“Kiracı nasıl çıkarılır?” sorusu son süreçte özellikle düşük kira mağduru ev sahipleri tarafından oldukça merak edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre kiracının kiralanandan tahliyesi mümkündür. Peki ya kiracı evden nasıl çıkarılır? Hangi durumlarda kiracının tahliye edilebileceği söz konusu kanunda düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yerlerinin tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Bu kiralarda sürenin bitimi tahliye nedeni sayılmamaktadır.
Kiralananın tahliyesi sebepleri şunlardır:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
- İmar ve İnşa Sebebiyle Tahliye
- Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
- Kiracının ya da Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Evi Olması Sebebiyle Tahliye
- 10 Yıllık Sürenin Dolması Sebebiyle Tahliye
Bu yazımızda kanunda düzenlenmiş bu tahliye sebeplerini aşağıda tek tek inceleyeceğiz.
-
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesi uyarınca ev sahibi kendisi, eşi, alt ve üst soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç sebebiyle kiracıya karşı tahliye davası açabilmektedir. Bu dava kiracılara karşı açılmaktadır. Dolayısıyla birden fazla kiracı varsa, tüm kiracılara karşı açılmalıdır. Söz konusu ihtiyaç gerçekleşmiş olmalıdır ya da yakın zamanda gerçekleşmelidir. Tahliye davası süresi boyunca da ihtiyacın devam etmesi gerekir.
İhtiyaç; gerçek olmalıdır, zorunlu olmalıdır, samimi olmalıdır. Ev sahibi ilgili ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.
Örneğin; kiraya veren ev sahibi, yakın zamanda evlenecek çocuğunun yazlık ev ihtiyacı için tahliye davası açabilmektedir.
Başka bir örnek olarak Yargıtay ın yerleşik içtihatları uyarınca, nişanlanan çift adına ev sahibinin tahliye davası açması için nişanlanma dışında evlilik için ciddi adımların atılmış olması gerekmektedir. Nikah günü alınması bu ciddi adımlardan biri olabilmektedir.
Yine bir diğer örnek olarak; yurt dışında yaşayan bir kimse yazın gelip kalacağı ev için tahliye davası açabilmektedir.
Fakat belirtmek gerekir ki; dava tarihinde veya yakın bir zamanda gerçekleşmesi beklenmeyen ihtiyaç ileri sürülerek tahliye davası açıklamayacaktır. Söz konusu ihtiyacı gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun ispat edilmesi gerekmektedir.
-
İmar ve İnşa Nedeniyle Tahliye:
Evin yeniden inşası veya imarı sebebiyle esaslı bir şekilde onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işlerin yapıldığı esnada kiracının evi kullanması mümkün değilse tahliye davası açılabilmektedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinde düzenlenmiştir.
Bu tahliye sebebi geçici tahliyeden farklıdır. Yeniden inşa sebebiyle açılacak olan tahliye davasında tasdikli ve onaylı mimari proje mutlaka gösterilmelidir. İmar amaçlı tahliyede ise tadilat ve onarımın yapıldığı esnada kiracının evde yaşaması imkânsız olmalıdır. Örneğin, bir otel binasının yıkılmadan alışveriş merkezine dönüştürülmesi imar amaçlı bir tahliye sebebi olabilir.
Bunun dışındaki ufak tefek tadilatlar geçici tahliye sebebi oluşturabilir.
-
Yeni Ev Sahibinin Eski Kiracıyı Çıkarması:
Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesi uyarınca yeni ev sahibi, kendisi, eşi, alt veya üst soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açabilmektedir. Bu davayı evi edindikten 1 ay içerisinde ihtar çekerek ve edindikten 6 ay sonra açabilir.
Aynı zamanda yeni ev sahibi kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği için 6 aylık süreyi beklemeden kira süresinin bitişine dayanarak da tahliye davası açabilir.
Söz konusu ihtiyaç iddiasının ispatı gerekmektedir, yalnızca yeni evi edinmiş olması eski kiracıyı çıkarma hakkını vermemektedir.
-
Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye:
Kiracı, evin tesliminden sonra ev sahibine karşı evi belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmişse fakat boşaltmamışsa ev sahibi, kira sözleşmesini 1 ay içinde icraya başvurarak ya da dava yoluyla sona erdirebilir.
Birden fazla ev sahibi varsa, bunların hepsi davayı açmalıdır.
Bu taahhüt kiracı tarafından imzalanmalıdır ve mutlaka yazılı olmalıdır. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve kira ilişkisi devam ettiği süre içerisinde taahhüt verilmelidir.
