Kiranın geç ödenmesi nedeniyle tahliye de hukukumuzdaki en önemli tahliye sebeplerinden biridir. Çünkü kiracı, kira bedelini kira sözleşmesi ile kararlaştırılan zamanda ödemediğinde ve bu sebeple kendisine birden fazla ihtar gönderildiğinde kira sözleşmesi sona ermektedir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 2.fıkrası uyarınca kira bedelini ödememesinden dolayı kendisine yazılı bir şekilde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa ev sahibi, kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.
Dolayısıyla kira bedeli zamanında ödenmediğinde belirli şartlarla kiracı tahliye edilebilmektedir.
Kiranın Geç Ödenmesi Tahliye Sebebi Midir?
Kiranın geç ödenmesi Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir tahliye sebebi olabilmektedir. Kiracının kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihe aykırı olarak kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde belirli şartlar altında kira sözleşmesi ev sahibi tarafından sona erdirilebilir.
Kira Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Kira Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Kiranın Geç Ödenmesi Sebebiyle Tahliyenin Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesine göre kiranın geç ödenmesi sebebiyle ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırması belirli şartlara bağlıdır. Bunlar; kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira bedelinin zamanında ödenmemesinden dolayı haklı ihtar yapılması ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmasıdır.
1. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi
Ev sahibinin iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememiş olması gerekir. Kiracının yükümlülüğü kira bedelini ödemek olup, bu bedeli zamanında ödemesi gerekir.
Kira bedelinin kira sözleşmesiyle kararlaştırılan tarihte ödenmesi gerekir. Kararlaştırılan tarihin ertesi günü ev sahibinin ihtar çekme hakkı doğmuş olur.
2. Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesinden Dolayı Haklı İhtar Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesine göre tahliye davasının açılabilmesi için kiracıya iki yazılı ihtar yapılmalıdır. İhtar, kira bedelinin kararlaştırılan tarihte ödenmemesinin ardından yapılmalıdır. Diğer bir deyişle ihtar kira bedelinin muaccel olması anından itibaren gönderilmelidir. Birden fazla kiracı bulunuyorsa ihtar, tüm kiracılara karşı yapılmalıdır.
Belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde kararlaştırılmış bir tarih bulunsa dahi kiracı uzun zamandır farklı bir tarihte kirayı ödüyor ve ev sahibi de buna itiraz etmiyorsa, kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte kira bedelini ödemedi diye kiracıya ihtar gönderilmesi haklı olmayacaktır.
İhtar mutlaka yazılı olmalıdır ancak tanınan bir süre içinde kiranın ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin ya da tahliye talep edileceğinin belirtilmesi gerekmemektedir. Buna karşılık kira bedeli, kiranın hangi aya ait olduğu ve bunun ödenmesi gerektiği belirtilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye konusu hakkında bilgi almak için içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.
3. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde bir yılı aşmayan kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içerisinde kiranın ödenmemesi durumunda iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla iki haklı ihtarın bir kira dönemi ve bir yıl içinde yer alan aylarla ilgili olması gerekmektedir.
Örneğin, 18 ay süre ile akdedilmiş olan bir kira sözleşmesinde iki haklı ihtar ya 12 ay içinde ya da kalan 6 ay içinde yapılmış olmalıdır.
Daha somut bir örnekle açıklamak gerekirse; 20/10/2022 tarihinde başlayan iki yıllık bir kira sözleşmesi olsun. Kiracıya 20/10/2022-20/10/2023 tarihleri arası olan bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi halinde ev sahibi kira sözleşmesinin bitimini yani 20/10/2024’ü beklemeden ilk kira yılı sonunda tahliye davası açabilir. Yani, 20/10/2023 tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açabilir.
Kiranın Geç Ödenmesi Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Bir yıldan az süreli ve bir yıllık kira sözleşmelerinde kira süresinin bitimini takip eden 1 aylık süre içinde tahliye davası açılmalıdır.
Örneğin, 24/02/2023’te başlayan ve 8 aylık bir kira sözleşmesinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası 24/10/2023 tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının sonunu takip eden 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Örneğin, 24/02/2023’te başlayan ve 4 yıllık bir kira sözleşmesinde ev sahibi Mart 2025 ve Mayıs 2025’in kiralarına dair ihtar çekmişse tahliye davası 3.kira yılının sonunda yani, 24/02/2026’dan itibaren 1 ay içinde açılacaktır.
