10 yıllık kiracının tahliyesi konusu son dönemde sıklıkla dile getirilmektedir. İşte bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu tarafından ev sahibine, süresinde bildirimde bulunma koşuluyla 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkı tanınmıştır. Bir başka deyişle 10 yılını dolduran kiracı ev sahibi tarafından süresinde bildirimde bulunma koşuluyla tahliye edilebilecektir. Ancak bu elbette ev sahibine tanınan bir haktır, kiracı pek tabii bu isteme karşı çıkıp evi tahliye etmeyebilecektir. Öyleyse hukuk yoluyla bir başka deyişle dava yoluyla tahliye yoluna gidilmek durumunda kalınacaktır.
Kira sözleşmesi 10 kira yılı boyunca devam etmiş olmalıdır ve ev sahibi on yıl tamamlandıktan sonraki yeni kira döneminden en az 3 ay önceden kiracıya bildirimde bulunmuş olmalıdır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki tartışmalı alanlardan birisi olan 10 yıllık kiracının tahliye sürecine yönelik olarak önemli hususlar tahliyenin şartları, fesih bildirimi süreleri ve 10 yıllık kira süresinin hesabıdır. Peki, 10 yıllık kira sözleşmesi tahliye sebebi için yeterli midir? Şimdi bu konunun tüm detaylarını ele alacağız.
İçindekiler
- 1 10 Yılını Dolduran Kiracıyı Tahliye Şartları
- 2 10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
- 3 10 Yıllık Kira Süresi Nasıl Hesaplanır? Uzama Süresi Hesaplama
- 4 10 Yıllık Kiracının Hakları Nelerdir?
- 5 10 Yıllık Kiracıyı Tahliyede Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?
- 6 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası
- 7 10 Yıllık Uzama Süresinden Fazla Oturan Kiracının Tahliyesi Davasının Şartları
- 8 Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk Süreci
- 9 Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 10 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
- 11 Tahliye Kararının Uygulanması
- 12 Sıkça Sorulan Sorular
- 13 Kira Hukuku Avukatı Burak Temizer Hukuk Bürosu
10 Yılını Dolduran Kiracıyı Tahliye Şartları
On yılını doldurmuş olan kiracının tahliyesi, taşınmazın sahibi için yeterli bir sebep olarak gösterilebilir. Bu süre içerisinde koşul olmadan mülk sahibi taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir. Peki, tahliye sürecinin yerine getirilmesi için gerekli olan koşullar nelerdir? Bu koşullardan şu şekilde bahsedebiliriz:
- Kira sözleşmesinin on uzama yılı dolmuş olmalıdır,
- Ev sahibi kiracıya, kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce ihtarname çekmiş olmalıdır veya genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır,
- Kanunda öngörülmüş olan dava açma süreleri dolmuş olmalıdır,
- On yılın sonunda taraflar aralarında eskisinden bağımsız yeni bir kira sözleşmesi yapmamış olmalıdır.
Bahsedilen bu şartların gerçekleşmesi halinde ev sahibi başka bir sebep göstermeden on yılını doldurmuş olan kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir.
Kira Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Kira Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
On yılı geçen kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinde belirsiz süreli ve belirli süreli kira sözleşmesi olmak üzere iki ayrım yapılmalıdır. Çünkü belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirli bir süre şartına uyulması gerekmektedir. Bu iki durumun detaylı açıklamasından şu şekilde söz edebiliriz:
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi:
TBK m.347/2 uyarınca, kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın tamamlanmasıyla ev sahibi hiçbir sebep belirtmeden sona erdirebilir. TBK m.328 ve m.329’da bulunan fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır. Kanunda veya sözleşmede belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadığı takdirde, söz konusu bildiri bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
- Belirli Süreli Kira Sözleşmesi:
TBK m.347/1 hükmü gereğince sözleşmenin süresinin bitişinden kiracı en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır, aksi takdirde sözleşme 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Ev sahibi ise ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi takip eden her uzama yılının bitişinden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak bir sebep göstermeden sözleşmeyi sonlandırabilir.
10 Yıllık Kira Süresi Nasıl Hesaplanır? Uzama Süresi Hesaplama
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre süre hesabı değişmektedir. Peki, 10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır? Sürenin başlangıç tarihi, bitiş tarihi ve hesaplama ile ilgili detaylar ise şu şekildedir:
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süre:
10 yıllık süre, baştan itibaren sayılarak hesaplanır. Sözleşmenin imzalandığı yıldan itibaren olacak şekilde hesap yapılır.
