Kiralık Ev Dolandırıcılığı Cezası – Ne Yapılmalı? 2026

Kiralık ev dolandırıcılığı, gerçekte bulunmayan veya başkasına ait bir taşınmazın kiralık gösterilerek kapora, depozito, peşin kira ya da rezervasyon bedeli alınmasıdır. Taşınmaz mevcut olsa bile ilanı veren kişinin kiraya verme yetkisi bulunmayabilir veya aynı ev için birden fazla kişiden ödeme toplanabilir. Bu olaylarda genellikle piyasanın altında fiyat belirlenir ve mağdur, araştırma yapmasına fırsat bırakmayacak biçimde acele ödemeye zorlanır.

Ancak gönderilen her kapora ceza davası konusu olmaz. Dolandırıcılıktan söz edilebilmesi için hilenin ödeme öncesinde kurulmuş olması ve paranın baştan beri gerçek bir kiralama amacı olmaksızın alınması gerekir. Geçerli bir kira ilişkisi kurulduktan sonra çıkan anlaşmazlıklar ise çoğu zaman alacak veya sözleşmeye aykırılık hükümlerine tabidir.

Kiralık Ev Dolandırıcılığı Nedir?

Mağdur, evin kendisine kiralanacağına inanarak para gönderir. Ödeme “kapora”, “depozito”, “ilk ay kirası”, “emlak hizmet bedeli” veya “rezervasyon ücreti” adıyla istenebilir. Oysa taşınmaz gerçekte kiralık değildir, ilanı veren kişi yetkisizdir ya da aynı ev için başka kişilerden de para alınmaktadır.

Sahtecilik her zaman hayalî bir ev ilanıyla yapılmaz. Dolandırıcı, gerçek malike ait tapu veya kimlik görüntülerini ele geçirebilir; bir emlak işletmesinin logosunu ve çalışan bilgilerini kopyalayabilir; sahte kira sözleşmesi ya da yetki belgesi gönderebilir. Bazı olaylarda ev gerçekten gösterilir, fakat gösteren kişinin taşınmazı kiraya verme yetkisi yoktur.

Mağdurun hile nedeniyle para göndermesiyle suç tamamlanır. Para mağdurun hesabından çıktıktan ve haksız yarar sağlandıktan sonra failin parayı çekememesi sonucu değiştirmez. Ödeme yapılmadan hile fark edilirse dolandırıcılığa teşebbüs hükümleri uygulanabilir.

---

Ceza Hukuku alanında merak ettiğiniz diğer konular hakkında da bilgi edinmek isterseniz, ilgili kategorimize göz atabilirsiniz.

---

En Sık Karşılaşılan Kiralık Ev Dolandırıcılığı Yöntemleri

Kiralık ev dolandırıcılığına pek çok farklı şekilde rastlanılmaktadır. En sık karşılaşılan kiralık ev dolandırıcılığı yöntemleri ve açıklamaları şu şekildedir:

Başkasına Ait İlanın ve Fotoğrafların Kopyalanması

Gerçek bir satılık veya kiralık ev ilanındaki fotoğraflar, adres bilgileri ve açıklamalar kopyalanarak yeni bir ilan oluşturulur. Sahte ilanda genellikle piyasanın belirgin biçimde altında kira bedeli yazılır. İlan sahibi olduğunu söyleyen kişi şehir dışında bulunduğunu, hastanede çalıştığını, yurt dışında yaşadığını veya taşınmazla bir yakınının ilgilendiğini ileri sürerek evi göstermeden ödeme ister.

“İlanı Kaldırmak İçin Kapora” Talebi

Dolandırıcı, ev için çok sayıda talep bulunduğunu söyleyerek mağdurda fırsatı kaçırma endişesi yaratır. “Kapora gelirse ilanı hemen kaldırırım”, “akşama başka biri tutacak” veya “sadece ciddi kiracı olduğunuzu görmek istiyorum” gibi ifadelerle düşük görünen ilk ödeme alınır. Ödeme yapıldıktan sonra sigorta, depozito, emlak komisyonu veya anahtar teslim bedeli adı altında yeni ödemeler istenir.

Gerçek Evin Yetkisiz Kişi Tarafından Kiraya Verilmesi

Bazı olaylarda taşınmaz gerçektir ve mağdura gösterilir. Ancak evi gösteren kişi malik değildir; malikin vekâletine, kiraya verme yetkisine veya geçerli bir aracılık ilişkisine sahip değildir. Mevcut kiracının, apartman görevlisinin, anahtara geçici olarak ulaşan bir kişinin ya da kendisini malikin yakını olarak tanıtan kişinin evi kiraya vermesi bu yönteme örnek gösterilebilir.

Aynı Evin Birden Fazla Kişiye Kiralanması

Fail, gerçekten erişebildiği bir taşınmazı kısa süre içinde çok sayıda kişiye gösterip her birinden kapora, depozito ve peşin kira alabilir. Mağdurlar çoğu kez taşınma günü eve geldiklerinde başka kişilerin de aynı ev için sözleşme yaptığını öğrenir. Evin gerçek olması veya mağdura gösterilmiş bulunması, başlangıçtan itibaren aynı taşınmaz üzerinden birden fazla kişiden para toplama kastı varsa dolandırıcılık değerlendirmesine engel değildir.

