Muhdesat nedir? sorusu, Gayrimenkul Hukuku alanının en fazla sorulan sorularından bir tanesidir. Taşınmaz üzerine sonradan inşa edilen unsurları ifade eden bir kavramdır. Muhdesatın aidiyeti davası ise bir taşınmaz üzerindeki sonradan yapılan yapı veya yapıların kim tarafından yapıldığının tespiti için açılan bir dava türüdür. Bu davada asıl amaç muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesidir. Biz de bu içeriğimizde muhdesatın aidiyeti davası hakkında bilinmesi gereken esaslı noktaları sizleri bilgilendirmek amacıyla detaylı bir şekilde ele alacağız.
İçindekiler
- 1 Muhdesat Nedir? Kavram ve Hukuki Niteliği
- 2 Muhdesatın Aidiyeti Davası Nedir?
- 3 Muhdesatın Aidiyeti Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
- 4 Muhdesatın Aidiyeti Davasının Tarafları
- 5 Muhdesatın Aidiyeti Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
- 6 Muhdesatın Aidiyeti Davasında İspat Yükü
- 7 Muhdesatın Aidiyeti Davasında Harç Ve Giderler
- 8 Muhdesata İlişkin Korumalar
- 9 Muhdesat ve Arazinin Değer Tespiti
- 10 Muhdesatın Aidiyeti Davası ile ilgili Yargıtay Kararları
- 11 Sıkça Sorulan Sorular
Muhdesat Nedir? Kavram ve Hukuki Niteliği
Muhdesatın aidiyeti davasında öncelikle ele alınması gereken konu muhdesat kavramıdır. Muhdesat, taşınmaz mal üzerinde bir kimsenin kalıcı olmak amacıyla yaptığı yapı veya dikilen bitkilerdir. Muhdesat nedir? sorusuna genel itibari ile kısaca bu şekilde yanıt verilebilir.
Muhdesat yapı veya bitki şeklinde olmalıdır. Yapıdan kastedilen kalıcı olmak amacıyla arazinin altında veya üstünde yapılan inşaattır. Bitkiler ise sürekli kalmak amacıyla araziye dikilmiş olmalıdır. Böyle bir durumda, bitkiler kanun gereğince bütünleyici parça sayılır ve muhdesat kapsamına girer.
Bir yapı veya bitkinin muhdesat kapsamına girebilmesi için kalıcı yapılmış olması gerekir. Kural olarak taşınır yapı ve bitkiler muhdesatın konusu olamaz. Devamlılığı olmayan, taşınmazdan her zaman sökülüp götürülmesi mümkün olan şeyler muhdesat olarak nitelendirilebilmesi mümkün değildir.
Taşınır yapılar arazinin mülkiyeti kapsamında değildir. Taşınır yapıyı yapan kimse mülkiyet hakkına da sahip olur. Örneğin, kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka gibi hafif yapılar taşınır yapı kapsamına dahil olup muhdesat olarak değerlendirilemez. Aynı şekilde satılmak üzerine yetiştirilen süs ağaçları da muhdesat kapsamına girmez.
Muhdesat kural olarak haksız bir yapı veya bitki şeklinde ortaya çıkar. Bu anlamda sonradan yapılan yapı (inşaat) veya bitkiler geçerli bir hukuki nedene dayanmaksızın bu kapsama girer. Örnek vermek gerekirse çok kişi mülkiyetinde olan bir taşınmazın üzerinde paydaşlardan veya ortaklardan biri ya da bazıları tarafından yetkisiz olarak inşa edilen yapılar bu kapsamdadır.
Çünkü, bir paydaş veya ortak taşınmaz üzerinde tek başına inşaat yapma hakkına sahip değildir. Taşınmaz üzerine yapı inşa etmek önemli yönetim işidir ve bunun için kural olarak pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Elbirliği mülkiyetinde ise oy birliği esası geçerlidir. Örneğin mirasçıların terekeye dahil bir taşınmaz üzerinde oy birliği olmaksızın inşa ettiği yapılar muhdesat kapsamına girer.
Ancak istisnai olarak muhdesat hukuka uygun şekilde de yapılmış olabilir. Örneğin mirasbırakanın sağlığında ve rızası ile mirasçılardan biri tarafından inşa edilen yapının üzerinde bulunduğu taşınmaz daha sonra başka bir mirasçıya satış yoluyla intikal ederse inşa edilen yapı hukuka uygun muhdesat niteliği taşır.
