Kentsel Dönüşüm İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm şartları, son dönemde özellikle depremlerden sonra giderek daha fazla ön plana çıkmaya başladı. Çünkü evlerin eski olduğu ve altyapısı kötü olan bölgeler için en önemli fırsat hiç kuşkusuz ki kentsel dönüşüm. Ancak her yapının yıkılarak yeniden inşası mümkün değil. Öncelikle bölgenin ve yapının riskli statüde bulunması gerekiyor. Yıkım kararı alındıktan sonra tahliyeler gerçekleştiriliyor ve evlerinden çıkan ailelere 18 ay boyunca kira yardımı yapılıyor. Tabii ki süre, kira yardımı miktarı vb. unsurlar illere göre değişiklik göstermektedir. Biz de bu kapsamda içeriğimizde kentsel dönüşüm için şartlar ve kentsel dönüşüm başvuru süreci ile ilgili pek çok detaydan söz edeceğiz.

Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm, insanlar için güvenli ve yaşanılabilir bir kullanım imkânı olmayan yapı ve alanların yenilenmesi, değiştirilmesi olarak açıklanabilir. Şehirlerde duyulan bu kentsel dönüşüm ihtiyacını karşılamak amacıyla kanunkoyucu tarafından 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun düzenlemesi yapılmış olup işbu Kanun’un yürürlüğe girmesi ile birlikte mevcut riskli yapıların ve kullanılamaz durumda olan alanların tespiti, yıkımı ve inşası gerçekleştirilmeye başlanmıştır. Huzurdaki yazımızda kentsel dönüşümün hukuki süreci, Yargı kararları ve örnek dilekçe ile detaylıca açıklanmış olup keyifli okumalar dileriz.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; şehrin bir bölümünün bir proje kapsamında, halkın ihtiyaç ve talepleri doğrultusunda modern hale getirilmesi, geliştirilmesi, deprem, heyelan gibi afetlere dayanıklı hale getirilmesi ve neticesinde yenilenmesi sürecidir. Kentsel dönüşüm süreci ile mevcut eski yapılar tamamen yıkılmakta, daha yaşanabilir yapılar inşa edilmekte ve dolayısıyla şehir altyapısı modernize edilmiş olmaktadır. Bunlar, kentsel dönüşümün hayatımıza olan olumlu etkileridir.

Ancak kentsel dönüşümün olumsuz etkileri de olabilmekte örneğin; bazı kesimler göç etmek zorunda kalabilmektedir. Dolayısıyla, bir şehir içerisinde gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm projesinin oldukça dikkatli bir strateji ve planlama yapılarak yaşanabilecek olumsuzlukların en aza indirilmesi gerekmektedir. Bu anlamda, şehrin bir bölgesinde yapılan kentsel dönüşüm faaliyeti sürecinde o bölgede yer alan Belediyelerce yahut doğrudan Devlet tarafından kentsel dönüşümden etkilenen malik, ayni hak sahibi veya kiracılara yardım yapılması, Sosyal Devlet anlayışı çerçevesinde yerinde olacaktır. Bu husus, aşağıda detaylıca açıklanmıştır.

Riskli bir yapı içerisinde ikamet eden malik, kiracı veya o yapı üzerinde ayni hak sahibi olan kimselerin, söz konusu riskli yapının Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yenilenmesi için yazımızın devamında ayrıntılı şekilde açıkladığımız prosedürleri yerine getirmeleri gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm, hukukun birçok alanını ilgilendirmekte olup belirli kurallara uygun şekilde yapılması gerekmektedir. Zira, söz konusu yapı inşaatlarında işçilere bir zarar meydana gelmesi neticesinde farklı bir hukuki süreç uygulanacak yahut riskli yapıda ikamet eden kimseler ile müteahhit arasında veya kendi aralarında uyuşmazlık çıkması halinde farklı bir hukuki yol izlenecektir. Görüldüğü üzere Kentsel Dönüşüm Projeleri, esasında karmaşık ve meşakkatli bir süreç içermekte olup bu konuda uzman bir Avukattan profesyonel destek alınması, telafisi imkansız zararların önlenebilmesi bakımından oldukça faydalı olacaktır.

---

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

---

Kentsel Dönüşüm İçin Şartlar Nelerdir?

