Özellikle kentsel dönüşüm sürecinin de hızlanmasıyla birlikte “Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı ve Tazminat Davası” konusu da sıklıkla merak edilir hale gelmiştir. Bu makalemizde konuyu her yönüyle ve şartlarıyla detaylı şekilde ele alacağız.
A. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak geçen arsa payı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, payının belirli bir kısmını yükleniciye (müteahhit) devretmeyi üstlendiği ve yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde inşa etmiş olduğu binanın belirlenmiş olan bağımsız bölümlerini, arsa sahibine teslim etme borcunu yüklendiği bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde alacaklı, herhangi bir bedel ödemeden yüklenici tarafından arsa üzerinde inşa edilen binadaki bağımsız bölümlere sahip olur. Buna karşılık yüklenici müteahhit ise arsa üzerinde inşa edilen binadaki daireler bakımından akdedilen sözleşme kapsamında kendi payını alır.
Dolayısıyla arsa sahibi, müteahhite herhangi bir nakit bedel ödemeden daire sahibi olma hakkını kazanırken sözleşme kapsamında belirlenmiş olan bağımsız bölümleri yükleniciye devretme borcu altına da girer. Bu nitelik itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrinin taahhüt edildiği bir hukuki işlem olması sebebiyle geçerliliği resmi şekle bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşme noter tarafından düzenlenmediği takdirde geçersiz olacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda özel olarak düzenlenmemiştir ve birçok farklı sözleşmenin özelliklerini barındırması nedeniyle “çift tipli karma sözleşme” olarak geçmektedir.
DEPREM ZARARLARIYLA NEDENİYLE TAZMİNAT DAVALARI MAKALEMİZE DE BURADAN ULAŞABİLİRSİNİZ. https://temizerhukuk.com/deprem-zararlari-nedeniyle-tazminat-davalari/
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü
Genel olarak açıklamak gerekirse kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, taraflarca akdedilen sözleşmede yüklenici tarafından gerçekleştirilmesi gereken taşınmaz tesliminin vadesinin dolmuş olmasına rağmen gerçekleştirilmemesidir.
Aşağıda detaylıca açıklayacağımız üzere yüklenicinin temerrüde düşmesi için gerçekleşmesi gereken birtakım şartlar vardır. Bu şartların varlığı halinde alacaklı arsa sahibi, gecikme yüzünden meydana gelen zararlarını talep etme hakkına sahiptir.
Borcun ifası imkansız olmamalıdır.
Yüklenicinin (müteahhit) temerrüde düşmesi için borcun ifasının imkansız olmaması gerekir. Şayet borç ifa edilebilir bir durumda değilse yüklenicinin temerrüdünden bahsedilemez. TBK m.136 göz önünde tutularak bir değerlendirme yapıldığı takdirde edim, sözleşmenin kurulduğu sırada objektif olarak ifa edilebilir bir durumda olmasına rağmen sonradan borçlunun kusuru olmaksızın meydana gelen bir sebep dolayısıyla imkansızlaştıysa yüklenicinin temerrüdünden bahsedilemeyecektir.
İmkansızlık açısından değerlendirme yapılırken mutlaka dikkat edilmesi gereken bir diğer hususta imkansızlığın yüklenicinin kusuruyla gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Şayet imkansızlık yüklenicinin kusuru dolayısıyla gündeme geldiyse, nitelik itibariyle objektif olarak ifa edilebilmesine imkan olmayan bir edimin ifasını talep etmek mümkün olmayacaktır. Ancak arsa sahibi TBK m.112 uyarınca tazminat talep edebilecektir.
Arsaya inşaatın yapılması başlangıçtan itibaren yani sözleşmenin kurulmasından da önce imkansız olduğu takdirde taraflarca yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu genel hükümler kapsamında batıl sayılacaktır.
Yüklenicinin borcu muaccel olmalıdır.
Bir borcun muaccel olabilmesi için taraflarca akdedilen sözleşmede belirlemiş oldukları ifa tarihinin gelmiş olması gerekmektedir. Borcun vadesinin henüz dolmamış olması durumunda, borç muaccel olamaz. Bu kapsamda alacaklı, borçludan edimin ifasını ancak sözleşmede kararlaştırmış oldukları ifa tarihinin gelmesiyle talep edebilir.