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süre:
10 yıllık süre, belirli süreli olarak imzalanan sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren sayılarak hesaplanır. Zira 10 yıllık kiracının tahliyesindeki 10 yıl, kira sözleşmelerinin uzama yılıdır. Bir örnekle açıklamak gerekirse, başta 4 yıllık belirli süreli bir kira sözleşmesi imzalayan 10 yıllık kiracı için bu süre 4 yılın bitişinden itibaren sayılarak hesaplanır.
Kiraya veren, uzama süresini dikkatlice hesaplamalı ve fesih bildiriminde bulunmalıdır. Somut bir örnek vermek gerekirse; 09.09.2023’te 1 yıllık kira sözleşmesi akdedildiği varsayımında,
- 09.2023 – 09.09.2024: 1 yıllık olan kira sözleşmesinin geçerli olduğu süre
- 09.2024 – 09.09.2034: 10 yıllık uzama süresinin geçerli olduğu süre
- 09.2034 – 09.09.2035: ilk uzama yılı olacaktır.
Bu durumda yukarıda belirtildiği üzere 10 yıllık uzama süresinden sonraki uzama yılının bitişinden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Dolayısıyla kiraya veren 08.06.2035 tarihinde fesih bildiriminde bulunmalıdır ve bu bildirim kiracıya ulaşmış olmalıdır. Yani buradan hareketle ana kural, sözleşme süresi +10 uzama yılı +1 yıl şeklinde olmalıdır.
Yargıtay konuya ilişkin bir kararını şu şekilde ifade etmiştir:
“TBK’nin konut ve Çatılı iş yeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01/07/2004 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin süresi 01/07/2009 tarihinde sona erdiğinden bu tarihten sonra TBK’nin 347/1 maddesine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadığı taktirde kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01/07/2019 tarihinde sona erecektir’’
Fesih Bildiriminden Sonra Dava Açma Süresi
Kiraya veren, kiracıya fesih bildirimini ihtar çekerek yapmasının ardından kiracıyı hemen tahliye edemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, dava açma için kira yılının sona ermesi beklenir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise 6 aylık kira döneminin sona ermesi beklenir.
Kiracı Nasıl Çıkarılır? konusu hakkında da bilgi almak için tıklayabilirsiniz.
10 Yıllık Kiracının Hakları Nelerdir?
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi 10 yılını doldurduktan sonra mülk sahibi dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir. Tabii ki öncesinden fesih bildirimi yapılması zorunludur. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde ev sahibi sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Aksi durumda sözleşme 1 yıl uzayacaktır.
Kiracı Hakları konusunda daha kapsamlı bilgi almak isterseniz ilgili içeriğimize de göz atabilirsiniz.
10 Yıllık Kiracıyı Tahliyede Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?
Her ne kadar 10 yıllık kiracı koşul olmadan tahliye edilebilse de bu süreçte bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir. Çünkü 10 yıllık kiracı hakları da bulunmaktadır. Peki, bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
- İhtarname noter aracılığıyla tebliğ edilmeli ve tahliye bildirimi yazılı yapılmalıdır,
- Bildirimde tahliyeni istendiği tarih açıkça belirtilmelidir,
- Tahliye bildirimi, 10.uzama yılını takip eden yeni kira döneminden 3 ay öncesine kadar yapılmalıdır,
- Kiracı tahliye bildirimini kabul etmediği takdirde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır ve arabuluculuk sürecine uyulmalıdır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası
Gerekli şartlar oluştuğu takdirde konut ya da çatılı işyeri sahiplerinin taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmasını talep etmelerine ilişkin davaya tahliye davası denir. Son dönemde kiraya veren malikler tarafından açılan tahliye davalarında ciddi bir artış görülmektedir. Öte yandan 10 yıl kira tahliye süreci dava ile yasal yollardan sonuçlanabilir.
Tahliye davası, 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verenin sözleşmenin bitişinden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunması halinde, kira dönemi biriminden 1 ay içinde açılmalıdır. Söz konusu 1 aylık süre geçirilirse kira dönemi 1 yıl daha uzayacaktır. Dolayısıyla tüm süre tekrardan işleyecek ve yapılan tüm işlemler tekrarlanacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile ilgili daha kapsamlı bilgi sahibi olmak isterseniz, ilgili içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.