Riskli bir yapı veya kullanılmayan, tahrip edilmiş bir alanda Kentsel Dönüşüm Projesi’nin başarılı bir şekilde hayata geçirilebilmesi, olası zararların minimum düzeyde tutulabilmesi için belirli şartların sağlanması gereklidir. Bu şartlar;

• Planlama: Kentsel Dönüşüm Projelerinin hayata geçirilebilmesi için en temel şart, mimari ve kanuni ölçütlere uygun bir planlama yapılması ve bunun organize edilmesidir.
• Finansman: Kentsel Dönüşüm Projelerinin uygulamaya konulması, yüksek maliyet içermektedir. Dolayısıyla, bu projeye başlanılabilmesi için gerekli finansmanın da mevcut olması gereklidir.
• Yasal Düzenlemelere Uygunluk: Kentsel Dönüşüm Projelerinin, mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, bu konunun düzenlenmiş olduğu 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıların Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yıkılması veya yenilenmesi suretiyle Kanun’da belirtilen imar planına uygun şekilde yeniden yapılması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Başvuru Süreci

Şehir içerisindeki bir yapının Kentsel Dönüşüm Projesi nezdindeki şartları taşıyıp taşımadığının belirlenmesinde çeşitli aşamalar bulunmakta olup bunlar sırasıyla şöyledir;

Öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, Kentsel Dönüşüm talebi ile müracaat edilmesi gerekmektedir. Akabinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir uzman aracılığıyla gerekli incelemeler yapılarak kentsel dönüşüm uygulanacak yapının çeşitli yerlerinden ve özellikle taşıyıcı kolonlarından ”karot” örneğinin alınması ve yapılan inceleme ile işbu yapı için ”Riskli Yapı Raporu” verilmesi gerekmektedir.

Riskli Yapı Raporu, ilgili Tapu Müdürlüğü aracılığıyla kentsel dönüşüm gerçekleştirilecek yapıdaki kat maliklerine tebligat yoluyla bildirilecektir. Riskli Yapı Raporunun kesinleşmesi, raporun söz konusu riskli yapı ilgililerine (malik/kiracı/ayni hak sahibi) tebliğ edilmesi akabinde 15 günlük itiraz süresinin geçmesiyle gerçekleşecektir. Kentsel Dönüşüm Projesinden etkilenen kimselerin bu 15 günlük süre içerisinde söz konusu rapora itiraz etme hakları bulunmakta olup ilgililerden biri tarafından itiraz edilirse dahi Kentsel Dönüşüm Projesi uygulamaya konulamayacaktır.

İlgililerden biri veya birkaçı tarafından yapılan Riskli Yapı Raporu’na itiraz,  4 uzman kişi ve 3 Bakanlık yetkilisinden oluşan Komisyon tarafından karara bağlanacaktır. Söz konusu kararın ilgililere tebliğinden sonra ise ilgililerin ayrı ayrı 60 gün içerisinde, bu kararın iptali için İdare Mahkemesi’nde dava açma hakları bulunmaktadır.

Kentsel dönüşüm hususunda atlanmaması gereken bir diğer husus ise Riskli Yapı Raporunun kesinleşmesi sonrasında, İdare tarafından ilgililere 60 günlük bir süre tanınmaktadır. Bu 60 günlük süre içerisinde eğer ilgililer, yıkım yerine yapının güçlendirilmesi talebinde bulunmakta ise ”Güçlendirme Ruhsatı” almaları gerekmektedir. Akabinde, Tapuya işlenen ”riskli yapı” şerhinin bertaraf edilmesi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 gereğince; ilgililerin 4/5’inin, yazılı bir dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne müracaat etmesi suretiyle veya bir mahkeme kararı neticesinde güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespiti ile güçlendirme talebinde bulunabileceklerdir. Aksi takdirde, 60 gün içerisinde söz konusu riskli yapının yıkım işlemlerine başlanılacaktır.

Neticeten, Riskli Yapı Raporu’nun kesinleşmesi ile Kentsel Dönüşüm Projesi’nin hayata geçirilebilmesi bakımından aşağıda yer verdiğimiz şartların da sağlanması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu İçin Aranan Belgeler Nelerdir?