Taraflarca yapılan sözleşmede teslim için herhangi bir tarih belirlenmemiş olduğu takdirde ise TBK m.90 kapsamında “borcun doğduğu an da muaccel olacağı” kabul edilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu durum farklıdır çünkü arsa payı inşaat sözleşmelerinin niteliği itibariyle sözleşmenin akdedildiği esnada teslimi söz konusu olmayacağından borcun doğduğu an da muacceliyetten söz edilemez.
Arsa sahibi ve müteahhit tarafından akdedilen sözleşmede teslim bakımından herhangi bir vade kararlaştırılmazsa, vadeyi belirleme yetkisi alacaklı arsa sahibine verilmiş kabul edilir. Arsa sahibi alacaklının vadeyi belirlerken dikkat etmesi gereken bazı hususlar mevcuttur. Hakkaniyete uygun olmak suretiyle eserin tamamlanması için makul bir süre hesaba katılarak değerlendirme yapması gerekir. Alacaklı tarafından yapılacak bu değerlendirmede sözleşmenin imzalandığı tarihle birlikte bu tarihten itibaren hazırlık ve inşaat aşamalarının tamamlanabilmesi gibi hususlar göz önünde tutulur.
Alacaklı borçluya ihtarda bulunmuş olmalıdır.
Alacaklının borçluya karşı ihtarda bulunmuş olması temerrüdün gerçekleşmesi bakımından bir diğer şarttır. Bu kapsamda muaccel borcun borçlusu olan müteahhit, ancak alacaklı arsa sahibinin ihtarı ile temerrüde düşecektir.
İhtar, alacaklının borçluya yönelik irade beyanında alacağını talep etmesi olarak tanımlanır. Kural itibariyle herhangi bir şekil şartına tabi olmamakla birlikte uygulamada ispat kolaylığı bakımından ihtarın noter aracılığıyla veya yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir. Ancak istisnai olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları tacir / yapılan iş ticari bir iş ise TTK madde 18/3 uyarınca ihtarın noter, taahhütlü mektup, telgraf ya da elektronik imzaya kayıtlı elektronik posta ile yapılması ihtarın geçerliliği açısından bir şekil şartıdır.
Borçlunun temerrüde düşmesi için genel kural yukarıda açıklandığı üzere “ihtarda bulunulması” olmakla birlikte ihtarın aranmadığı bazı istisnai haller de (TBK m.117/2) mevcuttur. Taraflarca akdedilen sözleşmede, borcun ifa edileceği gün bakımından belirli bir vade kararlaştırıldıysa, bu vadenin gelmesiyle birlikte borçlu (yüklenici olan müteahhit) herhangi bir ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden temerrüde düşer. Bunun dışında vade tarihinin belirlenebilir bir şekilde kararlaştırılmış olmasında da bu durum geçerlidir. Şayet taraflardan biri sözleşmede saklı tutulmuş hakkına dayanarak, usulüne uygun bir bildirimde bulunarak bir vade tarihi belirlediyse borçlu bu tarihin gelmesiyle birlikte ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşecektir.
4-Alacaklı temerrüde düşmemiş olmalıdır.
Borçlunun, borcunu ifa edebilmesi için alacaklının üzerine düşen bütün edim yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla borçluya yönelik temerrüt hükümlerine başvurabilmesi bakımından alacaklının temerrüde düşmemiş olması bir diğer önemli şarttır. Bu kapsamda şayet alacaklı ifa yükümlülüğünü yerine getirmezse temerrüt hükümlerine başvurması mümkün olmayacaktır. Hatta borçlu burada kendisine edimin ifa edilmediğine ilişkin def’i ileri sürebilecektir.
C.Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı
Yukarıda da açıklandığı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici müteahhit ve alacaklı arsa sahibinin birbirlerine karşı yerine getirmesi gereken birtakım yükümlülükleri vardır ve yüklenicinin işi teslim etme borcu bunlardan biridir.
