Kira Tespit Davası, Şartları, Ne Zaman Açılır?

KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespit davası son süreçte ülkemizde en çok açılan dava türlerindedir. Kira tespit davası ile birlikte ev sahipleri düşük kaldıklarını düşündükleri kirayı rayiç seviyeye yükseltmek adına hukuki aksiyon almaktadırlar. Elbette kira tespit davasının şartları ve kendine özgü izlenecek usul kuralları bulunmaktadır.

Kira sözleşmeleri, ülkemizdeki barınma ihtiyacını karşılamanın en yaygın yollarından biridir. Ancak günümüz ekonomik koşullarında enflasyonun yüksek seyretmesi ve emtia fiyatlarının artmasıyla birlikte kira bedelleri hızla yükselmiştir. Bu durum, kira bedellerinin emsallerine göre düşük kalmasına neden olmuştur. Kiraya verenler, kira bedellerini emsalleriyle uyumlu hale getirmek için kira tespit davaları açarak bu durumu düzeltmeye çalışmaktadır.

Kira tespit davası, genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, özellikle de 5 yıllık kiracılar için kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, kira artış davası olarak da bilinir. Dava, konut kiralarında ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir ancak otomobil kiraları gibi taşınmaz olmayan kiralamalarda veya arsa kiralarında geçerli değildir. Mahkeme, bu süreçte Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler.

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Ev sahibi, kira sözleşmesinde belirlenen kurallar doğrultusunda, genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını göz önünde bulundurarak belirli dönemlerde kira bedeline zam yapabilir. Ancak kira tespit davası, bu tip sınırlamalara tabi değildir. Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken TÜFE gibi belirli bir sınırı gözetmez. Tamamen mevcut piyasa koşullarını ve yerel faktörleri dikkate alarak karar verir.

Bu durum, kiracılar ve ev sahipleri arasında zaman zaman anlaşmazlıklara yol açabilir. Ancak kira tespit davası, bu tür anlaşmazlıkların adil ve yasal bir şekilde çözülmesini sağlar. Mahkeme, tarafların argümanlarını dinler ve davanın sonucunda adil bir kira bedeli belirler.

1. KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NEDİR?

Kira tespit davası açmak için gereken koşullar şunlardır:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır, bu sözleşme yazılı olmak zorunda değildir ve sözlü olarak da yapılabilir.
• Davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır, aksi halde dava usulden reddedilir.

Yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi için ise ek olarak şu iki şart aranır:

• Dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalıdır.
• Dava açılmamış olsa bile yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya ihtarname gönderilmelidir.

2. KİRA TESPİT DAVASINDA SÜRELER

Türk Borçlar Kanunu‘nun 344/3. maddesi uyarınca, kira tespit davası açılabilmesi için kira ilişkisinin en az 5 yıl sürmüş olması gerekmektedir. Bu süreç, başlangıçta 1 yıl için yapılan kira sözleşmesinin ardından tarafların anlaşmasıyla sürekli olarak uzatılması veya başlangıçtan itibaren 5 yıl veya daha uzun bir süre için yapılmış bir kira sözleşmesiyle gerçekleşebilir. Dolayısıyla, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira ilişkisinin 5 yıl dolmasının ardından, kiracı tarafından kira tespit davası açılabilir. Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde uygulanır. Ancak, bu yeni kira bedeline dayanarak kiracının tekrar bir kira tespit davası açabilmesi için, bu kez 5 yıl süreyle beklemesi gerekmektedir.

Kira tespit davası, kira ilişkisinin 5 yılını tamamlamış kiracılar için kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlar. Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, kira döneminin başlangıcından geçerli olur ve bu değişikliğin kiracıya iletilmesi için kiracıya ihtar çekilmesi gerekmektedir. Bu süreç, kiracı ve kiralayan arasındaki kira ilişkisinde adil bir kira bedelinin tespit edilmesini sağlar. Ama her zaman 5 yılın dolması aranmaz.

Kira tespit davası, kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşandığında kiracı veya mal sahibi tarafından açılabilir ve bu durumda kira ilişkisinin 5 yıl dolmuş olması gerekmez. Kiralayanın yasaya aykırı şekilde kira artışı yapması halinde kiracı bu davayı açabilir. Amacı, mahkemenin yeni kira bedelini belirlemesidir. Davanın açılabilmesi için tarafların kira artışında anlaşamamış olmaları yeterlidir; ancak, varsa bir anlaşmanın olması durumunda davanın açılması genellikle 5 yıllık sözleşme süresinin dolmasını gerektirir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2018 tarihli, E. 2017/5411, K. 2018/11236 sayılı Kararı

Bir kiraya veren ve kiracılar arasında önce 15.08.2009 tarihli, daha sonra ise 01.01.2013 tarihli bir kira sözleşmesinin imzalandığı bir olayı konu almaktadır. Ancak kiraya verenler, 2013 tarihinde imzalanan ikinci kira sözleşmesinden itibaren henüz beş yıl geçmeden, ödenen kira bedelinin piyasa standartlarına göre düşük kaldığını iddia ederek, kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca uygun oranda tespit edilmesini talep etmişlerdir.
“Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.”