Sahte Emlakçı veya Taklit Kurumsal Hesap

Gerçek bir emlak şirketinin adı, logosu, ilanları ve çalışan fotoğrafları kullanılarak sahte sosyal medya hesabı veya internet sayfası açılabilir. Mağdura kurumsal hesap izlenimi verilir, ancak ödeme için üçüncü kişi adına kayıtlı IBAN gönderilir. Yetki belgesi, vergi levhası veya sözleşme örneği paylaşılması işlemin güvenli olduğunu göstermez; belgeler ve gönderen kişinin işletmeyle bağlantısı bağımsız olarak doğrulanmalıdır.

Günlük Kiralık Ev ve Tatil Evi Dolandırıcılığı

Günlük kiralık daire, villa veya yazlık ilanlarında “rezervasyon bedeli” adıyla para istenmesi de aynı riski taşır. Taşınmaz hiç yoksa, başka bir işletmenin fotoğrafları kullanılmışsa veya gerçek rezervasyon sistemini taklit eden sahte ödeme bağlantısı gönderilmişse TCK m. 158/1-f uygulanabilir.

Sahte Kiralık Ev İlanı Hangi Suçu Oluşturur?

Sahte kiralık ev ilanı vermek suç unsurunu oluşturmaktadır. Bu suçlar ve açıklamaları şu şekildedir:

Dolandırıcılık Suçunun Temel Unsurları

Türk Ceza Kanunu m. 157’ye göre dolandırıcılık; hileli davranışla bir kimsenin aldatılması, bu nedenle mağdurun malvarlığı aleyhine bir işlem yapması ve failin kendisine veya başkasına yarar sağlamasıyla oluşur. Hile ile zarar arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.

Kiralık ev olaylarında hile; sahte ilan verilmesi, kiraya verme yetkisi bulunduğunun söylenmesi, başka bir eve ait fotoğrafların kullanılması, sahte kira sözleşmesi düzenlenmesi, gerçek emlakçı gibi davranılması veya evin yalnızca mağdura ayrıldığı izleniminin verilmesi biçiminde ortaya çıkabilir. Gönderilen kapora, depozito veya kira bedeli mağdurun zararını ve failin elde ettiği yararı oluşturur.

---

Nitelikli Dolandırıcılık Suçu isimli içeriğimizi de inceleyebilirsiniz.

---

İnternet İlanında TCK m. 158/1-f

İnternet sitesi, mobil uygulama, sosyal medya veya mesajlaşma platformu sahte ilanı oluşturmak ve mağduru ödeme yapmaya ikna etmek için kullanılmışsa TCK m. 158/1-f uygulanabilir. Belirleyici olan, bilişim sisteminin yalnızca iletişim kurulan bir ortam olması değil, hileli görünümün kurulmasına hizmet etmesidir.

İlanın internette yayımlanması tek başına nitelikli hâlin uygulanması için yeterli görülmemelidir. İlanın içeriği, iletişimin nasıl yürütüldüğü, taşınmazın varlığı, ilanı veren kişinin yetkisi ve ödeme istenme biçimi incelenir. Gerçekte bulunmayan bir ev için internet ilanı verilip kapora alınması ise TCK m. 158/1-f’nin tipik uygulama alanındadır.

---

Kapora Geri Alınır Mı? sorusuna yanıt verdiğimiz içeriğimize de göz atabilirsiniz.

---

Sahte Kira Sözleşmesi ve Belge Kullanılması

Malik veya yetkili kişi adına düzenlenmiş sahte kira sözleşmesinin, vekâletnamenin veya yetki belgesinin kullanılması hâlinde, dolandırıcılığın yanında özel veya resmî belgede sahtecilik suçları da oluşabilir. Belgenin niteliği, aldatma kabiliyeti ve hukuki işlemde kullanılıp kullanılmadığı ayrı ayrı incelenir.

IBAN Sahibinin Sorumluluğu

Kaporanın gönderildiği hesabın sahibi ile ilanı veren kişi aynı olmayabilir. Hesap sahibinin adının dekontta yer alması, dolandırıcılığa iştirak ettiğini tek başına göstermez. Hesabını hangi amaçla kullandırdığı, para geldiğini bilip bilmediği, parayı çekip kime teslim ettiği, komisyon alıp almadığı ve benzer transferlerin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Ceza sorumluluğu, kast ve fiile katkı esas alınarak belirlenir.

Dolandırıcılık ile Kira Uyuşmazlığı Nasıl Ayrılır?

Ev sahibinin sonradan vazgeçmesi, kira şartlarında anlaşma sağlanamaması veya kaporanın iade edilmemesi tek başına dolandırıcılık değildir. Ayrım, paranın alındığı andaki iradeye göre yapılır. Yetkili kişi gerçek bir kira sözleşmesi kurmak istemiş, uyuşmazlık daha sonra çıkmışsa mesele esas olarak özel hukuk kapsamındadır.

Taşınmazla hiçbir ilgisi olmayan kişinin ilan vermesi, sahte kimlik kullanması, aynı evi eş zamanlı olarak birden fazla kişiye kiralaması, ödeme sonrasında iletişimi kesmesi veya baştan teslimi mümkün olmayan bir ev için para istemesi ise dolandırıcılık kastına işaret eder.