Ayrıca unutulmamalıdır ki; tahliye taahhüdü imzalandıktan sonra söz konusu eve ilişkin yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa artık imzalanan tahliye taahhüdünden dolayı tahliye talep edilemez.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE İLGİLİ SİTEMZİDE YER ALAN MAKALEYE BURADAN GÖZ ATABİLİRSİNİZ
https://temizerhukuk.com/tahliye-taahhutnamesi-ve-tahliye-taahhutnamesinin-gecerliligi/
-
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesine göre bir yıldan kısa süreli olan kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ya da daha uzun süreli olan kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içerisinde kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ihtarda bulunacaktır. Ev sahibi iki haklı ihtarda bulunduğunda ise kira süresinin ya da bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı senenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilecektir.
Sonuç olarak, kiracı kirasını bir kira dönemi içinde iki kez ödemezse ev sahibi, iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açabilecektir.
Örneğin; 01.01.2020’de başlayan 3 yıl süreli bir kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılması için söz konusu iki haklı ihtar bir kira dönemi içerisinde gerçekleşmelidir. 3 yıllık sürenin sonunu beklemeye gerek yoktur. Yani, 01.01.2020- 01.01.2021 kira döneminde iki haklı ihtar gerçekleşmişse 01.01.2021- 31.01.2021 tarihi içinde dava açılması yeterli olacaktır.
-
10 Yıllık Sürenin Dolması Sebebiyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesine göre kira süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Bu durumda uzama süresi esas alınmaktadır. Örneğin, sözleşme süresi 4 yıl ise 10 yıllık süre, 4 yılın bitiminden itibaren başlayacaktır.
Dava açma zamanını örnekle açıklamak gerekirse; 01.01.2002’de başlayan 4 yıllık kira sözleşmesi için 01.01.2006 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonraki yani, 01.01.2016, dönem sonu için 3 ay önceden yani en geç 30.09.2015’te ihtar edilerek tahliye davası açılabilir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ İLE İLGİLİ YAZIMIZDA BURADAN GÖZ ATABİLİRSİNİZ: https://temizerhukuk.com/10-yillik-kiracinin-tahliyesi/
-
Kiracının ya da Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Evi Olması Sebebiyle Tahliye:
Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli bir evinin bulunması halinde ev sahibi, kira sözleşmesi yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitmesinden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
Kiracının ya da eşinin bu sınırlar içerisinde evi olup olmadığı tapu kayıtları ile ispatlanacaktır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki; kiracıya ait söz konusu evin kiracının sosyal statüsüne uygun olması gerekmektedir.
-Sorularla Kiracının Çıkarılması-
-Kiracıyı tahliye etme sebepleri nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kiracı ancak belirli durumlarda çıkarılabilir. Bunlar; ihtiyaç nedeniyle tahliye, imar ve inşa sebebiyle tahliye, yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde evi olması sebebiyle tahliye, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye olarak sıralanabilir.
Kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü imzalanmış ise ev sahibi buna dayanarak kiracıyı evden çıkarabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise ev sahibinin kendisi, eşi, alt ve üst soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç sebebiyle kiracıyı evden çıkarmasıdır. Yeni ev sahibi de kendisi, eşi, alt veya üst soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için kiracıyı tahliye edebilmektedir.
Evin yeniden inşası veya imarı sebebiyle esaslı bir şekilde onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerektiği ve bu işlerin yapıldığı esnada kiracının evi kullanmasının mümkün olmadığı durumlarda da kiracı tahliye edilebilir.
Kiracı tarafından bir kira döneminde gerekli olan kira ödemeleri yapılmadığında ev sahibi buna bağlı olarak kiracıya karşı iki haklı ihtar çektiğinde de evin tahliyesini talep edebilmektedir. Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli bir evi varsa ev sahibi, kiracıyı bu sebepten dolayı da tahliye edebilir.
Bunların haricinde ise kira süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilmektedir.
Tabi ki bu sebeplerin her birinde kiracının tahliyesi için kanunda yazılı olan şartlar sağlanmalı ve sürelere mutlaka uyulmalıdır.
-Yeni ev aldım kiracıyı nasıl çıkarırım?
Kiracı içerisindeyken evin bir başkasına satılması bir tahliye sebebi oluşturmamaktadır. Nitekim bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 310.maddesinde kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geleceği ifadesiyle açıklanmıştır.
Bu halde kiracının yeni ev sahibiyle yeni bir kira sözleşmesi imzalamasına gerek olmaksızın yeni ev sahibi ve kiracı halihazırdaki sözleşmenin tarafları olurlar. Dolayısıyla kiracının oturduğu ev satıldığında, evi boşaltma gibi bir yükümlülüğü söz konusu değildir.