Riskli bir yapının Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamına alınabilmesi için bazı belgelere ihtiyaç duyulmakta olup bunlar;

• Islak İmzalı Kentsel Dönüşüm Başvuru Dilekçesi
• Nüfus Cüzdanı Fotokopisi
• Riskli Yapı Tespit Raporu
• Tapu Fotokopisi ve Taşınmaza Ait Güncel Tapu Kaydı
• Kentsel Dönüşüm Projesinin gerçekleştirileceği adrese ait elektrik, su, doğalgaz ile ilgili herhangi bir fatura,
• Malikin veya kiracının riskli yapıda ikamet ettiğini gösterir ve riskli olduğu için tahliye etiğini gösterir eski ve yeni adres bilgileri içeren rapor,
• Hak sahibine veya vekiline ait vadesiz hesap cüzdanı fotokopisidir.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı Nedir?

Kentsel Dönüşüm Projelerinin tamamı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a uygun şekilde yapılmak zorundadır. Bu Kanun içerisinde, afet riski altındaki yapıların yıkımı, riskli yapı tespiti, bunların nasıl yapılacağına dair kurallar yer almaktadır. İşbu Kanun’un düzenlenmesindeki amaç, afet riski taşıyan yapılar ile riskli bulunan yapıların yenilenerek, güçlendirilerek veya yıkılarak yerine daha yaşanılabilir ve olası tehlikeler sonucunda minimum düzeyde bir etki doğurabilecek bir yapı inşa etmektir.

Söz konusu Kanun yanında, 5393 Sayılı Belediye Kanunu da uygulama alanı bulmakta olup Kentsel Dönüşüm Projesinin kabul edilmesiyle, yıkım veya güçlendirme çalışmalarına başlanılabilmesi için söz konusu riskli yapının bağlı olduğu Belediye’ye yetki verilmektedir. Belediyeler, bu yeki ile Kentsel Dönüşüm gerçekleştirilecek alanı tespit etmek suretiyle ilgili çalışmalara başlatacaktır.

Kentsel Dönüşüm Projesinin hayata geçirilmesi bakımından yapılması gereken “Planlama faaliyetleri” konusunda ise temel teşkil eden Kanun, 3194 Sayılı İmar Kanunu’dur. İşbu Kanun, plansız yapılaşmanın önlenebilmesi çerçevesinde hükümler getirmiş olup gerçekleştirilecek projenin imara uygun olması önem arz eden bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Hukukunda Dava Süreci ve Sonuç

Buraya kadar değinmiş olduğumuz Kentsel Dönüşüm Projelerinin hayata geçirilme safhasının ardından bu süreçte bir uyuşmazlık çıkması halinde, hukuki sürecin nasıl olacağı hususunun da ele alınması gerekmektedir. Zira, kentsel dönüşüme dair yapılan sözleşme içeriklerinde şekil şartına uyulmaması hainde dahi dava sürecine gidilebilecektir. Örneğin, Riskli Yapı Tespit Raporuna ilgililer tarafından itiraz edilmesi akabinde Komisyonca verilen karara karşı İdare Mahkemesi’nde, Yürütmeyi Durdurma İstemli İptal Davası açılabilecektir.

Önemle belirtmek isteriz ki; Kentsel Dönüşüm Hukuku, içerisinde bir çok alanı barındırmakta olup her an bir uyuşmazlık yaşanması veya bir sorun oluşması ihtimal dahilinde bulunmaktadır. Bu bağlamda, doğru usulle sürecin yürütülmesi veya herhangi bir sorun çıkmasının önlenmesi ya da sorun oluşması halinde oluşan zararın minimum düzeyde tutulabilmesi bakımından uzman bir Avukattan profesyonel destek alınması, sizler için oldukça faydalı olacaktır.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Kapsamında Bulunan Davalar

• Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kentsel Dönüşüm Hukukunda, malik olarak yer alan kimselerin sahip olduğu bir arsa payı söz konusudur. Kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesiyle oluşturulacak yeni yapı üzerinde müşterek el birliği mülkiyeti bulunan maliklerin bu hakları, 6306 Sayılı Kanun gereğince 2/3 oy çokluğu kararı ile bağımsız bölümlere tahsis edilmektedir. Bu çerçevede bir uyuşmazlık yaşanması halinde, Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açma yoluna gidilebilecektir.

---

Müşterek Tapu ve Paylı Mülkiyet kavramları ile ilgili de bilgi almak isterseniz, ilgili içeriğimizde göz atabilirsiniz.

---

• Değer Tespitlerine Yönelik İptal Davası

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz 2/3 oyçokluğu kararı dışındaki 1/3 oranında azınlıkta kalan malikler, yani kentsel dönüşümün yapılmasını istemeyen ilgililer, riskli yapı içerisinde yer alan bağımsız bölümlerinin Değer Tespitlerine Yönelik İptal Davası açabilir.

