu

Arsa tamamen yükleniciye devredilerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gerçekleştirildiği hallerde ise; arsa sahibi tüm arsa paylarını müteahhide devreder ve müteahhit inşaatı tamamlayarak arsa sahibine belirli sayıda bağımsız bölüm teslim eder. Arsanın tamamen devri, müteahhidin projenin tüm aşamalarında tam kontrol sahibi olmasını sağlar ve inşaat sürecini hızlandırabilir. Ancak, bu yöntem arsa sahibi için riskli olabilir, çünkü inşaat tamamlanana kadar mülkiyet hakkını kaybeder. Bu durumda, müteahhidin güvenilirliği ve projenin başarılı bir şekilde tamamlanması arsa sahibi için kritik öneme sahiptir. Taraflar arasında güçlü bir güven ilişkisi ve hukuki güvenceler gereklidir. Müteahhidin mali durumu ve geçmiş projeleri dikkatlice değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı Mevcuttur

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini içermesi sebebiyle resmi şekil şartına tabidir. Noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz sayılır. Bu tür sözleşmeler, noter tarafından düzenlenmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu durumda, taraflar birbirlerine yaptıkları ödemeleri Türk Borçlar Kanunu‘ndaki sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmek zorunda kalabilirler. Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereği, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk sistemi korumaz. Bu nedenle, şekil şartına aykırılık dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri sürülürse, uyuşmazlık konusu sözleşme, usulüne uygun ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını doğurur.

Kat karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Görevli Mahkeme

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklar tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmelidir. Yargıtay, arsa sahiplerinin, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da tanımlanan “tüketici” tanımına uymadığını, çünkü bu kişilerin kar elde etme ve malvarlıklarına değer kazandırma amacı taşıdığını belirtmektedir. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hukuki uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemelerinde çözümlenmelidir.

 Sıkça Sorulan Sorular

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İş Kazasından Sorumluluk Kimdedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş kazasından sorumluluk hallerini; müteahhitin sorumluluğu, alt yüklenicinin sorumluluğu, arsa sahibi (işveren) sorumluluğu şeklinde incelemek mümkündür.

1. Müteahhitin (Yüklenicinin) Sorumluluğu:
   • TBK m. 471 uyarınca müteahhit, işin görülmesi sırasında gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. İş kazaları konusunda da müteahhitin, iş güvenliği ve işçi sağlığı ile ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sorumluluğu doğar.
   • İş Kanunu m. 77 ve İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu m. 4 ve m. 5 uyarınca, müteahhit işyerinde iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerini almak, çalışanları bilgilendirmek ve gerekli eğitimleri vermek zorundadır.
2. Alt Yüklenicinin Sorumluluğu:
   • Eğer inşaat işleri alt yüklenicilere devredilmişse, alt yükleniciler de kendi çalışanlarının güvenliğinden sorumludur. Alt yüklenicinin iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda TBK m. 116 ve İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu m. 4 kapsamında sorumluluğu doğar.
3. Arsa Sahibinin (İşverenin) Sorumluluğu:
   • TBK m. 66 ve m. 67 uyarınca, arsa sahibi iş güvenliği ve işçi sağlığı konularında yükleniciyi denetlemekle yükümlüdür. Arsa sahibinin, yüklenicinin iş güvenliği tedbirlerini almadığını bilmesine rağmen müdahale etmemesi veya yeterli denetim yapmaması durumunda, sorumluluğa ortak olabilir.

TBK m. 55 ve m. 56 kapsamında iş kazası sonucu mağdur olan işçinin tazminat hakkı bulunmaktadır. Bu tazminatlar genellikle iş kazası sigortası kapsamında ödenir. İşverenin, işçilerini iş kazası sigortası ile güvence altına alması gerekmektedir.

Yüklenicinin Ayıplı İş Tesliminden Doğan Sorumluluk Halleri Nelerdir?

Yüklenicinin ayıplı iş tesliminden doğan sorumluluk hallerini açıklayabilmek için öncelikle ayıplı iş teslimi ve ayıbın tanımı yapılması gerekmektedir. O halde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıplı iş teslimi ve ayıbın tanımı şu şekilde yapılabilir; TBK m. 474’e göre, yüklenici, eserin (inşaatın) sözleşmeye uygun bir şekilde, iş sahibinin beklentilerini karşılayacak biçimde tamamlanarak teslim edilmesinden sorumludur. Ayıplı iş, bu uygunluk ve beklentilerin karşılanmaması durumunda söz konusu olur.