İlgili 1 aylık süre hak düşürücü niteliğe sahip olduğundan süre dolduktan sonra açılan tahliye davası reddedilecektir.
Kiranın Geç Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
Sulh Hukuk Mahkemeleri söz konusu davada görevli mahkemeler olup, yetkili mahkeme ise davalının yani kiracının ikamet ettiği yer mahkemesidir.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının en temel borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibi, iki haklı ihtar çekerek ardından kiracının tahliyesini sağlayabilir ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir. Dolayısıyla ev sahibinin üç farklı imkanı mevcuttur.
Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatarak Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda en hızlı yollardan biri ev sahibinin kiracıya ilamsız ödeme emri göndermesidir. Bu durumda kiracıdan ödememiş olduğu kira bedeli icra yoluyla istenir. Kiracıya verilen sürede kira bedeli ödenmezse ya da kiracı bu ödeme emrine itiraz etmezse tahliye gündeme gelecektir. Ödeme emrinde belirtilmiş olan 30 günlük sürenin ardından İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.
Kiracı verilen süre içinde kira borcunu ödediğinde ise tahliye talep edilemez. Fakat bu durum haklı ihtar yerine geçtiğinden şartları sağlandığında iki haklı ihtar sebebiyle tahliye gündeme gelebilir.
Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? konusu hakkında bilgi almak için içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davası Açılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde belirtildiği üzere kiracının temerrüde düşmesi kira sözleşmesinin sona erme sebebidir. Kiracı kira bedelini ödemediğinde ev sahibi, yazılı bir şekilde kiracıya süre verir ve bu sürede kiranın ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshedeceğini belirtir. Kiracıya verilen süre en az 30 gün olmalıdır. Kiracı verilen süre içinde kira borcunu ödemezse ev sahibi, kira döneminin sonunu beklemeden tahliye davası açabilir.
Kiracı verilen süre içinde kira borcunu ödediğinde ise tahliye davası açılamayacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Sıkça Sorulan Sorular
1- Kirayı geç ödeyen kiracı nasıl evden çıkarılır?
Kirasını geç ödeyen kiracıya ilk gecikmeden sonra bir ihtarname gönderilir. Kiracı, aynı kira yılı içerisinde ikinci kez kirasını geç öderse bir ihtarname daha gönderilir. Bunun sonucunda iki haklı ihtar meydana gelir ve ev sahibi bu sebeple tahliye davası açabilir.
2- İki haklı ihtar nedir?
İki haklı ihtar; ev sahibi tarafından kiracıya aynı kira yılı içinde kiranın geç ödenmesinden ya da ödenmemesinden dolayı çekilen ihtarnamelerdir. Söz konusu iki haklı ihtar aynı ayın kirasına değil, farklı ayların kirasına ilişkin olmalıdır.
3- Kiracım kirayı ödemiyor ne yapabilirim?
Kiracınız kirayı ödemediğinde üç şekilde kiracının tahliyesini sağlayabilirsiniz. Bunlardan ilki, iki haklı ihtar çekmek ve ardından tahliye davası açmaktır. İkinci bir yol, temerrüt sebebiyle tahliye davası açmak ve bir diğer çözüm ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.
4- Tahliye davası ne zaman açılmalı?
Tahliye davası; bir yıl ve bir yıldan az süreli kira sözleşmeleri için kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kiracıya iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Sonuç
Kira hukuku oldukça teknik bir hukuki alan olup, süreler açısından önem taşımaktadır. Maddi ve manevi kayıpların önünde geçilmesi adına hukuki prosedürler dikkatle uygulanmalıdır. Alanında uzman bir avukattan destek alınması sürecin daha kolay ilerlemesini sağlayacaktır. Burak Temizer Hukuk Bürosu olarak kira ilişkisi ve tahliye süreçlerine dair tecrübemizle sizlere yardımcı olmak için buradayız. İstanbul kira avukatlığında yardımcı olmak için bize ulaşabilirsiniz.
İPEK HEPDİKER
