Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye, Türk borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesi; kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı olarak üstlenildiğine ilişkin bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi ev sahibine herhangi bir sebebe dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden kira ilişkisini sonlandırma imkânı tanımaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Hukuki olarak geçerli bir tahliye taahhütnamesinden bahsedebilmek için kanunen aranan şartlar:
- Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması
- Tahliye taahhütnamesinin kiracının ya da varsa vekilin serbest iradesiyle imzalanmış olması
- Tahliye tarihinin açık ve belirli olması
- Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden ve kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olması olarak sıralanabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği konusu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
1. Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Olması
Kiracı, yazılı bir şekilde evi boşaltmayı taahhüt etmelidir. Kanunda resmi yazılı şekil koşulu öngörülmemiş olup, adi yazılı şekil yeterlidir. Fakat taraflar isterlerse resmi yazılı şekilde yapılmasını da aralarında kararlaştırabilir. Bu durumda söz konusu taahhütname noterde düzenlenir. Taahhütnamenin noterde yapılması ispat kolaylığı sağlamaktadır. Yani, kiracının imzaya itiraz etmesinin önüne geçilmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesi çoğunlukla adi yazılı şekilde yapılmakta, bir şablon haline getirilmiş hazır metinler kırtasiyelerden ya da internetten temin edilmektedir.
Yazılı tahliye taahhüdünün ayrı bir belge şeklinde olması da gerekmemektedir. Kira sözleşmesinin bir bölümünde de yer alabilir. Fakat taahhüdün sözleşme yapıldıktan sonra verilmesi geçerlilik koşulu olduğundan kira sözleşmesinde ancak sonradan ekleme şeklinde yer alabilir.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Kiracı veya Vekili Tarafından İmzalanması:
Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından ya da kanunen yetkilendirdiği vekili tarafından imzalanmalıdır. Kiracı dışında kiracının aile fertlerinin vermiş olduğu taahhüt geçerli değildir. Yani, tahliye taahhüdü kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişi tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracının olduğu durumlarda ise tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekmektedir. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda ise eşin rızasına yönelik imza içermeyen tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılmalıdır.
3. Tahliye Taahhütnamesinin Kiralananın Tesliminden Sonraki Bir Tarihte İmzalanması
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın, tesliminden sonraki bir tarihte imzalanması gerekir. Yani, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra değil kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesi imzalanmadan veya kira sözleşmesi ile beraber imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir. Kiracının kiralananda fiili hakimiyet ve tasarrufta bulunması gerekir.
Fakat Yargıtay, uygulamada kira sözleşmesi ile beraber kiralanan taşınmaz teslim edildiği için tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra imzalanmasını yeterli saymıştır. Vermiş olduğu kararlarında tahliye taahhüdünün geçerli olması açısından kiralananın teslimini değil geçerli bir kira ilişkisinin varlığını aramıştır.
Dolayısıyla, kira sözleşmesinin içinde bulunan tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalandığından geçersiz sayılmaktadır.
Belirli süreli olarak yapılmış ve sürekli devam eden kira sözleşmeleri bakımından ise; Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi gereğince belirli süreli yapılan kira sözleşmeleri feshedilmediği müddetçe bir sene uzamış sayılır. Bu durumda ilk kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhüdü geçerli sayılmamaktadır.
4. Tahliye Taahhütnamesinin Kiracının Serbest İradesi ile İmzalanması
Tahliye taahhütnamesi kiracının özgür iradesiyle imzalanmalıdır. İrade beyanında sakatlık olması halinde geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmamaktadır. İradeyi sakatlayan haller; aldatma, korkutma ve yanılmadır.
Örneğin; kiracı ev sahibi tarafından tahliye taahhütnamesi imzalanmadığı müddetçe kira sözleşmesinin de geçerli olmayacağı konusunda aldatılmışsa geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından bahsedilemez.
5. Tahliye Tarihinin Açık ve Belirli Olması
Tahliye taahhütnamesinde yer alan taahhüt tarihinin belirli olması gerekmektedir. Kesin bir tarih, ay, gün, yıl olarak belirtilebileceği gibi kesin bir tarihe atıf yapan bir durum şeklinde de belirlenebilir.
Tahliye taahhüdünün belirli olması dava veya icra takibi için önem arz etmektedir. Taahhüt tarihinden başlayarak 1 ay içinde icra takibi veya dava açılması gerekir.
Gayrimenkul Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz
Şartlı Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı olarak yapılıp yapılamayacağı konusunda öğretide bir tartışma bulunsa da Yargıtay kararları uyarınca da tahliye taahhüdünün şarta bağlı olarak yapılabileceğinin kabul edilmesi gerekmektedir.
Beyaza İmza ile Tahliye Taahhütnamesi:
Beyaza imza yani boş tahliye taahhütnamesine imza attırma ile yapılan tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından bir irade sakatlığı halinin varlığı ispatlanmadığı müddetçe geçerli olacaktır.