1. Ayıpların Tespiti:
   • İş sahibi, eseri teslim aldıktan sonra makul bir süre içinde eseri incelemek ve ayıpları yükleniciye bildirmek zorundadır. TBK m. 474’te bu inceleme ve bildirim süresi, işin mahiyetine göre belirlenir.
2. Ayıp Bildirimi ve Ayıpların Giderilmesi:
   • TBK m. 474 ve m. 475’e göre, iş sahibi ayıbı yükleniciye bildirdikten sonra, yüklenicinin ayıpları gidermesi veya iş sahibine tazminat ödemesi gerekir. İş sahibi, ayıbın giderilmesini, ayıplı işin düzeltilmesini, bedelin indirilmesini veya sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir.
3. Ayıptan Doğan Tazminat Sorumluluğu:
   • TBK m. 475 ve m. 476’ya göre, yüklenici, ayıplı iş nedeniyle iş sahibinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Yüklenici, ayıpların giderilmesi için gerekli masrafları ve ayıplı iş nedeniyle doğan diğer zararları karşılamak zorundadır.
4. Ayıplı İş Tesliminde Zamanaşımı:
   • TBK m. 478’e göre, ayıplı işten doğan sorumluluklar, eserin tesliminden itibaren iki yıl içinde zamanaşımına uğrar. Ancak, bu süre eserin niteliği gereği (örneğin, bir binanın ana yapısal unsurları) beş yıla kadar uzayabilir. Bu süreler, iş sahibinin ayıbı öğrendiği tarihten itibaren değil, eserin teslim edildiği tarihten itibaren başlar.

Ayrıca değinmek gerekir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflar arasında yapılan özel anlaşmalarla yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu genişletilebilir veya daraltılabilir. Ancak, TBK m. 115 ve m. 116’ya göre, yüklenicinin kasten veya ağır ihmal ile ayıplı iş yapması durumunda, sorumluluğun tamamen kaldırılması veya azaltılması mümkün değildir.

Yüklenicinin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin hakları şu şekilde sıralanmaktadır;

1. İhtarda Bulunma: TBK m. 117’ye göre, yüklenicinin işi süresinde teslim etmemesi durumunda arsa sahibi, yükleniciye yazılı olarak ihtarda bulunmalı ve uygun bir süre vererek işi tamamlamasını talep etmelidir. Verilen bu sürede yüklenici işini tamamlamazsa, temerrüde düşmüş sayılır.
2. İfadan Vazgeçme ve Tazminat Talebi:TBK m. 125/1-b uyarınca, arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü halinde ifadan vazgeçebilir ve gecikmeden doğan zararlarını tazmin etmesini isteyebilir. Bu durumda, arsa sahibi işi başka bir yükleniciye yaptırarak ortaya çıkan ek maliyetleri yükleniciden talep edebilir.
3. Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Talebi:TBK m. 125/1-c’ye göre, arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir ve uğradığı zararların tazminini talep edebilir. Bu zararlar, gecikmeden kaynaklanan zararlar ile fesih sonucunda ortaya çıkan zararları kapsar.
4. Gecikme Tazminatı (Ceza Koşulu):Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle gecikme tazminatı veya ceza koşulu belirlenir. TBK m. 179-182’ye göre, yüklenici gecikme halinde belirlenen cezayı ödemek zorundadır. Bu tür bir düzenleme, tarafların anlaşmasına bağlı olarak sözleşmede yer alabilir.
5. Müspet Zarar ve Menfi Zarar Tazminatı:TBK m. 112 ve m. 113 uyarınca, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin uğradığı müspet zarar (gerçekleşmiş zarar) ve menfi zarar (beklenen kazanç kaybı) için tazminat talep edilebilir. Bu zararlar, işin geç tamamlanması veya hiç tamamlanmaması nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararları kapsar.
6. Alternatif Yüklenici ile Sözleşme Yapma:TBK m. 125/1-b gereğince, arsa sahibi ifadan vazgeçme hakkını kullandığında, işi tamamlamak için başka bir yüklenici ile anlaşma yapabilir. Bu durumda, eski yükleniciye ihtar çekilerek yapılan harcamaların ve yeni yükleniciye ödenen bedelin eski yükleniciden talep edilmesi mümkündür.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yasal Önalım Hakkı Durumu Nasıldır?