Yargıtay, dolandırıcılık kastının malvarlığı değerinin tesliminden önce bulunmasını arar. Bu nedenle kira dosyalarında yalnızca sözleşmenin neden yerine getirilmediği değil, ödeme alınırken gerçek bir kiralama iradesinin bulunup bulunmadığı araştırılır. Borcun ödenmemesi veya taahhüdün yerine getirilmemesi, başka delil yoksa ceza mahkûmiyeti için yeterli değildir.

Kapora Hukuken Ne Anlama Gelir?

Uygulamada kapora denilen ödeme, tarafların anlaşmasına göre bağlanma parası veya cayma parası olabilir. TBK m. 177 uyarınca sözleşme kurulurken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin kurulduğuna kanıt sayılır. Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa bağlanma parası asıl alacaktan düşülür. Cayma parası sonucunun doğması için tarafların bunu kararlaştırması gerekir.

Ödemenin “kapora” adıyla yapılması, paranın hileyle alındığı bir olayı özel hukuk uyuşmazlığına dönüştürmez. Nitelendirme, ödemenin adına göre değil, para alınırken kullanılan beyan ve davranışlara göre yapılır.

Kapora Gönderdim, Dolandırıldım: Ne Yapmalıyım?

İlan sahibi ödeme sonrasında ulaşılamaz hâle gelmişse gecikmeden hareket edilmelidir. Para hâlâ alıcı hesapta bulunuyorsa ilk saatlerde yapılacak banka ve savcılık bildirimleri sonuç verebilir. Aşağıdaki işlemlerin mümkünse aynı gün tamamlanması gerekir:

• Paranın gönderildiği bankaya veya ödeme kuruluşuna derhal dolandırıcılık bildirimi yapılmalı; işlem tarihi, tutarı, alıcı IBAN’ı ve açıklaması verilerek transferin incelemeye alınması istenmelidir. Bankaya yapılan bildirim savcılık başvurusunun yerine geçmez.
• İlanın tamamı kaydedilmelidir. İlan başlığı, ilan numarası, URL adresi, fiyat, açıklama, fotoğraflar, ilan sahibinin profil bilgileri ve ilan tarihi ayrı ayrı saklanmalıdır. İlan kaldırılmadan ekran kaydı alınması yararlıdır.
• WhatsApp, SMS, e-posta ve platform içi mesajlaşmalar başlangıçtan sona kadar korunmalıdır. Yalnızca para talep edilen son mesaj değil, güven ilişkisini kuran bütün konuşma, ses kaydı, gönderilen kimlik ve belge görüntüleri muhafaza edilmelidir.
• Dekont, FAST/EFT referans numarası, alıcı adı, IBAN, kullanılan telefon numaraları, e-posta adresleri ve varsa kripto cüzdan bilgileri tek bir kronolojik liste hâline getirilmelidir.
• Cumhuriyet Başsavcılığına veya kolluk birimine gecikmeden başvurulmalıdır. Başvuruda hesapların askıya alınması ve suçtan elde edilen paraya elkoyma, banka hareketlerinin getirtilmesi, GSM ve platform kayıtlarının araştırılması açıkça talep edilmelidir.
• Gerçek taşınmaz sahibi veya ilandaki gerçek emlak işletmesi tespit edilebiliyorsa olaydan haberdar edilmeli; ilanı veren kişinin yetkisiz olduğuna dair alınabilecek yazılı açıklama ve gerçek ilan bilgileri dosyaya eklenmelidir.
• Şüpheliyle iletişim devam ediyorsa yeni para gönderilmemelidir. “Parayı iade etmek için vergi, sigorta veya hesap açma ücreti” adı altında istenen ikinci ödemeler çoğu kez dolandırıcılığın devamıdır.

Sahibinden veya Başka Bir İlan Sitesinde Dolandırıldım

İlanın büyük bir platformda yayımlanmış olması, platformun ilandaki bütün beyanları garanti ettiği anlamına gelmez. İlan ayrıca platformun şikâyet kanalı üzerinden bildirilmelidir. Başvuruda ilan numarası, profil adı, iletişim bilgileri ve adli mercilere başvurulduğu belirtilmelidir. Soruşturma makamı platformdan hesap açılış bilgilerini, IP ve oturum kayıtlarını, ilan geçmişini ve mevcut mesajlaşma verilerini isteyebilir.

İlan platformunun tazminat sorumluluğu, ilanın sahte çıkmasıyla kendiliğinden doğmaz. Platformun tabi olduğu doğrulama yükümlülükleri, sahte ilan bildirimi sonrasındaki işlemleri ve kusuru ayrıca incelenir. Ceza soruşturmasında öncelik, ilanı veren kişinin ve para hareketlerinin tespitidir.

Banka Hesabının 48 Saat Askıya Alınması ve Paranın İadesi

7571 sayılı Kanun’la CMK’ya eklenen 128/A maddesi 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girdi. TCK m. 158/1-f ve (l) kapsamındaki nitelikli dolandırıcılık suçlarında makul şüphe bulunursa banka, ödeme hizmeti sağlayıcısı veya kripto varlık hizmet sağlayıcısı, suçta kullanılan hesabı kırk sekiz saate kadar askıya alabilir.