Muhdesat yapılara örnek vermek gerekirse bina, duvar, köprü, direk, havuz, depo, sığınak, demiryolu, kaynaklar, kalıcı olarak yapılan bitki, ağaç, bağ, bahçe bu kapsamda değerlendirilir.
Gayrimenkul Hukuku alanında merak ettiğiniz diğer konular hakkında da bilgi sahibi olmak isterseniz, ilgili kategorimize göz atabilirsiniz.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Nedir?
Muhdesatın aidiyeti davası muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi amacıyla açılan bir tespit davasıdır. Yani taşınmaz üzerinde kalıcı olarak sonradan yapılan yapı veya bitkilerin kim tarafından yapıldığı tespit edilir. Bu dava yapıyı yapan kişiye herhangi bir ayni hak sağlamaz.
Muhdesatın aidiyeti davası niteliği itibarıyla bir tespit davasıdır. Muhdesatın tespiti terditli olarak da ileri sürülebilir. Terditli dava, davacının birden fazla talebini kademeli olarak ileri sürmesidir. Yani davacı bir talebinin reddi halinde diğer talebinin incelenmesini isteyebilir.
Örnek vermek gerekirse davacı ehliyetsizlik sebebiyle tapu sicilini düzeltme, bu olmadığı takdirde muhdesatın aidiyetinin tespitini talep edebilir. Mahkemece öncelikle ehliyetsizlik sebebiyle tapu sicilini düzeltme talebi incelenir, bunun reddedilmesi halinde muhdesatın aidiyetinin tespiti talebi incelenir. Yani mahkemece ilk talep kabul edilirse muhdesatın tespiti talebi incelenmeyecektir.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
Muhdesatın aidiyeti davası açılabilmesi için güncel hukuki yarar mevcut olmalıdır. Davacının hukuki yararının bulunması Hukuk Muhakemeleri Kanunu Uyarınca (HMK) bir dava şartıdır. Yani hukuki yararın varlığı davanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden araştırılır. Şayet mahkeme hukuki yararın yokluğunu tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Yargıtay’a göre muhdesatın aidiyet tespiti davasının açılabilmesi için hukuki yarar istisnai hallerde mevcuttur. Bu haller ise şu şekildedir:
-
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılması
Taraflar arasında görülmekte olan bir ortaklığın giderilmesi davasının varlığı muhdesatın aidiyeti davası için hukuki yarar olarak kabul edilir. Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazdaki ortaklığı sona erdirmek amacıyla açılır. Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki paydaş veya ortaklardan biri ortaklığı sürdürmek istemezse bu davayı açabilir. Ancak dava konusu taşınmaz üzerinde muhdesatlar yani kalıcı yapı ve bitkiler mevcutsa muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasından sonra, fakat satış yapılmadan önce de muhdesatın tespiti davası açılabilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmişse artık muhdesatın aidiyeti davası açılamaz. Diğer yandan muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi davasında davalı tarafından savunma olarak da ileri sürülmüş olabilir. Bu durumda davalıya muhdesatın tespiti davasını açması için bir süre verilmelidir. Ortaklığın giderilmesi davası sırasında görülen muhdesatın aidiyeti davası bekletici sorun olarak değerlendirilmelidir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi Davası) konulu içeriğimize de göz atabilirsiniz.
-
Kentsel Dönüşüm Projesi
Muhdesat sahibi davacı, kentsel dönüşüm uygulamasını iddia ve ispat ederek muhdesatın aidiyeti davası açabilir. Kentsel dönüşüm, bir kentte çökme veya bozulma gibi nedenlerle ortaya çıkan riskli yapıların iyileştirilmesi ve yeniden düzenlenmesini kapsayan bir dönüşüm sürecidir. Bu süreçlerde muhdesatın sahibi ile taşınmaz maliki farklı olabilmektedir.
Bu durumlarda taşınmaz üzerindeki yapının kime ait olduğunun ettirilmesi amacıyla muhdesatın aidiyeti davasının açılmasında hukuki yararın olduğu kabul edilir. Zira bu yönde bir işlem yapılmadığı takdirde muhdesat taşınmaz malikine aitmiş gibi değerlendirilerek işlem yapılacaktır. Bu durum muhdesat sahibinin hak kaybına uğramasına neden olabilmektedir.
Kentsel Dönüşüm için Gerekli Şartlar konulu içeriğimize de göz atabilirsiniz.