10 Yıllık Uzama Süresinden Fazla Oturan Kiracının Tahliyesi Davasının Şartları
10 yılı dolduran kiracı tahliye edilirken, bazı durumlarda 10 yıllık uzama süresinden fazla oturma durumu ortaya çıkar. Bu durumda tahliye davası açılırken bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir. Bunlar ise şu şekildedir:
- Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin geçmiş olması,
- Kira sözleşmesinde belirlenen süre hariç tutularak uzama süresinin toplamda en az 10 yıl olması,
- 10 yıllık uzama süresi içinde yeni bir kira sözleşmesi yapılmaması,
- 10 yıllık uzama süresini takip eden yeni uzama yılının bitişinden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulması,
- Davanın kira döneminin bitişinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.
Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile birlikte getirilen yeni düzenleme uyarınca kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Arabuluculuk bir dava şartıdır. Dolayısıyla 10 yılını dolduran kiracının tahliyesi davası da zorunlu arabuluculuğa tabidir. Ev sahibinin 10 yılın sonunda ilgili taşınmazı tahliye etmeyen kiracıya tahliye davası açması halinde arabuluculuk şartı mevcuttur.
Ancak arabuluculuk görüşmelerinin sonucunda bir uzlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık, dava yoluyla yargıya taşınacaktır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
10 yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de söz konusu davalarda yetkili mahkeme olabilmektedir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Dava süresi, mahkemelerin iş yoğunluğuna, somut olayın özelliklerine, dosyanın içeriğinde ve hukuki işlemlerin usulüne uygun yapılmasına göre değişkenlik göstermektedir. Peki, 10 yıllık kiracının çıkma süresi ne kadar?
Son yıllarda ülkemizde kira davalarının sayısı oldukça artmış mahkemeler bu davalara yetişemez hale gelmiştir. Duruşma günleri aylar sonrasına verilmektedir. Net bir süre vermek mümkün olmasa da 10 yıllık kiracı aleyhine açılan davaların 12 – 18 ay arası sürdüğü söylenebilir.
Tahliye Kararının Uygulanması
Mahkeme tarafından 10 yılını dolduran kiracı hakkında tahliye kararı, mahkeme ilamının kiracıya tebliğinden itibaren 10 gün geçmedikçe işleme alınmaz. Kiracıya tebliğinden 10 gün sonra tahliye işlemi yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Evi Alan Yeni Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Eğer eski ev sahibi döneminden başlayarak yapılan hesaplamada 10 yıllık uzama yılının tamamlandığına ulaşılıyorsa, yeni ev sahibi kiracıyı tahliye edebilecektir. Çünkü yeni ev sahibi ile kiracı arasında yeni bir kira ilişkisi oluşmayacaktır, eski ev sahibi ile başlayan kira sözleşmesinin şartları devam edecektir. Kira sözleşmesi olduğu gibi yeni ev sahibine devrolmuş sayılacaktır. Gerekli olan şartların sağlanarak yukarıda bahsedilen sürecin tamamlanması gerekir
Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kanunda belirtilen fesih sürelerine uyarak ihtarname çekebilir ve kiracıyı tahliye edebilir. Kiracı tahliye istemine karşı gelirse, dava yoluna gidilmelidir.
Ev Sahibi Kiracıyı Kaç Yıl Sonra Evden Çıkarabilir?
Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin ardından kiracıyı evden çıkarabilir. 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonraki her uzama yılında ev sahibi en az 3 ay önceden ihtarname çekmek kaydıyla kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiracı tahliye istemine karşı gelirse, dava yoluna gidilmelidir.
Kiracı Bir Evde En Fazla Kaç Yıl Oturabilir?
Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin doğumuyla bir sebep göstermeden kiracıyı evden çıkarabilir. Fakat ev sahibi kiracıyı tahliye etmeye yönelik hakkını kullanmazsa kira ilişkisi devam eder. Kiracı tahliye istemine karşı gelirse, dava yoluna gidilmelidir.
10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren başlayarak uzama yılları sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre baştan itibaren sayılarak hesaplanır.
Tarafların Yeni Kira Sözleşmesi İmzalaması Durumunda Uzama Yılı Nasıl Hesaplanır?
Uzama süresi içerisinde tarafların arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalaması halinde, yeni sözleşmedeki sürenin bitimi beklenir. Bu sürenin bitiminin üzerine 10 yıl eklenerek süre hesaplanır.