Son zamanlarda uygulamada bu tür inşaat sözleşmelerinde borçlunun sözleşme konusu olan taşınmazı alacaklıya, kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi gibi sorunlar gündeme gelmektedir. Taşınmaz tesliminde meydana gelen bu tür gecikmeler alacaklı açısından maddi zararlar doğurmaktadır. Dolayısıyla alacaklı, taşınmazı geç teslim edildiğinde müteahhitten gecikme nedeniyle meydana gelen zararları kapsamında kira kaybı alacağını talep edebilecektir. Kira kaybı alacağı ise TBK m.125’de düzenlenen gecikme tazminatı kapsamında değerlendirilmektedir.
a.Gecikme Tazminatı
Gecikme tazminatı, taraflar arasında akdedilen sözleşmede borçlunun, ifa etmekle yükümlü olduğu edimleri süresi içinde ifa etmemesi durumunda alacaklının bundan dolayı meydana gelen zararını karşılamaya yarayan bir tazminattır.
Belirtmek gerekir ki alacaklı, borçlunun temerrüde düşmesi halinde, borcun aynen ifasından ve gecikmeden doğan tazminat isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek ve bir mehil (süre) vererek, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Ancak bu makalemizde, inşaat sözleşmelerinde taşınmazın tesliminde meydana gelen gecikmeler sebebiyle kira tazminatı hususu üzerinde duracağımızdan dolayı gecikme tazminatından bahsedilmektedir.
b.1 Kira Tazminatı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, sözleşme konusu taşınmazı teslim etme borcunu kararlaştırılan tarihte ifa etmediği takdirde temerrüde düşecektir. Bu kapsamda arsa sahibi, taşınmazı teslim etmede temerrüde düşen müteahhitten yaşanan gecikme dolayısıyla, taşınmazın aynen kendisine teslim edilmesini ve gecikme tazminatı kapsamında uğramış olduğu zarar çerçevesinde kira tazminatını talep edebilir.
b.2 Kira Tazminatı Talep Edilebilmesinin Şartları
Yüklenici taşınmazı geç teslim etmeli.
Yukarıda da açıklandığı üzere kira tazminatının talep edilebilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması ve bu kapsamda yüklenicinin taşınmazı sözleşmede kararlaştırılmış olan tarihten sonra teslim etmiş olması gerekmektedir.
Ancak unutulmaması gereken husus taraflarca akdedilen inşaat sözleşmesinde kesin bir vade kararlaştırılmadıysa alacaklı ev sahibi, durumun şartlarını göz önünde tutarak ve makul bir süre geçtikten sonra ihtarda bulunarak borçluyu temerrüde düşürecektir. Belirli bir süre olduğu takdirde ise zaten bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte ihtara gerek olmaksızın temerrüt şartı gerçekleşecektir.
Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmalıdır.
Kural itibariyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak ifa talebinde bulunulamayacağından yüklenici ve iş sahibi arasında geçerli bir inşaat sözleşmesinin varlığı kira tazminatının talep edilebilmesi bakımından en önemli şartlardan biridir.
Arsa sahibinin sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanmamış olması gerekir.
Kira tazminatı, gecikme tazminatı kapsamında değerlendirilir. Dolayısıyla kira tazminatının talep edilebilmesi için borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının, seçimlik haklarından olan sözleşmeden dönme hakkını kullanmamış olması gerekir. Sözleşmeden dönme seçimlik hakkı kullanıldığı takdirde artık taşınmazın kendisine aynen ifa talebinde bulunamayacağı gibi gecikme tazminatı da isteyemeyecektir. Bu kapsamda kira tazminatı da gündeme gelmesi söz konusu olmaz.
Yüklenicinin taşınmazı kararlaştırılan tarihte teslim etmemesinde kusuru bulunması gerekir.
Alacaklının, kira tazminatı talebinde bulunabilmesi için müteahhit tarafından taşınmazın geç teslim edilmesi yeterli olmayıp aynı zamanda bu geç teslim kapsamında kusurun varlığı da şarttır.