Bu tedbir, her başvuruda paranın iade edileceği anlamına gelmez. Paranın hesapta bulunması, başvurunun işlem bilgilerini içermesi ve transferin başka hesaplara aktarılıp aktarılmadığı sonucu etkiler. Suça konu menfaat başka bir malî kuruma aktarılmışsa ilk kurumun durumu gecikmeden diğer kuruma bildirmesi gerekir.

Askıya alınan hesaptaki suça konu menfaate hâkim kararıyla; gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde ise Cumhuriyet savcısının yazılı emriyle el konulabilir. El konulan paranın mağdura ait olduğu anlaşılırsa soruşturma veya kovuşturma devam ederken sahibine iade edilebilir.

Dilekçede yalnızca “hesaba bloke konulması” istenmemeli; CMK m. 128/A uyarınca hesabın askıya alınması, transfer zincirinin belirlenmesi, suça konu paraya el konulması ve şartları oluştuğunda mağdura iadesi ayrı ayrı talep edilmelidir.

Dijital Deliller ve Soruşturmada İstenmesi Gereken Araştırmalar

Profil adı, telefon hattı ve banka hesabı çoğu dosyada farklı kişilere aittir. Bu yüzden soruşturma yalnızca IBAN sahibinin ifadesiyle bitirilmemeli; ilanın oluşturulması, iletişim, ödeme, para transferi ve nakit çekim aşamaları araştırılmalıdır.

Mağdurun Sunması Gereken Deliller

Kiralık ev dolandırıcılığının hukuki anlamda araştırılması için mağdurun sunması gereken bazı deliller bulunur. Bu deliller ise şu şekildedir:

• İlanın URL adresi, ilan numarası, ekran görüntüsü ve mümkünse ekran kaydı.
• İlan fotoğraflarının ve açıklamasının tamamı; fotoğrafların başka ilanlardan alındığını gösteren karşılaştırmalar.
• WhatsApp, SMS, e-posta ve platform içi mesajların tamamı; sesli mesajlar ve arama kayıtları.
• Banka dekontları, işlem referans numaraları, IBAN, hesap sahibi adı ve ödeme açıklaması.
• Gönderilen kimlik, tapu, vekâletname, yetki belgesi, kira sözleşmesi veya makbuz görüntüleri.
• Evin gösterildiği yer, buluşma tarihi, kullanılan araç, ofis adresi ve olayı gören kişilerin bilgileri.
• Gerçek malik veya gerçek emlak işletmesiyle yapılan doğrulama yazışmaları.

---

Araç Kiralama Dolandırıcılığı isimli içeriğimizi de ziyaret ederek ilgili konu hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

---

Savcılıktan Talep Edilebilecek Araştırmalar

Kiralık ev dolandırıcılığına karşın savcılıktan talep edilebilecek araştırmalar şu şekildedir:

• Alıcı hesabın açılış belgeleri, hesap hareketleri, paranın aktarıldığı diğer hesaplar ve nakit çekim bilgileri.
• ATM veya banka şubesinden çekim yapılmışsa kamera kayıtları ile işlem saatlerinin eşleştirilmesi.
• Telefon hatlarının abonelik bilgileri, iletişim ve baz kayıtları ile hatların fiilî kullanıcılarının araştırılması.
• İlan platformundan profil açılış bilgileri, IP ve oturum kayıtları, ilan geçmişi ve hesapla bağlantılı diğer ilanların istenmesi.
• Taşınmazın malik ve yetki bilgilerinin araştırılması; ilanı veren kişi ile malik veya emlak işletmesi arasındaki ilişkinin belirlenmesi.
• Aynı IBAN, telefon, fotoğraf veya ilan metniyle bağlantılı başka şikâyetlerin UYAP ve kolluk kayıtlarında araştırılması.
• Şüphelilerin cihazlarında ilan fotoğrafları, mesajlaşmalar, hesap erişimleri ve para transferlerine ilişkin adli bilişim incelemesi yapılması.

Ekran görüntüleri başvuru için değerlidir; fakat hesabı kimin kullandığını tek başına göstermeyebilir. Görüntülerde hesap adı, tarih ve bağlantı bilgisi mümkün olduğunca görünmeli; konuşmalar kırpılmadan sunulmalıdır. Telefon ve yedekler silinmeden korunmalıdır.

EİDS Doğrulanmış İlan Nedir? Mağduriyeti Tamamen Önler mi?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), taşınmaz ilanı veren kişinin kimliği ile ilan verme yetkisini doğrulayan Ticaret Bakanlığı sistemidir. Bireysel ilanı malik, malikin eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımları verebilir. Emlak işletmesinin ilan verebilmesi için taşınmaz sahibi tarafından e-Devlet üzerinden yetkilendirilmesi ve taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olması gerekir.

Ticaret Bakanlığı 13 Haziran 2026 tarihli açıklamasında, EİDS doğrulamasının elektronik ortamdaki bütün taşınmaz ilanları için zorunlu olduğunu; bu kapsamın Instagram, Facebook ve WhatsApp paylaşımlarını da içerdiğini açıkladı. Emlak işletmeleri sosyal medyada yalnızca EİDS doğrulaması yapılmış ilan bağlantılarını paylaşmalıdır.

