Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası taşınmaz hukukunda en sık rastlanan uyuşmazlıklardan biridir. Vekil sıfatıyla işlem yapan kişinin vekalet yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı devretmesi veya üzerinde hak tesis etmesi olarak adlandırılır. Özellikle yaşlılık, yurtdışında bulunma, hastalık veya işlem kolaylığı amacıyla verilen geniş yetkili vekaletnameler; kötü niyetli kullanımlarda ciddi mülkiyet kayıplarına yol açabilmektedir. Bu gibi durumlarda başvurulan temel hukuki yol ise vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davasıdır.

Bu dava türünü doğru analiz edebilmek için öncelikle vekalet sözleşmesinin hukuki niteliğinin ve vekilin yükümlülüklerinin ortaya konulması gerekir. Biz de içeriğimizde vekalet görevinin kötüye kullanılması ile ilgili tüm detaylardan bahsederek sizi bilgilendirmeye çalışacağız.

Vekalet Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Güven İlişkisi

Vekalet sözleşmesi, vekilin vekalet verenin iradesine ve menfaatine uygun şekilde iş görmeyi üstlendiği bir güven sözleşmesidir. Temel unsuru güven ilişkisidir.

Vekilin başlıca borçları; sadakat borcu, özen borcu, talimata uygun davranma borcu, hesap verme borcu ve menfaat çatışmasından kaçınma yükümlülüğüdür. Vekil, yalnızca verilen yetki sınırları içinde değil, aynı zamanda vekalet verenin gerçek yararına uygun hareket etmek zorundadır. Yetki sınırı içinde kalınsa bile, vekâlet veren aleyhine işlem yapılması kötüye kullanma oluşturabilir. İşte bu noktada, vekilin hangi davranışlarının “kötüye kullanım” sayılacağı sorusu gündeme gelir.

---

Gayrimenkul Hukuku alanında merak ettiğiniz diğer konular hakkında da bilgi edinmek için ilgili kategorimize göz atabilirsiniz.

---

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?

Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekilin sahip olduğu temsil yetkisini, vekalet verenin zararına, kendi yararına veya üçüncü kişinin yararına sadakat ve özen borcuna aykırı biçimde kullanmasıdır. Buradaki önemli nokta, yetkinin varlığının tek başına işlemi hukuka uygun hale getirmediği; vekilin, yetkili olsa bile kötü niyetli işlem yapamayacağıdır.

Tipik kötüye kullanma örnekleri; taşınmazın rayiç değerin çok altında devri, vekilin kendisine satış yapması (menfaat çatışması), yakın akrabaya bedelsiz veya sembolik bedelle devir, vekalet verenin bilgisi dışında satış, satış bedelinin vekalet verene hiç ödenmemesi veya talimata aykırı işlem yapılmasıdır. Burada özellikle altı çizilmesi gereken husus şudur: vekaletnamenin kapsamı geniş olsa dahi, bu durum kötüye kullanmayı hukuka uygun hale getirmez.

Vekaletnamenin Geniş Yetkili Olması Sonucu Değiştirir mi?

Vekaletnamenin geniş yetkili olmasının sonuca herhangi bir etkisi bulunmamaktadır. Uygulamada en sık yapılan savunma şudur:

---

“Vekaletname satışa yetki veriyordu.”

---

Ancak yerleşik içtihatlara göre; yetkinin varlığı, işlemin hukuka uygunluğu anlamına gelmez. Vekil sadakat borcuna aykırı davranamaz ve geniş yetki, kötüye kullanmayı meşrulaştırmaz. Bu genel ilkenin en çarpıcı göründüğü alan ise vekilin kendisiyle işlem yapmasıdır.

Vekilin Kendisine Satış Yapması (Kendisiyle İşlem Yasağı)

Vekalet ilişkisinde en ağır sadakat ihlallerinden biri, vekilin taşınmazı doğrudan kendisine devretmesidir. Bu durum öğretide “kendisiyle işlem” olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu sistematiği içinde vekilin, açıkça izin verilmedikçe kendisiyle işlem yapması dürüstlük kuralına ve sadakat borcuna açıkça aykırıdır. Çünkü burada açık bir menfaat çatışması vardır.