Temerrüt kısımlarında detaylıca anlatıldığı üzere, sözleşme kapsamında tarafların diğer tarafa karşı yerine getirmesi gereken bazı yükümlülükler vardır. Yargıtay, arsa payı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin taraflara yüklediği birtakım borçların varlığından ve bunların sözleşmede belirlenen zaman ve biçimde ifa edilmesi gerektiğinden bahsetmektedir.
Dolayısıyla müteahhit tarafından teslim edilmesi gereken taşınmaz süresi içerisinde teslim edilmez ve müteahhit, söz konusu bu gecikmenin kendi kusuruyla gerçekleşmediğini kanıtlamazsa alacaklı seçimlik haklarını kullanabileceği gibi aynen ifa talebinde bulunarak gecikme tazminatı isteyebilecektir.
Yargıtay kararından da açıkça anlaşıldığı üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, taşınmazı geç teslim ederse ve bu geç teslim kendi kusuru sebebiyle gerçekleşmişse, alacaklı kira tazminatı talep edecektir. Şayet taşınmaz, müteahhitin kusuru olmaksızın geç teslim edildiyse kira tazminatı talep etmek mümkün olmayacaktır. Teslimde meydana gelen gecikmede kusurunun olmadığını ispat yükü müteahhite aittir.
b.3 Kira Tazminatının Hesaplanması
Kira tazminatının bedeline ilişkin değerlendirme yapılırken, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi (tarih kararlaştırılmadıysa durum koşulları göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak belirlenmiş teslim tarihi) ve taşınmazın geç tesliminin gerçekleştiği fiili teslim tarihi arasındaki yoksun kalınan kira bedelleri dikkate alınır.
c.Sözleşmede Gecikme Tazminatının Kararlaştırılması ve Kararlaştırılmaması
Taraflarca akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, taşınmazın tesliminin gecikmesi durumunda kira kaybına ilişkin gecikme tazminatı ödenmesi kararlaştırılabilir. Ancak alacaklının kira tazminatı isteminde bulunabilmesi için taraflarca sözleşmede bu hususa ilgili düzenleme yapması zorunlu değildir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar, taşınmazın geç teslim edilmesi durumunda kesin olmak üzere kira tazminatına ilişkin bir bedel kararlaştırabilir ve belirlenmiş olan tazminatın artımı/ indirimi gündeme gelemez.
Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kira kaybına ilişkin bir tazminat kararlaştırmamış olsa dahi ev sahibi, rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edebilecektir. Yargıtay bu hususla ilgili olarak, sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine ilişkin bir hüküm bulunmasa dahi yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde tazminat miktarı tespitinin rayice göre belirlenerek TBK m.106/II uyarınca arsa sahibinin yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebileceğine hükmetmiştir.
Rayiç kira bedeli belirlenmesinde dikkat edilecek hususlar kapsamında emredici bir kanun hükmü olmaması sebebiyle Yargıtay kararları esas alınarak bir değerlendirme yapılır. Bu kapsamda, rayiç bedel tespitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek hususlarla ilişkin birlikte değerlendirme yapılarak rayiç kira tespiti yapılır.
Mahkeme tarafından bir tespit yapılırken, mahkemece yeniden keşif yapılacaktır. Bu kapsamda, dava konusu yerin tüm üniteleri üzerinde ayrı ayrı durularak, yörede oluşan kira paraları ile yapılacak karşılaştırmalar sonucu benzer yerler dava konusu yer ile karşılaştırılarak, kira parasına etki eden diğer hususlarla birlikte değerlendirme yapılır ve bu kapsamda rayice göre bir kira parası tespit edilir.