EİDS sahte ve yetkisiz ilan riskini azaltır; ancak ödeme işlemini güvence altına alan bir sistem değildir. Doğrulanmış hesabın ele geçirilmesi, görüşmenin farklı bir numaradan sürdürülmesi veya üçüncü kişiye ait IBAN gönderilmesi mümkündür. Bu nedenle ilan doğrulamasının yanında kimlik, yetki, sözleşme ve ödeme alıcısı da kontrol edilmelidir.

Emlakçının Yetkisi Nasıl Kontrol Edilir?

İşletmenin ticari unvanı, ofis adresi, resmî iletişim bilgileri ve taşınmaz ticareti yetki belgesi bağımsız kaynaklardan kontrol edilmelidir. EİDS’deki ilan yetkisi; yetkilendirme sözleşmesi, taşınmaz gösterme belgesi ve kiralamaya aracılık sözleşmesi gibi belgelerin yerine geçmez.

Kiralık Ev Kaporası Nasıl Geri Alınır?

Ceza soruşturması öncelikle suçun ve failin belirlenmesine yöneliktir. Para hesapta bulunur ve el koyma kararı verilirse mağdura iade edilebilir. Failin TCK m. 168 kapsamında zararı gidermesi de tahsil sağlayabilir. Ancak şikâyet başvurusu, paranın her dosyada kendiliğinden geri ödeneceği anlamına gelmez.

Ceza dosyasından iade sağlanamazsa alacak, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı dava ve icra takibi değerlendirilebilir. Talebin kime yöneltileceği, ilanı veren kişi, hesabın sahibi ve parayı fiilen alan kişinin olayla bağlantısına göre belirlenir.

IBAN sahibine karşı talepte bulunulup bulunulamayacağı, yalnızca hesabına para gelmesine bakılarak kararlaştırılamaz. Hesap sahibinin parayı hangi hukuki nedenle aldığı, üçüncü kişiye aktarıp aktarmadığı, zenginleşmenin devam edip etmediği ve haksız fiile katılıp katılmadığı incelenir. Ceza dosyasındaki banka ve iletişim kayıtları, hukuk davasında sorumluların belirlenmesine yardımcı olabilir.

Malvarlığının kaçırılma riski varsa ihtiyati haciz de değerlendirilebilir. Bunun için para alacağının ve ihtiyati haciz nedeninin yaklaşık olarak ispatlanması gerekir.

Kiralık Ev Dolandırıcılığının Cezası 2026

İnternet ilanı hilenin aracı olarak kullanılmış ve eylem TCK m. 158/1-f kapsamında kalmışsa ceza dört yıldan on yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adlî para cezasıdır. Adlî para cezası suçtan elde edilen menfaatin iki katından az olamaz. Hesaplama TCK m. 52’deki gün esasına göre yapılır.

Suçun üç veya daha fazla kişi tarafından birlikte işlenmesi hâlinde ceza yarı oranında; suç işlemek amacıyla kurulmuş bir örgütün faaliyeti çerçevesinde işlenmesi hâlinde ise bir kat artırılır. Birden fazla mağdurdan ayrı hileli işlemlerle para alınmışsa zincirleme suç veya ayrı suç hükümlerinden hangisinin uygulanacağı fiillerin işlenişine göre belirlenir.

Kiralık Ev Dolandırıcılığında Etkin Pişmanlık

Fail, suç tamamlandıktan sonra pişmanlık göstererek zararı aynen geri verme veya tazmin yoluyla tamamen giderirse TCK m. 168 uygulanabilir. Zarar kovuşturma başlamadan önce giderilirse cezanın üçte ikisine kadarı; kovuşturma başladıktan sonra hükümden önce giderilirse yarısına kadarı indirilir. Kısmi giderimde mağdurun rızası gerekir.

Etkin pişmanlık, paranın geri verilmesiyle suçun ortadan kalkması veya davanın düşmesi anlamına gelmez. Ödeme cezada indirim sağlayabilir; kamu davası devam eder.

---

Etkin Pişmanlık hükümleri ile ilgili tüm detaylar hakkında bilgi edinmek için ilgili içeriğimize göz atabilirsiniz.

---

Kiralık Ev Dolandırıcılığında Şikayet Süresi ve Dava Zamanaşımı

TCK m. 158 kapsamındaki nitelikli dolandırıcılık şikâyete bağlı değildir ve Cumhuriyet savcılığı tarafından resen soruşturulur. Bu nedenle altı aylık şikâyet süresi uygulanmaz. Buna rağmen ilan ve hesap kayıtlarının kaybolmaması, paranın aktarılmaması ve delillerin toplanabilmesi için başvuru geciktirilmemelidir.

TCK m. 158/1-f bakımından olağan dava zamanaşımı on beş yıldır. Zamanaşımını kesen veya durduran nedenler hesabı değiştirebilir. Bu sürenin uzun olması, başvurunun ertelenmesi gerektiği anlamına gelmez.