Yeni ev sahibi kiracıyı ihtiyacı sebebiyle çıkarabilmektedir. Yeni ev sahibi evi edinmesinden itibaren 1 ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Yapılan bu bildirimden 6 ay sonra bir dava açılarak veya kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava yoluna giderek kiracı çıkarılabilir.
-Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır?
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Bu durumda kiraya veren kişi kira ilişkisinin mevcut olduğunu kanıtlamalıdır. Ayrıca ev sahibi kiracıya karşı el atmanın önlenmesi davası da açma hakkına sahip olacaktır.
-Kirasını düzenli ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
Kirasını düzenli ödemeyen kiracının tahliye edilmesi belirli koşullara tabidir. İki şekilde kirasını ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracı tahliye edilecektir:
- İki haklı ihtar çekerek tahliye davası açılabilir. Yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere bir kira dönemi içinde kirasını ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi halinde taşınmazın tahliyesi davası açılabilir. Söz konusu kira döneminin bitiminin ardından 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
- Tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. İcra takibinde borçluya bir ödeme emri çıkartılır. Borçlu yani kiracı bu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde borcuna itiraz edebilir. Eğer itiraz etmeyecekse 30 gün içinde kirasını ödemesi gerekir, akdi takdirde tahliye edilir.
-Komşuları rahatsız eden kiracı nasıl tahliye edilir?
Komşularını rahatsız eden kiracının tahliyesi ev sahibinin hakları kapsamına girmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesine göre ev sahibi kiracıya en az 30 gün süre vermelidir. Bu süre içerisinde ilgili durum kiracı tarafından düzeltilmezse ev sahibi sözleşmeyi feshedeceğine ve tahliye davası açacağına dair kiracıya yazılı bir ihtarda bulunur. Açılacak olan tahliye davasında kiracının sebebiyet verdiği rahatsızlığın ispatlanması gerekmektedir.
Bazı hallerde kiracıya süre verilmesinin faydasız olacağı çok açık olabilir. Bu gibi durumlarda ev sahibi yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedip tahliye davası açabilmektedir.
-Tahliye kararı nasıl uygulanır?
Ev sahibinin içinde kiracı bulunan evini tahliye ettirebilmek için öncelikle kiracıya karşı olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde bir tahliye davası açması gerekmektedir. Ev sahibi söz konusu tahliye davasını kazandığında, mahkemeden alacağı tahliye ilamını icraya koyarak evin tahliyesini sağlayacaktır. Genel kural bu olup, istisnai olarak ilamsız icra yoluyla ya ev tahliye edilebilmektedir.
Ev sahibi, tahliye talepli olarak icra takibi başlatabilmektedir. Bu ilamsız tahliye talebinde ödenmemiş olan kiranın ödenmesini eğer ödenmeyecekse de evin boşaltılmasını ister.
-Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davasının ne kadar süreceği hususu mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmektedir. Bunun yanı sıra kiracının evi boşaltma süresi de birçok etkene göre değişim göstermektedir. Dolayısıyla davanın seyri ve mahkemenin yoğunluğuna göre, somut olayın özellikleri de dikkate alınarak tahliye davasının süresi farklılık gösterir. Genel olarak 4 ay ile 3 yıl arasında bir değişkenlik gösterdiği söylenebilir.
-Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi uyarınca kiracı kira bedelini ya da yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse kiracıya yazılı olarak bir süre verilmeli, bu süre içinde de kiracı bu borcunu ifa etmediğinde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. İlgili sürenin 30 gün olduğu da aynı maddenin devamında ifade edilmiştir.
Aidat bedeli yan giderler kapsamına girmektedir.
Yargıtay da bu konuya yönelik olarak yan giderleri ödeme borcunun yerine getirilmemesi halinde kiralananın tahliyesinin mümkün olduğu yönünde karar vermiştir.
-Evden çıkmayan kiracı nasıl çıkarılır?
Kiracının evden çıkmaması ev sahipleri için zorlu bir durumdur. Ev sahibinin bu durumda yapacağı ilk iş ihtarname çekmektir. İhtarnamenin ardından 30 gün içerisinde kiracıdan cevap beklenmeli, sonrasında ise dava yoluna gidilmelidir.
Kira sözleşmesinin süresinin bitiminden sonra kiracının evden çıkmamakta ısrar ettiği durumlarda ev sahibi ihtar çekerek kiracıdan evi boşaltmasını isteyecektir.
-5 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?
Türk Borçlar Kanunu’nda 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi özel olarak düzenlenmemiştir. Tahliye davalarında belirli bir süre bulunmamaktadır, belirli şartlar yerine geldiği takdirde kiracının evi boşaltması talep edilebilecektir. Kiraya verenin kendi ihtiyacı sebebiyle, yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle, onarım ve inşa nedeniyle, tahliye taahhütnamesi imzalanması gibi sebepler tahliye davası için gerekçe oluşturabilir.