- Taşınmazın Geç Teslim Edilmesi Durumunda Tazminat Zamanaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmazın belirlenen tarihte teslim edilmediği durumlarda kira kaybına ilişkin tazminat talebi, teslim tarihinden başlayarak beş yıl (hafif kusurlu ise) ve yüklenicinin ağır kusuru varsa on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Zamanaşımı süresi kiranın istenebilir hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
DEPREM ZARARLARIYLA NEDENİYLE TAZMİNAT DAVALARI MAKALEMİZE DE BURADAN ULAŞABİLİRSİNİZ. https://temizerhukuk.com/deprem-zararlari-nedeniyle-tazminat-davalari/
D. Cezai Şart
Müteahhitin / inşaat firmasının sözleşme kapsamının dışına çıkarak borcuna aykırı hareket etmesi durumunda cezai şart ödenmesi kararlaştırılabilir. Ancak müteahhit, inşaat sözleşmesine ilişkin aykırılığın kendi kusuru sebebiyle olmadığını ispat ederse cezai şart ödemekten kurtulur.
Cezai şartın geçerliliği bir zararın varlığına bağlı değildir. Müteahhitin, inşaat firmasında kararlaştırılan hususları gereği gibi ifa etmemesi cezai şartın ödenme zorunluluğu bakımından yeterli olacaktır.
Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken husus arsa sahibi olarak, geç teslim gibi borca aykırılık durumlarında cezai şart ödenmesi istenirse bunun müteahhitle yapılan inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Şayet kararlaştırılmazsa, cezai şarta ilişkin bir talepte söz konusu olamayacaktır.
E. Kira Tazminat Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki konutun tesliminin taahhüt edilen tarihte ifa edilmemesi durumunda kira tazminatına ilişkin talep dava yoluyla ileri sürülecektir.
Dava açılırken usul yönünden dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar; dava şartı arabuluculuk, görevli ve yetkili mahkemedir. Şayet bu hususlarda bir eksikliğin ve hatanın varlığı halinde dava usulden reddedilecektir.
Arsa sahibinin tüketici olarak, arsasının üzerinde yapı inşa ettirmesi durumunda dava açmadan önce 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73/A uyarınca dava şartı arabuluculuğa başvurulması şarttır. Bunun dışında kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhit ve arsa sahibi açısından ticari iş niteliğine haizse yani ticari işletmesini ilgilendiriyorsa dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
F.Kira Kaybı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İnşaat sözleşmesine konu olan taşınmazın geç teslim edilmesi sebebiyle açılacak davalarda hangi mahkemenin görevli olduğu oldukça önemli ve ayırt edilmesi gereken bir konudur. Bu kapsamda yapılacak değerlendirme, alıcının taşınmazı hangi amaçla aldığına bakılması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, tüketici konumunda ise (ör: ticari işletmesini ilgilendirmeksizin ailesiyle birlikte barınmak için konut yaptırması) görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit açısından ticari işletmesini ilgilendiren bir husus ise görevli mahkeme, Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
Yetkili mahkeme ise genel yetkili borçlunun yerleşim yeri mahkemesidir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1)Taşınmaz ne zaman geç teslim edilmiş sayılır?
Taraflarca akdedilen sözleşmede teslim için bir tarih kararlaştırılması durumunda, bu tarihin geçerek taşınmazın müteahhit/inşaat firması tarafından tesliminin gerçekleştirilmemesi durumunda geç teslimi söz konusu olur.
Buna karşılık teslim için herhangi bir tarih kararlaştırılmadığı durumlarda geç teslim, somut olayın koşullarına göre inşaatın teslim edileceği süre bakımından hakkaniyete uygun bir değerlendirme yapılarak bu makul sürede yapının arsa sahibine teslim edilmemesi şeklinde tanımlanabilir.
2)Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi şart mıdır?
Evet, taşınmaz devrinin taahhüt edilen sözleşmeler kural itibariyle resmi şekle bağlıdır. Dolayısıyla arsa payı inşaat sözleşmesi, noter tarafından düzenlenmediği takdirde geçersiz olacaktır.
3)Müteahhit binayı ne zaman teslim etmiş sayılır?
Taşınmazın teslimi, müteahhitin inşaatı bitirdiğini arsa sahibine bildirmesi ve arsa sahibinin de müteahhitin sözleşme kapsamındaki yükümlülüğüne uygun bir şekilde teslimi yerine getirmiş olduğunu beyan etmesi ile tamamlanır.