Kiralık Ev Dolandırıcılığında Uzlaştırma

Nitelikli dolandırıcılık uzlaştırma kapsamında değildir. Dosyanın uzlaştırma bürosuna gönderilmemesi, soruşturma sonunda mutlaka iddianame düzenleneceği anlamına gelmez; Cumhuriyet savcısı yeterli şüphe bulunup bulunmadığını delillere göre değerlendirir.

---

Ceza Hukukunda Uzlaştırma konulu içeriğimizi de ziyaret edebilirsiniz.

---

Kiralık Ev Dolandırıcılığında Görevli Mahkeme

7571 sayılı Kanun’la 5235 sayılı Kanun’un 12. maddesindeki “nitelikli dolandırıcılık” ibaresi çıkarılmıştır. 25 Aralık 2025 tarihinden sonra açılan TCK m. 158 kapsamındaki davalarda Asliye Ceza Mahkemesi görevlidir. Hâkimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesinin 25.12.2025 tarihli ve 2275 sayılı kararı uyarınca bu davalar, mahaldeki asliye ceza mahkemelerine genel tevziden eşit olarak dağıtılır.

Kanun yürürlüğe girdiğinde ağır ceza mahkemelerinde görülmekte olan veya istinaf ya da temyiz incelemesinde bulunan dosyalarda, yalnızca görev değişikliği nedeniyle görevsizlik veya bozma kararı verilemez. Bu dosyalar önceki görev kurallarına göre kesin hükme kadar sonuçlandırılır.

Yargıtay Kararlarında Kiralık Ev ve Kapora Dolandırıcılığı

• Gerçekte Bulunmayan Günlük Kiralık Ev İlanı

Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 13 Haziran 2023 tarihli, 2021/20461 E. ve 2023/5016 K. sayılı kararında, sahibinden.com üzerinden günlük kiralık ev ilanı verilmiş; iki kişiden kira bedeli alınmış, ortada kiralık ev olmadığı ve ödemeden sonra telefonlara cevap verilmediği belirlenmiştir. Daire, TCK m. 158/1-f kapsamındaki mahkûmiyetleri onamıştır.

Kararda internet ilanı, banka hareketleri, ATM görüntüleri, hat bilgileri ve teşhis tutanakları birlikte ele alınmıştır. Bu deliller, ilanı veren kişiler ile para hareketleri arasındaki bağlantının kurulmasında kullanılmıştır.

• İnternet İlanı Üzerinden Birden Fazla Kişiden Para Alınması

Yargıtay (Kapatılan) 15. Ceza Dairesinin 2013/26561 E. ve 2016/2415 K. sayılı kararında sanık, internet ilanı üzerinden birbirinden bağımsız iki kişiyle kira sözleşmesi imzalayıp ayrı ayrı para almıştır. Mahkûmiyetin esası korunmuş; hüküm adlî para cezası ve hak yoksunluğu yönünden düzeltilmiştir.

• Başlangıçtaki Kastın Önemi

Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 2022/9329 E. ve 2024/4127 K. sayılı kararında, dolandırıcılıkta kastın malın tesliminden önce; güveni kötüye kullanmada ise malın belirli bir amaçla tesliminden sonra ortaya çıktığı belirtilmiştir. Kiralık ev dosyalarında da ödeme anındaki iradenin araştırılması gerekir.

• Yargıtay Yaklaşımından Çıkan Sonuç

İlanın gerçekliği, failin taşınmazla ilişkisi, ödeme öncesindeki beyanlar, başka mağdurların bulunup bulunmadığı ve paranın hareketleri birlikte ele alınmalıdır. İnternet hileli düzenin parçasıysa TCK m. 158/1-f; gerçek bir kira ilişkisinin sonradan bozulması söz konusuysa özel hukuk hükümleri uygulanır.

Kiralık Ev Tutarken Dolandırılmamak İçin Nelere Dikkat Edilmelidir?

Hangi konumdan kiralık ev tutacaksanız tutun, dolandırıcılık faaliyetlerine maruz kalmamak için bazı hususlara dikkat etmeniz gerekir. Bu hususlar ise şu şekildedir:

• Doğrulanmamış sosyal medya ilanları yerine EİDS ile yetki doğrulaması yapılmış ilan bağlantıları kullanılmalıdır. İlanın yalnızca ekran görüntüsü değil, doğrulanmış platform bağlantısı istenmelidir.
• Taşınmaz görülmeden, malik veya yetkili emlak işletmesi doğrulanmadan kapora gönderilmemelidir. “Şehir dışındayım”, “anahtar komşuda” veya “çok talep var” gibi açıklamalarla acele ödeme baskısına karşı dikkatli olunmalıdır.
• İlanı veren kişinin kimliği ile tapudaki malik veya yetkili emlak işletmesi karşılaştırılmalıdır. Kimlik ve tapu görüntüsünün gönderilmiş olması yeterli değildir; belgeler çalınmış veya değiştirilmiş olabilir.
• Emlak işletmesinin yetki belgesi ve resmî iletişim bilgileri bağımsız kanallardan kontrol edilmelidir. İlandaki telefon numarası yerine işletmenin kayıtlı sabit hattı veya resmî internet sayfası üzerinden teyit alınmalıdır.
• Ödeme mümkünse kira sözleşmesindeki malike veya yetkisi doğrulanmış işletmeye yapılmalıdır. Farklı kişi adına IBAN gönderilmesi hâlinde hukuki sebep yazılı olarak açıklanmalı ve bu kişiyle ilişki doğrulanmalıdır.
• Dekont açıklamasına taşınmazın adresi, ödemenin niteliği ve ilgili dönem yazılmalıdır. Boş açıklamayla para gönderilmemeli; “emanet”, “borç” veya gerçeğe uymayan açıklamalar kabul edilmemelidir.
• Kira sözleşmesinde tarafların kimliği, taşınmazın açık adresi, kira bedeli, depozito, teslim tarihi, kaporanın hangi şartlarda iade edileceği ve ödemenin kime yapıldığı açıkça gösterilmelidir.
• İlan fotoğrafları tersine görsel arama veya benzer ilan karşılaştırmasıyla kontrol edilmelidir. Aynı fotoğrafların farklı şehir, adres veya telefonlarla yayımlanması güçlü bir risk işaretidir.
• “Güvenli kapora”, “noter onay linki”, “EİDS ödeme sayfası” veya “ilan doğrulama ücreti” adıyla gönderilen bağlantılara banka bilgileri girilmemelidir. EİDS, kiracıdan kapora tahsil eden bir ödeme sistemi değildir.
• Piyasa değerinin belirgin biçimde altındaki fiyat, hemen ödeme baskısı, yalnızca WhatsApp üzerinden iletişim, görüntülü görüşmeden kaçınma, hesap sahibi ile ilan sahibi isimlerinin uyuşmaması ve yeni açılmış sosyal medya hesabı birlikte görülüyorsa ödeme yapılmamalıdır.

---

İstanbul’da Dolandırıcılık Suçu Avukatı konulu içeriğimizi de inceleyebilir ve avukat seçimine dair önemli konular hakkında bilgi edinebilirsiniz.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Kiralık Ev İçin Kapora Gönderdim, İlan Sahibi Beni Engelledi. Ne Yapmalıyım?

Bankaya veya ödeme kuruluşuna derhal dolandırıcılık bildirimi yapılmalı; ilan, yazışmalar ve dekontlar korunarak Cumhuriyet Başsavcılığına ya da kolluğa başvurulmalıdır. Başvuruda CMK m. 128/A uyarınca hesabın askıya alınması, transfer zincirinin araştırılması ve suça konu paraya el konulması istenmelidir.

Kiralık Evi Görmeden Kapora Göndermek Suçun Oluşmasını Etkiler Mi?

Mağdurun evi görmeden ödeme yapması, suçun oluşmasına engel değildir. Hileli davranışlar mağduru aldatmış ve bu nedenle para gönderilmişse dolandırıcılık oluşabilir. Yine de güvenlik bakımından taşınmaz görülmeden ve ilanı veren kişinin yetkisi doğrulanmadan ödeme yapılmamalıdır.

Ev Gerçekten Varsa Yine de Dolandırıcılık Olur Mu?

Evet. Evin var olması dolandırıcılığı ortadan kaldırmaz. İlanı veren kişinin kiraya verme yetkisi yoksa, aynı ev için birden fazla kişiden para alınmışsa veya fail baştan itibaren teslim amacı taşımadan ödeme toplamışsa suç oluşabilir.

Emlakçı Kapora Aldı Ancak Evi Kiralamadı. Bu Durum Suç Mudur?

Emlakçının başlangıçtan itibaren gerçeğe aykırı beyanlarla para alıp almadığı araştırılmalıdır. Gerçek yetkiye ve kiralama iradesine rağmen sonradan çıkan uyuşmazlık özel hukuk konusu olabilir. Yetkisiz ilan, sahte belge, aynı ev için çok sayıda kişiden para alma veya ödeme sonrasında kaçma gibi olgular ise dolandırıcılık yönünden değerlendirilir.

Kiralık Ev Kaporası Geri Alınabilir Mi?

Para hesapta bulunuyorsa askıya alma, el koyma ve soruşturma sırasında iade mümkün olabilir. Fail etkin pişmanlık kapsamında ödeme yapabilir. Sonuç alınamazsa alacak, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı dava ve icra takibi değerlendirilebilir.

Kapora Başkasının IBAN’ına Gönderildiyse Ne Olur?

Hesap sahibinin kimliği ve olaydaki rolü araştırılır. Hesabın üçüncü kişiye ait olması soruşturmayı engellemez; banka kayıtları, para transferleri ve nakit çekim görüntüleri üzerinden para zinciri takip edilebilir. Hesap sahibinin ceza ve hukuk sorumluluğu kastına, fiile katkısına ve paradan yararlanmasına göre belirlenir.

EİDS Doğrulanmış İlan Tamamen Güvenli Midir?

EİDS, ilanı veren kişinin kimliğini ve pazarlama yetkisini doğrulayarak sahte ilan riskini azaltır. Ancak hesabın ele geçirilmesi, farklı kişi adına IBAN gönderilmesi veya sözleşme aşamasında başka hileler yapılması mümkündür. Kimlik, yetki, ödeme alıcısı ve sözleşme bilgileri ayrıca kontrol edilmelidir.

Sahte Kiralık Ev İlanında Şikâyet Süresi Ne Kadardır?