-Polisle kiracı çıkarılır mı?
Polis tek başına kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip olmasa da yetkili bir mahkemenin tahliye kararı doğrultusunda polisin kiracıyı çıkarması mümkün olabilmektedir. Tahliye davası veya icra takibi başlatılmasının ardından evin tahliyesinin gerekli olduğu durumlarda icra memurları aracılığıyla ve polis desteğiyle zorla tahliye gerçekleştirilebilir. Ev sahibinin kiracıyı zor kullanarak çıkarması mümkün değildir. Aksi takdirde ev sahibi açısından konut dokunulmazlığının ihlali suçu gündeme gelebilir.
-Kiracının tahliye davası mahkeme harç ve masrafları ne kadardır?
Tahliye davası için 2024 yılında 123,60 TL başvuru harcı, 4098,60 TL karar ve ilam harcı, 30,40 TL vekalet harcı ödenecektir.
-Kiracıya tahliye davası sonrasında taşınması için ne kadar süre verilir?
Mahkeme kararı ile evin tahliyesine karar verildikten sonra kiracının söz konusu kararda belirtilen süre içerisinde evi boşaltması gerekir. Somut olaya göre bu süre değişkenlik göstermektedir. Genel olarak ise kiracının evi boşaltması için en az 15 gün süresi olmaktadır.
-Ev sahibinin ikamet ettiği bir ev varsa kiraladığı ev için tahliye davası açabilir mi?
Ev sahibinin oturduğu bir evi varsa ve bu ev dava konusu olan eve göre üstün niteliklere sahip değilse ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz.
-Kiracıyı tahliye ettikten sonra evimi tekrar kiraya verebilir miyim?
Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesi uyarınca ev sahibi kanunda belirli sebepler yüzünden kiracısını tahliye etmişse haklı bir sebep göstermediği müddetçe 3 yıl geçmeden evi başkasına kiraya veremez.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, imar ve inşa nedeniyle evden çıkarılan kiracı, tadilat ve onarımın bitmesinden sonra evi kiralamada önceliğe sahiptir. Ev sahibi kiracıya bu durumda yazılı bir bildirimde bulunur.
–Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Taşınmazın yani dava konusu evin bulunduğu yer mahkemesi ise yetkili mahkeme olmaktadır. Yetkili mahkeme sözleşme taraflarının aralarında yapacaklarıyla bir yetki sözleşmesi ile de kararlaştırılabilir.
-Kiracı kira zammını kabul etmezse ne olur?
Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda ev sahibi tarafından yapılan zam teklifini kiracı kabul etmediğinde ev sahibi, kira sözleşmesini yenilememe hakkına sahiptir. Ev sahibi ve kiracı arasında bir anlaşma sağlanamazsa dava yoluyla kira bedeli belirlenebilir. Kira artışını kabul etmeyen kiracının nasıl çıkarılacağı sorusu ise ev sahipleri tarafından sıkça sorulardan biridir. Ev sahibi kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak kiracı tarafından kira artışının kabul edilmediğinde evin tahliyesinin talep edileceğini belirtmelidir. Bu süreç içinde kiracı ve ev sahibi arabuluculuk yoluna da gidebilirler. Hiçbir çözüme ulaşılamadığında dava yoluna başvurulabilir.
KİRA HUKUKUYLA İLGİLİ TÜM MAKALELERİMİZE BURADAN ULAŞABİLİRSİNİZ:
https://temizerhukuk.com/kira-hukuku/
KİRA HUKUKU AVUKATI BURAK TEMİZER HUKUK BÜROSU
Kira hukuku süreler açısından teknik bir hukuki alandır. Birçok süre ve usul kuralı barındırmaktadır. Mağduriyetler yaşanmaması adına hem maddi hem de manevi kayıplarla karşılaşılmaması adına; kiracının tahliyesinde hukuki prosedürler dikkatlice uygulanmalıdır. Kira hukuku avukatından destek alınması elzemdir. Tarafların arasındaki uyuşmazlıkların sıfıra indirilmesi ve hakkaniyetli çözüm yollarına başvurulması açısından tahliye davası sürecinde profesyonel bir hukuki destek almak büyük bir önem arz etmektedir. Burak Temizer Hukuk Bürosu olarak kira ilişkisi ve tahliye süreçlerine dair tecrübeli ekibimizle sizlere yardımcı olmak için buradayız. İstanbul kira avukatlığında yardım almak için bir telefon uzağınızdayız.
İPEK HEPDİKER