-
Kamulaştırma
Kamulaştırma, kamu tüzel kişisinin kamu yararı gerektirdiği hallerde, bedel peşin ödenmek şartıyla özel mülkiyete konu bir taşınmazı mülkiyetine geçirmesidir. Kamulaştırma işlemi yapılırken taşınmaz üzerindeki yapıların değeri de taşınmazın değerine eklenir. Uygulamada muhdesat, taşınmaz malikinden farklı bir kişiye ait olabilmektedir. Bu durumlarda kamulaştırma bedelinin taşınmaz malikine ve muhdesat sahibine hangi oranda paylaştırılacağı tespit ettirilmelidir.
Bu durumda muhdesat sahibinin muhdesatın aidiyeti davası açmasında hukuki yararının olduğu kabul edilir. Aidiyetin tespiti kamulaştırma bedelinin doğru bir şekilde paylaştırılması bakımından önemli bir husustur. Eğer muhdesatın aidiyeti tespit ettirilmezse kamulaştırma bedelinin tamamı taşınmaz malikine ödenir ve muhdesat sahibinin hak kaybına uğramasına yol açar.
Kamulaştırma konulu içeriğimizi de ziyaret edebilirsiniz.
Muhdesatın Aidiyeti Davasının Tarafları
Davacı taraf muhdesatın yani taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı ve bitkilerin kendisi tarafından inşa edildiğini veya dikildiğini öne süren kişidir. Bu nedenle davacı taraf bir veya birden fazla kişi olabilir. Davacı tarafın dava açılırken güncel tapu kaydını ve varsa mirasçılık belgesini dosyaya sunması önem teşkil eder.
Davalı taraf ise muhdesatı kabul etmeyen davacı dışındaki tapu maliki paydaş veya ortakların tamamıdır. Muhdesatın açıkça davacı tarafça meydana getirildiğini kabul edenler davalı olamaz. Yani davalı taraf muhdesatın davacı tarafa ait olduğunu kabul edenler dışındaki tüm tapu malikleridir. Davalı taraf da tüm paydaş veya ortaklar eksiksiz olarak gösterilmelidir. Şayet bu konuda bir eksiklik tespit edilirse dava usulden reddedilir. Eğer ki tüm paydaş veya ortaklar muhdesatın karşı tarafça meydana getirildiğini kabul ederse bu davayı açmaya gerek yoktur.
Yargılama sırasında dava konusu üzerinde muhdesat bulunan taşınmaz üzerindeki payın 3. kişiye devri mümkündür. Bu durumda davacının iki farklı seçeneği vardır. Davacı, dilerse devreden tarafla olan davasından vazgeçer ve dava konusunu devralmış olan yeni malike karşı davaya devam eder, dilerse de davasını yeni malike yöneltmeyip payını devreden eski malike karşı tazminat davasına dönüştürür.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Muhdesatın aidiyeti davasında görevli mahkeme dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Bu mahkeme dışında bir mahkemede dava açılması halinde her aşamada mahkemece dikkate alınarak dava usulden reddedilir.
Uygulamada ortaklığın giderilmesi davasının sulh hukuk mahkemelerinde görülmesi çoğu zaman bu konuda kafa karışıklığı yaratmaktadır. Ancak muhdesatın aidiyeti davası ortaklığın giderilmesi davası sırasında açılsa dahi asliye hukuk mahkemelerinde açılmalıdır.
Yetkili mahkeme ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İlgili kanun uyarınca bu yetki kuralı kesin niteliktedir. Yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında açılamaz, taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar. Davanın taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir yerde açmaları halinde yetkisizlik her aşamada mahkemece dikkate alınarak dava usulden reddedilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında İspat Yükü
İspat yükü kural olarak davacıya aittir. Davacı muhdesatın varlığını ve bunun kendisi tarafından kalıcı olmak suretiyle meydana getirildiğini ispat etmek zorundadır. Davacı ispatını her türlü delille (tanık, bilirkişi, taşınmaza ait kayıtlar, yemin vb.) yapabilir. Ayrıca muhdesatın tapu sicilinde gösterilmesi adi karine teşkil eder. İspat yükü davacının üzerinde olmakla birlikte davalı taraf çeşitli savunmalar yapabilir. Örneğin davalı tarafın dava konusu yapı veya bitkinin taşınır olduğunu ispat etmesi davanın reddedilmesini sağlar.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Harç Ve Giderler
Muhdesatın aidiyeti davası nispi harca tabidir. Davacının harç hesabı yaparken esas alacağı değer taşınmazın toplam piyasa değeri değil, zemin bedeli hariç muhdesatın değeridir. Davacı, bu değeri hesaplarken kendi payına isabet eden muhdesat değeri üzerinden hesaplama yapmalıdır.