Vekil hem satıcıyı temsil etmekte hem de alıcı sıfatını taşımaktadır. Bu durumda objektif tarafsızlıktan söz etmek mümkün değildir. Uygulamada bazı vekaletnamelerde “dilediği bedelle dilediği kişiye satış yapmaya” şeklinde geniş ifadeler bulunabilmektedir. Ancak yerleşik içtihatlara göre, açık ve özel yetki olmaksızın vekilin kendisine satış yapması geçerli kabul edilmemektedir.

Özellikle; rayiç değerin altında satış yapılmışsa, bedel ödenmemişse, vekalet veren bilgilendirilmemişse, bu işlem çoğunlukla vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak değerlendirilir. Bu tür işlemlerde üçüncü kişi tartışması da ortadan kalkar; çünkü alıcı doğrudan vekilin kendisidir. Vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası ileri sürüldüğünde ise hukuki dayanakların doğru kurulması gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı

Bu dava türü genellikle beş hukuki temele dayanır. Bu hukuki temeller ise şu şekildedir:

• Vekalet sözleşmesinin ihlali
• Temsil yetkisinin kötüye kullanılması
• Muvazaa iddiası (bazı dosyalarda birlikte ileri sürülür)
• Yolsuz tescil iddiası
• Dürüstlük kuralına aykırılık

Eğer vekil, sadakat borcuna aykırı şekilde taşınmazı devretmişse ve devralan üçüncü kişi de kötü niyetliyse, tapu kaydının iptali ve malik adına tescili talep edilebilir. Ancak burada karşımıza taşınmaz hukukunun en güçlü koruma mekanizmalarından biri çıkar: tapu siciline güven ilkesi.

Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m.1023) ile Sadakat Borcunun Çatışması

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında en kritik hukuki tartışma, Türk Medeni Kanunu m.1023’te düzenlenen tapu siciline güven ilkesi ile vekilin sadakat borcu arasındaki çatışmadır. TMK m.1023 uyarınca; tapu siciline iyi niyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Bu hüküm, taşınmaz hukukunda güvenli işlem ortamını sağlamak amacıyla kabul edilmiştir. Tapu sicili alenidir ve herkes sicildeki kayda güvenebilir. Ancak vekalet ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel bir güven sözleşmesidir. Vekil, temsil yetkisini kullanırken yalnızca şekli yetkiye değil, vekâlet verenin menfaatine uygun davranma yükümlülüğüne de tabidir.

İşte çatışma tam bu noktada doğar; vekil, sadakat borcuna aykırı şekilde satış yapmıştır. Ancak üçüncü kişi tapu kaydına güvenerek taşınmazı devralmıştır. Bu durumda mahkeme şu dengeyi kurar; üçüncü kişi gerçekten iyi niyetli mi? Yoksa vekil ile birlikte hareket eden kötü niyetli bir kişi mi?

Eğer üçüncü kişi kötü niyetli ise TMK m.1023 korumasından yararlanamaz. Eğer gerçekten iyi niyetli ise tapu iptal talebi reddedilir; malik zararını vekilden talep eder. Yargıtay uygulamasında, özellikle rayiç bedelin aşırı düşük olması, akrabalık ilişkisi ve bedelin banka kanalıyla ödenmemesi gibi olgular iyi niyetin varlığını ortadan kaldıran emareler olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle dava stratejisi oluşturulurken, TMK m.1023’ün uygulanıp uygulanamayacağı baştan analiz edilmelidir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması Halinde Durum

Uygulamadaki en kritik ayrım budur. Üçüncü kişi iyi niyetliyse; tapu siciline güven ilkesi korunur, tapu iptal ve tescil talebi reddedilebilir, malik zararını vekilden tazminat olarak ister.

Eğer üçüncü kişi kötü niyetliyse; işlem korunmaz ve tapu iptal ve tescile karar verilebilir. Kötü niyet göstergeleri; bedelin çok düşük olması, vekil ile alıcı arasında akrabalık/iş ilişkisi, devirden hemen sonra el değiştirme, bedelin ödenmemesi veya vekalet verenin fiilen taşınmazı kullanmaya devam etmesidir. Bu noktada ispat yükü önem kazanır.

Ehliyetsizlik ile Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Birlikte İleri Sürülebilir Mi?