TCK m. 158 kapsamındaki nitelikli dolandırıcılık şikâyete bağlı değildir; altı aylık şikâyet süresi uygulanmaz. Olağan dava zamanaşımı on beş yıldır. Delillerin ve paranın korunabilmesi için başvuru geciktirilmemelidir.

Kiralık Ev Dolandırıcılığında Görevli Mahkeme Hangisidir?

25 Aralık 2025’ten sonra açılan TCK m. 158 kapsamındaki nitelikli dolandırıcılık davalarında Asliye Ceza Mahkemesi görevlidir. Bu tarihte Ağır Ceza Mahkemesinde görülmekte olan veya kanun yolu incelemesinde bulunan dosyalar geçiş hükmü gereğince eski görev düzenine göre sonuçlandırılır.

Kiralık Ev Dolandırıcılığı Uzlaştırmaya Tabi Midir?

TCK m. 158 kapsamındaki nitelikli dolandırıcılık uzlaştırmaya tabi değildir. Zararın giderilmesi etkin pişmanlık ve cezanın belirlenmesi bakımından etkili olabilir; ancak kamu davasını kendiliğinden sona erdirmez.

Sadece Ekran Görüntüsüyle Şikâyet Yapılabilir Mi?

Ekran görüntüsüyle başvuru yapılabilir; ancak ilan bağlantısı, ilan numarası, dekont, IBAN, telefon, e-posta, profil bilgileri ve yazışmaların bütünü de sunulmalıdır. Ekran görüntüsü, hesabı kimin kullandığını tek başına göstermeyebilir.

Sahte Kira Sözleşmesi İmzalatılması Ayrıca Suç Oluşturur Mu?

Gerçeğe aykırı imza veya belge kullanılması, belgenin niteliğine göre özel belgede sahtecilik ya da resmî belgede sahtecilik suçunu oluşturabilir. Belgenin hukuki sonuç doğurmaya elverişli olup olmadığı ve kullanılıp kullanılmadığı ayrıca incelenir.

İlan Sitesi veya Sosyal Medya Platformu Zarardan Sorumlu Olur Mu?

İlan platformunun sorumluluğu kendiliğinden doğmaz. Platformun tabi olduğu kimlik ve yetki doğrulama yükümlülükleri, sahte ilan bildirimi sonrasındaki işlemleri ve kusuru incelenir. Fail ve para alıcısına karşı başvurular bundan bağımsızdır.

Sonuç

Kiralık ev dolandırıcılığı; hayalî ilanla kapora alınması, başkasına ait ilanın kopyalanması, yetkisiz kişinin gerçek bir evi kiraya vermesi veya aynı taşınmaz için birden fazla kişiden para toplaması biçiminde işlenebilir. Ceza sorumluluğunda esas olan, ödeme anında hileli düzenin ve haksız yarar sağlama kastının bulunmasıdır.

Ödeme yapıldıktan sonra bankaya derhal bildirimde bulunulmalı, ilan ve yazışmalar korunmalı ve savcılık başvurusunda CMK m. 128/A tedbirleri açıkça istenmelidir. Failin ve hesap sahiplerinin rolü, para hareketleri ile telefon ve platform kayıtları birlikte incelenerek belirlenir.

Ceza soruşturması ile paranın tahsiline yönelik hukuk ve icra yolları farklı şartlara tabidir. Başvuru hazırlanırken olayın ilan tarihinden son para transferine kadar kronolojik biçimde anlatılması ve her ödeme için ayrı delil sunulması gerekir.

Mevzuat ve Kaynakça

• 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 52, 157, 158 ve 168.
• 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu m. 128/A ve 253.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 177 ve 178.
• 5235 sayılı Kanun m. 11, 12 ve geçici m. 7; 7571 sayılı Kanun.
• Hâkimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesinin 25.12.2025 tarihli ve 2275 sayılı kararı.
• Ticaret Bakanlığı, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) duyuruları, 17.09.2024 ve 13.06.2026.
• Yargıtay 11. Ceza Dairesi, 13.06.2023, 2021/20461 E., 2023/5016 K.
• Yargıtay (Kapatılan) 15. Ceza Dairesi, 2013/26561 E., 2016/2415 K.
• Yargıtay 11. Ceza Dairesi, 25.03.2024, 2022/9329 E., 2024/4127 K.
• Fulya Korkmaz, “Dolandırıcılık Suçunun Bilişim Sistemlerinin Araç Olarak Kullanılması Suretiyle İşlenmesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 69, S. 3, 2020, s. 1415-1436.
• Yağmur Temiz Gül, “Güncel Yargı Kararları Işığında Bilişim Sistemlerinin Araç Olarak Kullanılması Suretiyle Dolandırıcılık Suçuna İlişkin Bazı Tespit ve Değerlendirmeler”, İzmir Barosu Dergisi, S. 2025/2, Ağustos 2025.
• Ozan Selek, “Dolandırıcılık Suçunun Hile Unsuru Bakımından Özellik Arz Eden Durumların Değerlendirilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 31, S. 2, 2026, s. 1991-2025.
• Ersin Şare, “Dolandırıcılık Suçu Kapsamında Cezalandırılan Hile”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 12, S. 2, 2022, s. 669-721.