• Yıkım Kararına Karşı İptal Davası

Kentsel Dönüşüm Projesine başlanılabilmesi için yapının riskli olduğuna dair Riskli Yapı Raporu alınması gerektiğini yukarıda belirtmiş idik. Söz konusu raporun kesinleşmesi ve akabinde riskli yapı için yıkım kararı alınması akabinde, 30 günlük süre içerisinde, bunu istemeyen ilgililerin işbu Yıkım Kararına Karşı İptal Davası açma hakları bulunmaktadır.

Burada önem arz eden husus şudur; yukarıda belirtmiş olduğumuz davalar ve sair diğer durumlarda açılabilecek davalarda, aleyhinize bir durumun oluşmaması adına uzman bir Avukattan destek alınması en uygun çözüm yolu olacaktır.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nedir?

Kentsel dönüşüm kira yardımı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun gereğince afet sonucunda zarar gören veya eski olmasından ötürü riskli halde bulunan yapıların daha yaşanılabilir hale getirilmesi amacıyla Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamına alınması akabinde işbu riskli yapıları inşa edilen ilgili kimselerin ekonomik mahiyette bir mağduriyet yaşamamaları adına Devlet tarafından gerçekleştirilen bir kira desteği olarak açıklanabilir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın WEB sitesinde, 2024 yılı için şehirlere göre ev sahiplerine verilecek kira yardımları açıklanmış olup şöyledir;

İSTANBUL	5.500-TL
ANKARA	4.500-TL
ADANA	3.750-TL
ANTALYA	4.500-TL
BURSA	4.500-TL
İZMİR	4.500-TL
DİĞER ŞEHİRLER	3.000-TL

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusunun, söz konusu riskli yapı hakkında verilen tahliye kararından itibaren 1 yıl içerisinde veya riskli yapının yıkılmasının sonrasındaki en geç 3 aylık süre içerisinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine yapılmaktadır. Ancak gelişen teknolojiyle birlikte artık kira desteği başvuruları e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir.

Riskli yapı üzerinde iş yeri sahibi, malik veya kiracı iseniz kira yardımı başvurusunda bulunmanız sırasında bazı belgelere ihtiyacınız olacaktır. Söz konusu belgeler, Kira Yardımı Klavuzu‘nda belirtilmiş olup buradan erişebilirsiniz.

Riskli bir yapınız için kentsel dönüşüm talebinde bulunmuş olup işbu talebiniz kabul edilerek yıkım işlemlerine başlanmış ise kira yardımı başvurusunda bulunabilirsiniz. e-Devlet üzerinden yapacağınız kira yardımı sorgulama işlemi akabinde otomatik olarak bulunan A.R.A.A.D sistemine yönlendirilerek kira yardımı başvurunuzu buradan gerçekleştirebileceksiniz.

---

Kira Tespit Davası ile ilgili de bilgi almak isterseniz, ilgili içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

---

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Kaç Ay Yapılır?

Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Altyapı Ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün yayınlamış olduğu Kira Yardımı Kılavuzuna göre kentsel dönüşüm kira yardımı, deprem riski altında bulunan ve bulunmayan şehirlere göre değişiklik göstermekte olup deprem riski altında bulunmayan şehirlerde, riskli yapılar için en fazla 18 ay olarak belirlenmiştir. Deprem riski altında bulunan şehirlerde ise riskli yapılar için en fazla 48 ay süreyle kira yardımı yapılacağı belirtilmiştir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Kira Yardımı

İBB, riskli yapıları kentsel dönüşüme alınan ev sahiplerine, Devlet tarafından yapılan kira yardımının yanında ayrıca 4.500-TL tutarında 18 ay boyunca kira yardımında bulunulacağını açıklamıştır. Kentsel dönüşüme alınan yapıda kiracı olanlara ise 7.000-TL tutarında, 12 ay boyunca kira yardımında bulunacağını açıklamıştır.

Önemle belirtmek gerekir ki; İBB’den alınan işbu kira yardımları, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen kira yardımının alınmasına herhangi bir engel teşkil etmemektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Dilekçe Örneği

İSTANBUL ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜNE

………………….. Yapı kimlik numaralı, tapuda …….. ada ve ……. parselde kayıtlı olan ………… bina numaralı ve ……….. bağımsız bölüm numaralı mukim adreste bulunan yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiştir.