Uygulamada çoğu zaman davacılar muhdesatın değerini düşük göstererek daha az harç yatırmaktadır. Ancak yargılamada bilirkişi değerlendirilmesi sonucu gerçek değer hesap edildiğinde mahkemece eksik harcın tamamlanması istenir.
Yargılama giderleri ve vekalet ücreti ise hükme esas alınan ve harçlandırılan değer üzerinden hesaplanır. Davanın kabul-red oranına göre hangi tarafın ne kadar gider üstleneceğini doğrudan etkiler. Paylı mülkiyette paydaşlar payları oranında, elbirliği mülkiyetinde ise miras payları dikkate alınarak hesaplama yapılır.
Muhdesata İlişkin Korumalar
Muhdesata ilişkin olarak kanun ve yargıtay ışığında koruma amaçlı bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bu kapsamda haksız yapı olarak ortaya çıkan muhdesat halinde hem muhdesat sahibine hem arazi malikine bazı haklar verilmiştir.
Arazi sahibinin haklarından biri haksız yapı sebebiyle uğramış olduğu zararı muhdesat sahibinden isteyebilmesidir. Bu hak neticesinde arazi sabinin zararı giderilir. Arazi sahibinin diğer bir hakkı da TMK m. 722/3 uyarınca muhdesatın sökülüp kaldırılmasını isteyebilmesidir. Bu durumda uygun bir değer karşılığında yapının ve arazinin tamamı/bir kısmının mülkiyetini muhdesat sahibine geçirilmesini talep hakkıdır.
Arazi malikinin sökülüp kaldırılma hakkının bulunmaması veya bu hakkı kullanmaması halinde muhdesat sahibinin de talep edebileceği bazı haklar mevcuttur. Bu kapsamda muhdesat sahibi iyiniyetli olmak koşuluyla taşınmaz malikinden taşınmaza ilişkin yaptığı zorunlu ve yararlı masrafların tazminini isteyebilir. İyiniyetli olmaktan kastedilen muhdesat sahibinin muhdesatın üzerinde olduğu taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemesi, gerekli özeni gösterse dahi bilebilecek durumda olmamasıdır.
Ayrıca taşınmaz malikinin açık veya örtülü onayı ile yapılan yapılarda da muhdesat sahibi iyiniyetli olarak kabul edilir. Bu iyiniyet yapının başlamasından bitimine kadar devam etmelidir. Ancak tekrar belirtmek gerekir ki muhdesat sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için arazi malikinin sökülüp kaldırılma hakkının bulunmaması ya da bu hakkı kullanmaması gerekmektedir.
Ayrıca TMK m. 724’e göre muhdesatın değeri üzerinde bulunduğu arazinin değerinden açıkça fazla ise iyiniyetli muhdesat sahibi bedel ödemek koşuluyla muhdesatın bulunduğu taşınmazın kendisine geçirilmesini isteyebilir.
Muhdesat ve Arazinin Değer Tespiti
Ortaklığın giderilmesi satış yoluyla yapılacaksa muhdesat üzerinde bulunduğu taşınmaz ile birlikte satılır. Ayrı olarak satılamaz. Muhdesat ve arazinin değer tespiti iki aşamalı olarak gerçekleşir. İlk olarak dava tarihindeki muhdesat ve arazinin değerleri birbirinden bağımsız olarak hesaplanıp oranlanır. Daha sonra çıkan oran ile arazinin dava tarihindeki değeri oranlanıp muhdesat alacağı tespit edilir.
Bu işlemde amaçlanan muhdesat tespiti yapılırken sadece muhdesatın değerinin değil, muhdesatın arazi üzerinde yapmış olduğu değer artışının da hesaplanmasıdır. Zira muhdesat alacağı, muhdesatın değerini ve arazi üzerinde yapmış olduğu değer artışını kapsamaktadır. Bu oran satış bedeline oranlanır ve çıkan değer muhdesat sahibine verilir. Kalan bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.
Ancak belirtmek gerekir ki arazinin değerini artırmayan muhdesatlar için herhangi bir bedel talep edilemez.