Müteahhit taşınmazı, taraflarca kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmış olan tarihte teslim etmesi gerekir. Şayet böyle bir süre kararlaştırılmadıysa durumun koşulları göz önüne alınarak inşaatın tamamlanabilmesi için hakkaniyete uygun bir süre verilerek tarih için değerlendirme yapılır.
4) Müteahhit evi geç teslim ederse ne olur?
Müteahhit evi geç teslim ettiği takdirde borçlu temerrüdü hususu gündeme gelir. Şayet söz konusu olan bu geç teslimin yanı sıra, borcun ifası imkansız değilse, borç muaccel olduysa, ihtar gerektiren durumlarda ihtarda bulunulduysa ve arsa sahibi alacaklı temerrüdüne düşmediyse, borçlu temerrüdü hükümlerine dayanarak müteahhite başvurabilecektir.
Alacaklı her zaman aynen ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir ve gecikme tazminatı kapsamında ise geç teslim süresi boyunca yoksun kaldığı kira tazminatı gündeme gelir. Bir başka seçenek ise alacaklı bu istemlerinden derhal vazgeçtiğini bildirerek ve uygun bir süre vererek sözleşmeden dönme seçimlik hakkını da kullanabilecektir.
Şayet taraflarca akdedilen sözleşmede geç teslim sebebiyle bir cezai şart ödenmesi kararlaştırılmışsa, müteahhitin cezai şart ödemesi de gerekir.
5)İnşaat sözleşmesi kapsamında taşınmaz geç teslim edildiğinde hangi yollara başvurulabilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, taşınmazı geç teslim ettiği takdirde öncelikle temerrüt şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılması gerekir. Yukarıda detaylıca açıklamış olduğumuz üzere temerrüdün şartları gerçekleştiyse TBK hükümleri uyarınca aynen ifa talebinde ısrar ederken gecikme tazminatı talep edebilecektir. Gecikme tazminatı kapsamında ise kira tazminatı gündeme gelir.
Bir başka başvurulacak imkan ise arsa sahibi aynen ifa ve gecikme tazminatı talebinden vazgeçtiğini derhal bildirerek ve uygun bir süre vererek sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanabilmesidir. Ancak sözleşmeden dönme seçimlik hakkı kullanılırken dikkat edilmesi gereken önemli bir husus mevcuttur. Yargıtay’a göre müteahhit, inşaatı %90’dan az olmamak üzere tamamladıysa, sözleşmeden dönme seçimlik hakkının kullanımı mümkün olmayacaktır. Bu takdirde arsa sahibi, inşaat sözleşmesini ileriye etkili olmak suretiyle fesih edebilecektir. Ancak %90 oranından az bir tamamlama söz konusuysa arsa sahibi, geçmişe etkili olarak sözleşmeden dönebilecektir.
6)İnşaat firmasıyla yapılan sözleşmede taşınmazın teslimi için herhangi bir süre kararlaştırılmamış olması durumunda tazminat istemi nasıl gerçekleştirilir?
Müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmazın teslimine ilişkin herhangi bir teslim süresi kararlaştırılmaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyecektir. Bu kapsamda, teslim bakımından durumun koşulları göz önünde tutularak makul bir şekilde inşaat tamamlanma süresini de gözeterek hakkaniyete uygun bir teslim tarihi belirlenecektir.
Belirli vade kararlaştırılan sözleşmelerde borçlu ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşerken vadenin kararlaştırılmadığı durumlarda ihtar şarttır. Bu kapsamda arsa sahibi, söz konusu olan hakkaniyete uygun tarihin gelmesiyle birlikte MUACCEL olmuş borcun ifası için müteahhite / inşaat firmasına ihtarda bulunarak temerrüde düşürecektir. Buradan sonrası ise genel kuralla aynıdır ve temerrüdün şartlarının gerçekleşmesiyle birlikte arsa sahibi, aynen ifa talebinde bulunurken gecikmeden doğan zararlarının karşılanması ve bu kapsamda kira alacağını talep edebilecektir.
7)Müteahhit evi söylediği tarihte teslim edemedi tazminat alabilir miyim?
Evet, alınabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların birbirlerine karşı birtakım yükümlülükleri vardır ve müteahhitin kararlaştırılmış olan sürede taşınmazı teslim etmesi de bunlardan biridir.