Öncelikle yasal önalım hakkı durumunu inceleyebilmek için paydaşların durumundan bahsetmek gerekir. Bu hususta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle bir arsa sahibinin (veya sahiplerinin) belirli bir yüklenici ile inşaat yapması üzerine kurulur. Eğer arsa birden fazla kişiye aitse ve paylı mülkiyet söz konusuysa, her paydaşın diğer paydaşların paylarını satın almak için yasal önalım hakkı bulunmaktadır.

Eğer arsa paydaşlarından biri, payını yükleniciye veya üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu durumda, satış şartları diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir ve diğer paydaşlar üç ay içinde önalım hakkını kullanabilirler.

Önalım Hakkının Kullanımı:

• • Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedelini ve diğer satış koşullarını kabul ederek payı satın alabilir. Bu işlem noter aracılığıyla yapılmalıdır.

Önalım Hakkının Sınırları

1. Sözleşmeden Doğan Kısıtlamalar:
   • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar, önalım hakkının kullanımını sınırlayabilir veya tamamen kaldırabilir. Ancak, bu tür kısıtlamalar noter aracılığıyla yapılmalı ve tapu siciline işlenmelidir.
2. Önalım Hakkının Kaldırılması:
   • TMK m. 735’e göre, paydaşlar arsa üzerinde önalım hakkını kaldırabilirler. Bu işlem, tüm paydaşların ortak iradesiyle noter aracılığıyla yapılmalıdır ve tapu siciline tescil edilmelidir.

---

Şufa (Önalım) Hakkı Davası konusu hakkında daha detaylı bilgi sahibi olmak isterseniz, sizin için hazırladığımız içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

---

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmenin Uyarlanması/Değiştirilmesi Mümkün Mü?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat hükümlerine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uyarlanması (değiştirilmesi) belirli şartlar altında mümkündür. TBK, sözleşmenin uyarlanması için bazı genel hükümler içermekte olup, özellikle olağanüstü durumlar ve değişen koşullar nedeniyle taraflar arasında dengenin bozulması halinde bu uyarlama gündeme gelebilir. Ancak sözleşmenin uyarlanması/değiştirilmesi şu koşullar altında mümkün olabilmektedir.

1. TBK m. 138 – Aşırı İfa Güçlüğü, Koşullar: TBK m. 138’e göre, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmesi ve bu durumun borçludan kaynaklanmaması halinde, borcun ifası aşırı derecede güçleşirse, borçlu, hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Eğer bu uyarlama mümkün değilse, borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahip olabilir. Örneğin, ekonomik kriz, doğal afetler, hukuki değişiklikler gibi öngörülemeyen olaylar bu kapsamda değerlendirilebilir.
2. TBK m. 136 – İfa İmkânsızlığı: Eğer borcun ifası, borçlunun sorumlu olmadığı sebeplerle imkânsız hale gelirse, borçlu borcundan kurtulur. Ancak, kısmi ifa imkânsızlığı söz konusuysa, sözleşmenin kısmen yerine getirilmesi ve geri kalan kısmının uyarlanması gündeme gelebilir.
3. Sözleşme Serbestisi İlkesi: TBK m. 26 ve m. 27 uyarınca, taraflar sözleşme serbestisi ilkesine dayanarak, sözleşmelerinde değişiklik yapabilirler. Bu değişikliklerin her iki tarafın rızasıyla ve kanunlara uygun olarak yapılması gerekmektedir. Taraflardan birinin aşırı derecede zarar görmesini engellemek amacıyla uyarlanması gerekebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Vazgeçme (Dönme) Mümkün Mü?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden vazgeçme (dönme); sözleşmenin ihlali, aşırı ifa güçlüğü, ifa imkansızlığı hallerinde mümkün kılınmaktadır.