Riskli Yapı Tespit Raporu bulunan yapıda, malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi olduğum konutumu/işyerimi ……… tarihinde tahliye ettiğimi beyan eder, aksi bir durumun tespiti halinde tarafıma yatırılacak tutarın Genel Hükümler uyarınca bizzat geri ödeneceğini beyan ve taahhüt ederim.

Arz ve izah edilen sebepler dolayısıyla 6306 sayılı Kanunu Uygulama Yönetmeliği m.16 hükmü uyarınca kira yardımı talebim bulunmakta olup huzurdaki kira yardımı başvuru talebimin Müdürlüğünüzce uygun bulunması halinde, tarafıma ait T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Hesabına yatırılması için gereğinin yapılmasını saygılarımla arz ve talep ederim. ……/2024

AD SOYAD

TC KİMLİK NO

İMZA

ADRES

TELEFON

---

Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili yaşadığınız sorunlarda, Burak Temizer Hukuk Bürosu’nun deneyimli İstanbul kentsel dönüşüm avukatı kadrosu her zaman yanınızda yer almaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Birinci Derece Deprem Bölgesinde Olmayan Yapılarda Kentsel Dönüşüm Uygulanabilir Mi?

Ülkemiz içerisinde bulunan bütün yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında yer almaktadır. Dolayısıyla, yapıların bulunduğu mevkii, yapının yaşı vs. gibi hususlar dikkate alınmaksızın “riskli” olarak tespiti yapılan tüm binalarda, diğer şartlar da sağlanmakta ise kentsel dönüşüm uygulamasına gidilecektir.

Riskli Olduğu Düşünülen Yapıda Risk Tespiti Yapılabilmesi İçin 2/3 Çoğunluk Şart Mıdır?

Riskli olup olmaması fark etmeksizin bina, müstakil ev gibi yapılarda risk tespiti gerçekleştirilmesi için malik, kiracı veya ayni hak sahibi kimse tarafından başvurulması yeterli ve gereklidir. Dolayısıyla risk tespiti yapılabilmesi için 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Risk Tespiti Yaptırmak İstemeyen Veya Riskli Binayı Tahliye Etmeyen Malik, Kiracı Hakkında Suç Duyurusunda Bulunulabilir Mi?

Riskli yapıların tespitinin yaptırılmasını istemeyen ve verilen süre içerisinde riskli yapıyı tahliye etmeyen malik veya kiracılar öncelikle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilecek akabinde işbu kimseler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilecektir.

Riskli Yapı İpotekli İse Yapı İçin Yıkım Kararı Alınabilir Mi?

Riskli yapının bulunduğu tapu sicilinde bir ayni hak, şahsi hak, temlik hakkını kısıtlayıcı bir şerh olsa dahi riskli olduğu tespit edilen yapı için yıkım kararı alınabilecektir. Örneğin üzerinde ipotek bulunan bir apartman dairesinin yer aldığı bina için riskli yapı raporu alınmışsa ve akabinde yıkım gerçekleştirilmişse bu ipotek ortadan kalkmayacak hisseler oranında devam edecektir. Şu halde, riskli yapıda ipotek bulunması yıkılmasına bir engel teşkil etmeyecektir.

2/3 Oy Çoğunluğu Malik veya Kiracıların Sayısının Çoğunluğu mudur?

2/3 oy çoğunluğu, malik – kiracı – ayni hak sahibi kimselerin sayısının 2/3 çoğunluğu değil, bu kimselerin sahip olduğu hisseler oranındaki 2/3 çoğunluğudur.

2/3’lük Çoğunluk İle Alınan Karara Katılmayan Kişilerin Hisselerinin Durumu Ne Olur?

2/3 oy çoğunluğu ile alınacak karara katılmayan kişilerin hisseleri, rayiç değerden az olmamak kaydıyla anlaşma sağlayan diğer hissedarlara açık artırma usulü ile satılacak veya Bakanlık tarafından satın alınacaktır.

Kentsel Dönüşüm Hususunda 2/3 Oy Çoğunluğu Sağlanamaz İse Ne Olur?

Yıkım hususunda 2/3 çoğunluğun sağlanamaması halinde; Bakanlık, TOKİ veya ilgili Belediye tarafından ‘’kamulaştırma’’ yapılabilir.

BUSE DİZ
BURAK TEMİZER HUKUK BÜROSU