Müteahhit bu yükümlülüğüne aykırı davranarak taşınmazı geç teslim ettiği takdirde, arsa sahibi maddi olarak bir zarara uğramış olur. Bu kapsamda arsa sahibi, teslim için belirlenen tarih ve fiili teslim tarihi arasındaki geçen süre bakımından taşınmazdan yoksun kalmış olması sebebiyle kira tazminatı talep edebilecektir.
Kira tazminatının istenebilmesi için önceden sözleşmede kararlaştırılmasına gerek yoktur. Arsa sahibinin geç teslim dolayısıyla uğramış olduğu zararın varlığı istem için yeterli olacaktır.
8)Kira tazminatı nasıl talep edilir?
Arsa sahibi, inşaat firması tarafından taşınmazın geç teslim edilmesi durumunda, maddi olarak uğramış olduğu kira kaybını isteme hakkına sahiptir.
Temerrüde ilişkin şartların gerçekleşmesiyle birlikte arsa sahibi gecikme tazminatına ilişkin bir talepte bulunabilir. İşte kira kaybına ilişkin tazminat alacağı da bu kapsama dahildir. Gecikme tazminatına ilişkin talepler dava yoluyla ileri sürülmektedir.
9)Kira tazminatı bedeli nasıl belirlenir?
Kira tazminatına ilişkin dava yoluna başvurulduğu takdirde tazminat bedeli belirlenirken, sözleşmede kararlaştırılmış olan teslim tarihi ve fiili olarak gerçekleştirilen teslim tarihi arasındaki süreç esas alınarak bir değerlendirme yapılır.
Taraflar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme durumunda kira tazminatına ilişkin bir bedel belirlediyse bu husus göz önünde tutulur. Aynı zamanda belirtmek gerekir ki inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan kira tazminatının indirimi veya artırımı gündeme gelemez.
Şayet böyle bir belirleme yoksa bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın emsal kira değeri belirlenir.
10)Kira tazminatı cezai şart mıdır?
Değildir. Aralarındaki en önemli fark, kira tazminatı sözleşmede belirlenmemiş olsa bile şayet bir zarar mevcutsa talep edilebilir. Bununla birlikte cezai şart bakımından bir zararın varlığı zorunlu değildir ve sözleşmede cezai şart ödeneceğine ilişkin hüküm bulunması şarttır.
11)Kira tazminatı alacağı hangi durumlarda talep edilemez?
Öncelikle kira tazminatı talep edilebilmesi için müteahhitin temerrüde düşmüş olması gerekir. Temerrüde düşmemiş bir borçludan kira tazminatına ilişkin talepte bulunulması söz konusu olmayacaktır.
İkinci olarak ise alacaklının sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanmaması gerekir. Bu kapsamda sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanan arsa sahibi, bu hakkını kullanırken gecikme tazminatı isteminden vazgeçtiği derhal bildirmiş olur.
Üçüncü olarak ise tazminata ilişkin zamanaşımı sürelerine dikkat edilmesi gerekmektedir. Borcun zamanaşımına uğramış olmasıyla birlikte, borç sona ermez ancak zamanaşımına uğramış alacağın, dava yoluyla elde edilebilme imkanı ortadan kalkar. Gecikme tazminatı da dava yoluyla ileri sürülmesi sebebiyle dolayı zamanaşımına uğradığı takdirde tazminata ilişkin istem söz konusu olmayacaktır.
12)Kira tazminatına ilişkin dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu mudur?
Tüketiciyi Koruma Kanunu madde 73/A kapsamında bu mahkemede görülen uyuşmazlıklar kapsamında dava şartı arabuluculuk kuralı getirilmiştir. Dolayısıyla dava şartı arabuluculuk kuralının istisnaları dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.
SONUÇ :
Bu davalar teknik bilgi gerektiren ve hukukun niş alanlarına ait davalar olup mutlaka alanında deneyimli uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması gerekmektedir. Ofisimize her zaman ulaşabilirsiniz.
İPEK EROĞLU