Beyaza imza atan kiracı tahliye taahhüdünün ev sahibi tarafından sonardan doldurulmasını kabul ettiğinden bu durum taahhütnamenin geçerliliğine etki etmeyecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye
Tahliye taahhütnamesine aykırı olarak ev taahhüt tarihinde boşaltılmazsa ev sahibi icra yoluna ya da dava yoluna başvurabilir. Tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte, tahliye tarihine ev boşaltılmadığında ev sahibi tarafından 1 ay içerisinde icra ya da dava yoluna başvurulabilir.
1. İcra Yoluyla Tahliye:
Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa ev sahibi, tahliye taahhütnamesini icraya koyabilir. Tahliye taahhütnamesine aykırı olarak kiracı evi tahliye etmediğinde dava açılmasının yanı sıra icra takibine başvurulabilir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi için taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatılmalıdır. Daha taahhüt tarihi gelmeden yapılan icra takibi reddedilecektir. Çünkü; öncelikle taahhüt tarihinin gelmiş olması ve 1 aylık sürenin başlamış olması gerekmektedir.
İcra Takibi Süreci:
Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız takiplerde genel yetkili icra dairesi, kiracının yerleşim yeridir. İcra dairesine sözlü olarak, yazılı olarak ya da elektronik ortamda başvurulabilir. Tahliye emri kiracıya tebliğ edilecektir. Tahliye emrinin kiracıya tebliğinden itibaren kiracının 7 günlük bir itiraz süresi bulunmaktadır. 7 günlük süre içine kiracı tahliye emrine itiraz etmezse, tahliye işlemlerine başlamak için 15 günlük süre dolmalıdır. Kiracı tarafından itiraz edilmediğinde icra takibi kesinleşmiş olur.
2. Dava Yoluyla Tahliye
Tahliye taahhütnamesinde verilen tarihte evi boşaltmayan kiracıya karşı ev sahibi dava yoluna da başvurabilmektedir. Bu davada davacı, kiraya verendir. Birden fazla ev sahibi olması halinde dava tümü tarafından açılır. Davalı ise evi belirli bir tarihte boşaltma borcunu üstlenen kiracıdır. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak olan dava taahhüt tarihinden başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. Bu, hak düşürücü süredir.
Dava Süreci:
Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise davalının ikamet ettiği yer mahkemesidir. Hâkim bu davada tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının sağlanıp sağlanmadığını inceler. Geçersiz bir taahhütname mevcutsa davanın reddine karar verir.
Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? konusu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz:
Kiracı tahliye taahhütnamesi ile başlatılan ilamsız icra takiplerinde itiraz hakkını kullanabilir. Bu itiraz nedenleri; imzaya itiraz, yetkiye itiraz, kira sözleşmesinin yenilendiği ya da uzatıldığına ilişkin itiraz, taahhütnamenin geçersiz oluşundan dolayı itiraz olabilir.
- İmzaya İtiraz:
Kiracı imzaya ayrıca ve açıkça itiraz etmelidir. İmzaya itiraz yalnızca adi yazılı şekilde yapılmış olan tahliye taahhütnamelerinde ileri sürülebilir. Resmi şekilde yapılan yani, noter vasıtasıyla hazırlanan taahhütnameler açısından imza itirazı ileri sürülemez.
- Kira Sözleşmesinin Yenilendiği ya da Uzatıldığı İtirazı:
Kiracı, kira sözleşmesinin uzaması durumunda ya da yenilenmiş olması halinde ev sahibi ile anlaştıklarını ve bu sebeple taahhüdün geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Kiracı, sözleşmenin uzadığını ya da yenilendiğini noter tarafından düzenlenen bir belgeyle kanıtlamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi; kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı olarak üstlenildiğine ilişkin bir belgedir. Kiracı, tahliye taahhütnamesini imzalayarak evi belirli bir tarihte boşaltmayı üstlenmiş olur.
Tahliye Taahhütnamesi Noterden Nasıl Alınır?
Kiracı ve ev sahibi noterliğe kira sözleşmeleri ile giderek tahliye taahhütnamesi hazırlatıp, noter huzurunda imzalayabilirler.
Tahliye Taahhütnamesi Noterde Yapılmazsa Ne Olur?
Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda yapılması bir geçerlilik şartı değildir. Ancak ispat kolaylığı sağlayacaktır. Keza, kiracı tarafından imzanın kendisine ait olmadığı hususunda imzaya itiraz edilmesi mümkün olmayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kira Sözleşmesi Arasında Kaç Gün Olmalı?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması gerekir. Kira sözleşmesi imzalanmadan veya kira sözleşmesi ile beraber imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Nereye Başvurulur?
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı tarafından ev boşaltılmadığında ev sahibi, icra dairesine başvurup icra takibi başlatacağı gibi tahliye davası da açabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Nerede Açılır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte evi boşaltılmayan ev sahibi, evin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilecektir.
Kira Hukuku konusu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Sonuç
Kira hukuku süreler açısından teknik bir hukuki alan olup, birçok süre ve usul kuralı barındırmaktadır. Mağduriyetler yaşanmaması ve hem maddi hem de manevi kayıplarla karşılaşılmaması adına; kiracının tahliyesinde hukuki prosedürler dikkatlice uygulanmalıdır. Kira hukuku avukatından bu süreçte destek alınması oldukça önemlidir. Burak Temizer Hukuk Bürosu olarak sizlere destek olmak için buradayız.
İPEK HEPDİKER