10 Yıllık Kiracıyı Çıkarmak İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mu?
TBK’nin ilgili hükümleri uyarınca ihtarname göndermek zorunludur. İhtarname olmaksızın doğrudan tahliye işlemi başlatmak mümkün değildir.
15 Yıllık Kiracının Tahliyesi Mümkün Mü?
Kanunda, 10 yıllık kiracının tahliyesini koşulsuz şartsız mümkün hale getiren bir uygulama bulunmaktadır. Ancak 5 yıllık süre iddia edilse de bu süre yoktur. Eğer 10 yıllık uzama süresi devreye girdiyse, kiracının koşulsuz şartsız tahliyesi ancak 20. yılda sağlanabilecektir. Tabii ki bu süreç ile ilgili mutlaka avukatınızdan destek almanız sürecin sağlıklı yürütülmesi adına son derece önemlidir.
Kiracı Tahliye İhtarnamesine Yanıt Vermezse Ne Olur?
Kiraya veren, kiracı ihtarnameye bit yanıt vermediğinde veya ilgili süre içinde taşınmazı boşaltmadığında tahliye davası açabilir. İhtarname içinde belirtilen sürenin dolmasıyla bu durum gerçekleştirilebilir.
Ev Sahibinin, Kiracıya Tahliye Bildirimi Yapmaması Durumunda Ne Olur?
Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin bitişinden sonra her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı tahliye bildirimi yapmazsa, kira sözleşmesi otomatik olarak 1 yıl daha uzar ve kiracının tahliyesi ertelenir.
Kiracı Tahliye Davası Sırasında Kira Ödemeye Devam Etmeli Midir?
Evet, kiracı tahliye davası süresince kira ödemeye devam etmelidir. Kira ödeme yükümlülüğü, tahliye davasının açılmasıyla ortadan kalkmaz.
Kiracı, Tahliye Kararına Uymadığında Ne Olur?
Kiracı, mahkemenin vermiş olduğu tahliye kararına uymazsa, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak icra yoluyla tahliye işlemini başlatabilmektedir.
Kiracı 10 Yıl Dolmasına Rağmen Evden Çıkmıyor Ne Yapabilirim?
10 yılını dolduran kiracının ev sahibi tarafından süresinde bildirimde bulunma koşuluyla tahliyesi istenebilecektir. Ancak bu elbette ev sahibine tanınan bir haktır, kiracı pek tabii bu isteme karşı çıkıp evi tahliye etmeyebilir. Öyleyse hukuk yoluyla bir başka deyişle dava yoluyla tahliye yoluna gidilmek durumunda kalınacaktır.
10 Yıllık Kiracıyı Tahliye Davası Öncesinde De Arabuluculuk Şart Mı?
Tüm kira davaları öncesinde olduğu gibi bu dava türü öncesinde de arabuluculuğa başvurmak şarttır.
Arabulucuya Nasıl Başvurulur? isimli içeriğimizi de inceleyebilir, konu ile ilgili detaylı bilgiye sahip olabilirsiniz.
Kiracı En Kolay Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracıyı tahliye etmenin birçok yolu bulunmaktadır. Bunlar kira süresinin 10 yılı geçmesi, kiracıdan tahliye taahhütnamesi almış olmak veya evde kendinizin oturacak olması gibi özetlenebilir.
Kira Hukuku Avukatı Burak Temizer Hukuk Bürosu
10 yıllık kiracının tahliyesi ile ilgili olarak profesyonel hukuki desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, o halde Burak Temizer Hukuk Büromuzun deneyimli İstanbul kira avukatı kadrosundan destek alabilirsiniz.
Kiracının tahliyesi titizlikle ele alınması gereken bir süreçtir. Yasal prosedürlerin doğru bir şekilde uygulanması hak kayıplarının önüne geçecektir. Kira hukuku ve kira avukatlığı özünde birçok süre barındıran teknik bir alandır. Tarafların arasındaki uyuşmazlıkların sıfıra indirilmesi ve hakkaniyetli çözümlere ulaşılması açısından profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır. Burak Temizer Hukuk Bürosu olarak kira ilişkisi ve tahliye sürecine dair tecrübeli ekibimizle sizlere yardımcı olmak için buradayız. İstanbul kira avukatlığında yılların tecrübesi ile bir telefon uzağınızdayız.
İPEK HEPDİKER