Evet, ileri sürülebilir. Uygulamada sıklıkla şu şekilde terditli veya seçimlik şekilde dava açılmaktadır; öncelikle vekaletnamenin düzenlendiği tarihte vekalet verenin fiil ehliyeti bulunmadığı iddia edilir (ehliyetsizlik), mahkeme ehliyetsizlik iddiasını kabul etmezse, vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığı ileri sürülür.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Ehliyetsizlik iddiası, işlemi baştan itibaren kesin hükümsüz hale getirir. Bu nedenle ispatlanması halinde artık kötüye kullanım tartışmasına gerek kalmaz.

Uygulamada mahkemeler genellikle önce ehliyetsizlik iddiasını inceler; çünkü bu iddia kabul edilirse işlem doğrudan geçersiz sayılır. Ancak ehliyetsizlik ispatlanamazsa, vekalet görevinin kötüye kullanılması çerçevesinde inceleme yapılır. Bu iki hukuki sebep bir arada ileri sürülebilir ve aralarında hukuki çelişki yoktur. Aksine dava güvenliği açısından birlikte ileri sürülmeleri tavsiye edilir.

---

Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası konusu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için ilgili içeriğimize göz atabilirsiniz.

---

Davalılar Kimlerdir? Mecburi Dava Arkadaşlığı Var mıdır?

Davanın yöneltileceği kişiler, talep sonucuna göre değişir. Tapu İptal ve Tescil Talep Ediliyorsa; tapu iptal ve tescil davasında davalı, tapuda malik görünen kişidir. Çünkü iptal kararı doğrudan onun ayni hakkını etkileyecektir. Bu nedenle: Vekil taşınmazı üçüncü kişiye devretmişse → davalı hem vekil hem tapuda malik görünen üçüncü kişi olmalıdır. Eğer taşınmaz birkaç kez el değiştirmişse → son malik davalı yapılmalıdır.

Bu dava türünde, tapuda kayıtlı malik yönünden mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olur. Malik davaya dahil edilmeden verilecek iptal kararı hukuken mümkün değildir. Vekilin davalı yapılması ise, özellikle kötü niyet ispatı ve tazminat talebi bakımından önem taşır.

Sadece Tazminat Talep Ediliyorsa; eğer artık iptal mümkün değilse ve doğrudan zarar talep ediliyorsa, dava yalnızca vekile karşı açılabilir. Bu durumda üçüncü kişiyi davalı göstermek zorunlu değildir. Ancak hem iptal hem terditli tazminat isteniyorsa, uygulamada genellikle vekil ve taşınmazı devralan kişi birlikte davalı gösterilir. Burada klasik anlamda zorunlu dava arkadaşlığı değil; talep sonucunun niteliğinden doğan taraf zorunluluğu söz konusudur.

İspat Yükü ve Deliller

Davacı, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ve üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispatlamalıdır. Kullanılabilecek deliller ise şu şekildedir:

• Vekaletname içeriği
• Satış bedeli ve ekspertiz karşılaştırması
• Banka kayıtları
• Tanık beyanları
• Taraflar arası mesajlaşmalar
• Noter işlemleri
• Emsal rayiç bedel araştırması
• Devir sonrası kullanım durumu

Bedelin ödenmemesi veya sembolik ödeme yapılması uygulamada güçlü bir karine oluşturur. Dava açılırken yalnızca ispat değil, usuli güvence de sağlanmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasın dayalı tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki) olarak belirlenmiştir.

İhtiyati Tedbir Talebi ve Tapuya Şerh

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı davalarda, taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devredilmesi önemli bir risktir. Bu nedenle dava açılırken ihtiyati tedbir talebinde bulunulması büyük önem taşır. Mahkemeden, taşınmazın tapu kaydına; “Dava konusudur, üçüncü kişilere devri önlenmiştir.” şeklinde ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilir.

İhtiyati tedbirin amacı: taşınmazın el değiştirmesini önlemek, iyi niyetli üçüncü kişi oluşmasını engellemek, davanın konusuz kalmasını önlemektir. Mahkeme, yaklaşık ispat koşulunun sağlanması halinde ve teminat karşılığında tedbir kararıverebilir. Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, dava açılırken tedbir talep edilmemesidir. Taşınmaz dava sırasında birkaç kez el değiştirirse hem ispat zorlaşır hem de iyi niyet tartışması karmaşık hale gelir. Bu nedenle, özellikle yüksek değerli taşınmazlarda tedbir talebi stratejik öneme sahiptir.