Muhdesatın Aidiyeti Davası ile ilgili Yargıtay Kararları
| Yargıtay 8.HD. 28.01.2016T., 2014/16267E., 2016/1489K. |
| Davaya söz konusu olayda davacı taraf açık ve kapalı sera muhdesatının aidiyetinin tespitini talep etmiştir. Arazinin bütünleyici parçası olmayan, ana taşınmazdan sökülüp götürülebilen, kalıcı nitelikte olmayan yapılar muhdesat olarak değerlendirilemez. Yargıtay somut olayda açık seranın temelsiz, iskeletinin çelik profilden oluşturulduğu, kapalı seranın ise aynı şekilde çelik profilden oluşturulduğu, yanları cam örülü, çatısı plastik örtülü olduğu gerekçeleriyle yapıları taşınır yağı olarak kabul etmiş, muhdesat olarak nitelendirmemiştir. |
| Yargıtay 6. HD. 27.09.2011T., 2011/10922E., 2011/9716K. |
| Söz konusu davaya konu olayda ortaklığın giderilmesi davası sırasında taşınmaz üzerindeki muhdesata ilişkin aidiyet davası açılmış, verilen kararın kesinleşmesi beklenmeden yerel mahkemece taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiştir. Yargıtay ortaklığın giderilmesi davası sırasında görülen muhdesatın aidiyeti davasının kararının bekletici mesele yapılması gerektiğinin görüşündedir. Bu kapsamda muhdesatın aidiyeti davasında verilen karar kesinleşmeden ortaklığın giderilmesine karar veren yerel mahkeme kararını bozmuştur. |
| Yargıtay HGK 22.10.2019T., 2017/1854E., 2019/1096K. |
| Muhdesatın aidiyeti davası açılabilmesi için güncel hukuki yarar mevcut olmalı ve bu hukuki yarar dava süresince devam etmelidir. Davacının hukuki yararının bulunması bir dava şartıdır. Yargıtay’a göre muhdesatın aidiyeti davası görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm projesi ve kamulaştırma hallerde istisnai olarak açılabilmektedir. Somut olayda yukarıda belirtilen hallerin mevcut olmadığı ve bu nedenle davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle yargıtay, davalı vekilinin temyiz başvurusunu haklı bulmuştur. |
Muhdesatın aidiyeti davası ile ilgili hukuki desteğe ihtiyacınız varsa, Burak Temizer Hukuk Büromuzun deneyimli İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosundan destek alabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası Ne Zamana Kadar İleri Sürülür?
Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiası öne sürülürse mahkemece tarafa dava açması için süre verilir. Ancak muhdesat iddiası satıştan önce öne sürülmelidir. Satış sırasında öne sürülen muhdesat iddiası mahkemece dinlenmeyecektir. Bu halde sebepsiz zenginleşme hükümlerince dava açılabilir.
Mirasçılar Muhdesat İddiasında Bulunabilir Mi?
Evet. Mirasçılar taşınmaz üzerinde muhdesat iddiasında bulunabilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Satışı Durdurur Mu?
Muhdesatın aidiyeti davası tek başına satış işlemlerini durdurmaz. Ancak ihtiyati tedbir talep edilerek satışın durdurulması sağlanabilir.
Ruhsatsız Yapılar Muhdesat Sayılır Mı?
Evet. Yapının ruhsatsız olup olmaması muhdesat niteliği bakımından önemli değildir. Bunlar hakkında da muhdesat iddiasında bulunulabilir. Ancak ruhsatsızlık sebebiyle taraflar idari yaptırımlarla karşılaşabilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Zamanaşımı Var Mı?
Muhdesatın aidiyeti davası için herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiasının ileri sürülmesi halinde hakimin belirlediği kesin süre içinde dava açılmalıdır.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Hayır. Muhdesatın aidiyeti davasında zorunlu arabuluculuk yoktur. Doğrudan mahkemelerde dava açılabilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Karar Kesinleşmeden İcra Takibi Yapılabilir Mi?
Hayır. Muhdesatın tespitine ilişkim ilamlar ve ilamda yer alan yargılama giderleri ve vekalet ücreti kesinleşmeden icraya konulamaz.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Sonucu Ne Olur?
Dava sonucu muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği tespit edilmiş olur. Ancak bu sadece bir tespit hükmüdür. Yani mahkeme muhdesatın mülkiyetinin davacıya ait olduğuna karar veremez.