1. Sözleşmenin İhlali:
   • TBK m. 125’e göre sözleşmenin ihlali durumunda, özellikle yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması veya ayıplı iş yapması halinde arsa sahibi, yükleniciye ihtar çekerek belirli bir süre verir ve bu sürede sözleşme koşulları yerine getirilmezse sözleşmeden dönme hakkına sahip olur.
2. Aşırı İfa Güçlüğü:
   • TBK m. 138’e göre olağanüstü durumlar nedeniyle borcun ifası aşırı derecede güçleşmişse, borçlu taraf hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlama mümkün değilse, sözleşmeden dönme hakkı doğar.
3. İfa İmkânsızlığı, TBK m. 136’ya göre borcun ifası, borçlunun sorumlu olmadığı sebeplerle imkânsız hale gelmişse, borçlu borcundan kurtulur ve arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklı Davalarda Davanın Tüm Paydaşlarca Açılması Gerekiyor Mu?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye taraf olan tüm paydaşlar genellikle birlikte hareket etmek zorundadır. Bu durum, davaların açılmasında da önemlidir:

1. Ortak Davalar:
   • Paylı mülkiyette, bir paydaşın tek başına dava açması, diğer paydaşların haklarını ve menfaatlerini etkileyebilir. Bu nedenle, TBK m. 691 uyarınca, paydaşların birlikte hareket etmesi ve davaların tüm paydaşlarca açılması gerekmektedir.
2. İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz Hallerinde:
   • Bir paydaşın diğer paydaşları bilgilendirmeden tek başına ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararı aldırması, sözleşmenin diğer paydaşlarının haklarını olumsuz etkileyebilir. Bu tür işlemler için de tüm paydaşların birlikte hareket etmesi esastır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaatlarda İnşaat Ruhsatı Durumu Nasıldır?

İnşaat ruhsatı, arsa payı karşılığı inşaat projelerinde hayati öneme sahiptir:

İnşaat Ruhsatının Alınması için; 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre inşaat ruhsatı, inşaat faaliyetlerine başlamadan önce ilgili belediyeden alınmalıdır. Ruhsat alınmadan inşaat faaliyetlerine başlamak, hukuka aykırıdır ve idari para cezaları ve yıkım kararları gibi yaptırımlarla karşılaşılabilir. İnşaat ruhsatının alınmasında yüklenicinin sorumluluğu sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, inşaat ruhsatının alınması yüklenicinin sorumluluğundadır. Yüklenici, inşaat ruhsatını alarak, inşaatın yasalara uygun bir şekilde başlatılmasını ve yürütülmesini sağlamak zorundadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart Döviz Cinsinden Olabilir Mi?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat hükümlerine göre, cezai şart döviz cinsinden belirlenebilir: TBK m. 179-182’e göre taraflar, sözleşmede cezai şartı serbestçe belirleyebilirler. Bu cezai şart, döviz cinsinden de kararlaştırılabilir. Ancak, döviz cinsinden cezai şartların belirlenmesinde Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınmalıdır. Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelerde döviz cinsinden cezai şart belirlenmesi belirli kısıtlamalara tabi olabilir.

---

Kentsel Dönüşüm İçin Gerekli Şartlar konusu hakkında da detaylı bilgi almak isterseniz, ilgili içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

---

Sonuç

Her türlü gayrimenkule, tarlaya, arsaya kısacası taşınmaza ilişkin davalarda, inşaat hukukuna ilişkin sorunlarda uzman bir gayrimenkul avukatının profesyonel yardımı çok büyük önem taşır. Gayrimenkul ve sözleşme avukatı bu alanda tecrübe kazanmıştır; gayrimenkul ve tapu avukatı, inşaat sözleşmeleri avukatı müvekkillerine maddi kazanımlar yaratmak ve bunları da en makul sürede yapmak adına hukuki destek vermektedir. Özellikle gayrimenkul hukuku teknik bir alan olduğundan ötürü bu alanda mutlaka tecrübeli bir gayrimenkul avukatından destek almanız gerekmektedir.  Bu alanda uzun yıllardan beri çalışan ve onlarca müvekkiline birçok taşınmaz kazandıran ofisimize ulaşabilir, tarafımızdan profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.

TUĞÇE REYHANLI