Uygulamada Bilirkişi İncelemesi ve Rayiç Bedel Tespiti

Bu davalarda bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyici rol oynar. Mahkeme, satış tarihindeki gerçek piyasa değerinin tespiti için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi incelemesinde; satış tarihi esas alınır, bölgedeki emsal satışlar incelenir, taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü değerlendirilir. Satış bedeli ile rayiç bedel arasında fahiş fark bulunması, kötüye kullanımın en güçlü göstergelerinden biridir. Ancak Yargıtay uygulamasında, tek başına bedel farkı yeterli görülmemekte; diğer delillerle birlikte değerlendirme yapılmaktadır.

Davanın Kabulü Halinde Tapu Kayıtlarının Düzeltilme Süreci

Mahkeme, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığına ve üçüncü kişinin kötü niyetli olduğuna kanaat getirirse, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verir. Kararın kesinleşmesinden sonra süreç şu şekilde işler:

• Mahkeme kararı tapu müdürlüğüne gönderilir.
• Mevcut malik adına olan kayıt terkin edilir.
• Taşınmaz davacı adına tescil edilir.
• Varsa önceki işlemlere bağlı ayni haklar ayrıca değerlendirilir.

Eğer dava terditli açılmış ve iptal mümkün görülmemişse, mahkeme bedel tazminine hükmedebilir. Burada önemli bir husus da şudur: Tapu iptal kararı geçmişe etkili sonuç doğurur. Yani hukuken, hatalı tescil baştan itibaren geçersiz sayılır. Ancak iyi niyetli üçüncü kişiler korunuyorsa bu durum farklı sonuçlar doğurabilir.

Mahkeme tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline karar verirse karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilir, mevcut kayıt terkin edilir ve taşınmaz davacı adına tescil edilir. Tapu iptal kararı geçmişe etkili sonuç doğurur.

Tazminat Talebi ile Birlikte Açılabilir mi?

Evet. Uygulamada sıkça, tapu iptal ve tescil, olmazsa bedel tazmini şeklinde terditli dava açılmaktadır. Ayrıca; vekile karşı tazminat, sebepsiz zenginleşme, vekâletsiz iş görme hükümleri de ileri sürülebilir. Burada özellikle üçüncü kişinin iyi niyetli olması ihtimali ile bağlantı kurulmalıdır.

Uygulamada en kritik senaryo şudur: Taşınmaz, vekilin sadakat borcuna aykırı işlemi sonucu üçüncü kişiye devredilmiş; ancak bu üçüncü kişi TMK m.1023 anlamında iyi niyetli kabul edilmiştir. Bu durumda artık tapu iptal ve tescil talebi hukuken korunmaz. Çünkü tapu siciline güven ilkesi devreye girer ve ayni hak kazanımı korunur. Böyle bir ihtimalde davacının tek hukuki imkânı, zararın vekilden talep edilmesidir.

Başka bir ifadeyle, tapu artık iyi niyetli üçüncü kişinin eline geçmişse ya da taşınmaz dava açılmadan önce birkaç kez el değiştirmiş ve son malik iyi niyetli kabul edilmişse, dava zorunlu olarak tazminat/alacak davasına dönüşür. Bu nedenle uygulamada sıklıkla terditli dava açılır: “Tapu iptal ve tescil, mümkün olmazsa bedel tazmini.”

Bu strateji özellikle TMK m.1023’ün uygulanma ihtimalinin bulunduğu dosyalarda büyük önem taşır. Çünkü dava sürecinde mahkeme üçüncü kişinin iyi niyetli olduğuna kanaat getirirse, iptal talebi reddedilir; ancak terditli tazminat talebi varsa yargılama o yönde devam eder.

Özetle; tapu kötü niyetli kişideyse iptal mümkündür. Tapu iyi niyetli üçüncü kişideyse, iptal mümkün değildir, zarar vekilden talep edilir. Bu bağlantının dilekçede açık kurulması gerekir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Vekalet görevinin kötüye kullanılması davalarının hukuki niteliği öğretide ve Yargıtay uygulamasında tartışılmıştır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 06.07.2020 tarihli, E. 2018/791 K. 2020/3450 sayılı kararında, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan davaların niteliği itibariyle haksız fiil hükümlerine tabi olduğunu vurgulamıştır. Bu tespit özellikle tazminat talepleri bakımından önemlidir.

Tapu iptal ve tescil davalarında, yolsuz tescile dayanılıyorsa kural olarak ayni hakka dayalı talep söz konusudur. Ayni hakka dayalı davalarda genel olarak zamanaşımı işlemez. Bu yönüyle dava, muris muvazaasına dayalı tapu iptal davalarına benzerlik gösterir.

Ancak burada kritik ayrım şudur: Eğer üçüncü kişi iyi niyetliyse zaten iptal mümkün değildir. Eğer kötü niyetliyse ve tescil yolsuz ise, ayni talep süreye tabi değildir. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil bakımından genel bir hak düşürücü süre yoktur.

Tazminat Talebi Bakımından ise eğer dava haksız fiil niteliğinde ise, Türk Borçlar Kanunu m.72 uygulanır: Zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, Herhalde fiilin gerçekleşmesinden itibaren 10 yıl zamanaşımı süresi uygulanır. Eğer fiil aynı zamanda suç teşkil ediyorsa ve ceza zamanaşımı daha uzunsa, o süre uygulanabilir.

Bu nedenle uygulamada şu ayrım önemlidir: tapu iptal talebi, süreye tabi değildir (yolsuz tescil söz konusuysa). Vekile karşı tazminat talebi varsa TBK m.72’deki 2 ve 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Dava stratejisi kurulurken bu ayrım mutlaka gözetilmelidir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası ile ilgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi — E. 2016/7649, K. 2019/5919 (19.11.2019)

Özet: Davacı, vasisi tarafından verilen vekâletin kötüye kullanıldığını iddia ederek tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Dosyada vekilin vekâlet verenin iradesine uygun davranmadığı ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı, buna karşın kötü niyet ve ispat konularının yeterince gösterilmediği tartışılmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi — E. 2015/7741, K. 2018/1185

Özet: Davacı, vekâlet verenin payını satması için kardeşini vekil tayin etmiş; ancak vekil satış yetkisini kötüye kullanarak payı başka kişiye devretmiştir. Yargıtay, vekâlet sözleşmesinin güven ilişkisine dayandığını ve sadakat ile özen borcu ihlalinin kötüye kullanım olarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Dava Dilekçesinde Özellikle Vurgulanması Gereken Noktalar

Dilekçede mutlaka; vekalet ilişkisinin güven temeli, sadakat borcu ihlali, rayiç bedel karşılaştırması, bedelin ödenmediği, menfaat çatışması, üçüncü kişinin kötü niyet emareleri açıkça yazılmalıdır. Salt “yetki kötüye kullanıldı” ifadesi yeterli değildir. Somut olgular gösterilmelidir.

---

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili hukuki desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, Burak Temizer Hukuk Büromuzun deneyimli İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosundan destek alabilirsiniz.

---

Sık Sorulan Sorular

Vekil Satış Yetkisine Sahipse Yapılan Satış İptal Edilebilir Mi?

Evet. Yetki olsa bile sadakat borcuna aykırı işlem yapılmışsa iptal mümkündür.

Rayiç Bedelin Altında Satış Tek Başına Yeterli Midir?

Tek başına yeterli olmayabilir ancak güçlü bir kötüye kullanım göstergesidir. Diğer delillerle desteklenmelidir.

Alıcı Akraba İse Dava Kolay Mı Kazanılır?

Akrabalık tek başına yeterli değildir ancak kötü niyet karinesi oluşturabilir.

Bedel Elden Ödendiyse Ne Olur?

İspat yükü ağırlaşır. Banka kaydı olmaması davacı lehine yorumlanabilir.

Tapu İptal Olmazsa Ne Talep Edilir?

Bedel tazmini ve vekile karşı zarar davası açılabilir.

Ceza Davası Da Açılabilir Mi?

Evet. Dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma gibi suç tipleri gündeme gelebilir.