Bu şekilde, Yargıtay, tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapmış olmaları durumunda, bu yeni kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolmasıyla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında öngörülen rayiç bedelin tespiti davasının açılabileceğini kabul etmiştir. Ancak bu durumun gerçekleşebilmesi için yeni sözleşme ile belirlenen kira bedelinin piyasa değerlerine uygun olmaması gerekmektedir.

3. KİRA UYARLAMA DAVASINDA İHTAR ŞARTI, KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞART MI?

Kira tespit davasında ihtar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artış oranını belirlemek için taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında kiracının veya kiraya verenin diğer tarafa yazılı olarak bildirimde bulunma yükümlülüğünü ifade eder. İhtar, kira bedelinin tespiti veya artırılması için resmi bir adımdır ve izlenmesi gereken bazı süreçler bulunmaktadır.

• Kiracı veya kiraya veren, kira artışı konusunda uzlaşmaya varılamadığında diğer tarafa yazılı bir ihtar göndermelidir. Bu ihtar, kira bedelinin artırılacağını ve gerekçesini içermelidir.
• İhtarın süresi, yasal düzenlemelere uygun olarak belirlenmeli ve kiracı için en az bir ay, kiraya veren için ise en az iki ay olmalıdır.
• İhtar, yazılı olarak yapılmalı ve gelecekteki dava sürecinde kanıt niteliği taşıyabilecek şekilde karşı tarafa iletilmelidir.

İhtar sonucunda taraflar arasında anlaşmazlık devam ederse ve kira bedeli hâlâ tartışma konusuysa, kira tespit davası açılabilir. Bu süreç, kira bedelinin değiştirilmesi veya tespiti amacıyla dava yoluna başvurmadan önce atılması gereken önemli bir adımdır.

4. YENİ KİRA BEDELİ NASIL TESPİT EDİLİR?

Kira tespit davası 5 yıllık süre dolmadan açıldığında:

• Mahkeme, kira artışı için sözleşmede kayıt yoksa yeni kira bedelini TÜFE oranını aşamaz. (TBK m. 344/2)
• Hâkim, kiralananın durumunu, TÜFE’yi ve hakkaniyeti gözeterek karar verir.

Kira tespit davası 5 yıllık süre dolduktan sonra veya 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açıldığında:

• Yeni kira bedeli, TÜFE oranından yüksek de belirlenebilir. (TBK m. 344/3)
• Hâkim, kiralananın durumunu, TÜFE’yi, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti değerlendirir.

Kira bedeli, bilirkişi ve keşif marifetiyle apartman, çevre apartmanlar, semt, kiralananın durumu, yaşı, kiracının sosyal ve ekonomik durumu, eski kiracı olması gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir. Bu nedenle, kira tespit davası aynı zamanda “kira rayiç bedel davası” olarak da adlandırılır.

5. KİRA TESPİT DAVASINDA TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİ GERİYE DÖNÜK OLARAK İSTENEBİLİR Mİ?

Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Ancak, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olan yeni kira bedeli belirlenir ve eğer belirlenen bedelin altında kira ödenmişse bu farkın tahsili mümkün olabilir.

• Yargıtay 3. HD. 02.12.2019 tarihli 2019/3381 E., 2019/9536 K. sayılı Kararı
  “… davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespitinin mümkün olmadığı, bu durumda mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu dönem için karar verilmesi…”

• Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 05.02.2019 tarihli, 2017/6416 E.- 2019/680 K. Sayılı Kararı
  “Kira enflasyon oranından az olmamak kaydı ile günün şartlarına göre arttırılacaktır.” Hükmüne göre artış miktarı belirli ve muayyen olmadığından geçersizdir. Geçersiz artış miktarı nedeniyle kira bedelini zamlı tutar üzerinden talep etmek mümkün değildir.”
• Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 09.10.2019 tarihli, 2019/49 E. – 2019/7680 K. Sayılı Kararı
  “Enflasyon oranında artış koşulu belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Bu durumda, Mahkemece yapılacak iş, davalı kiracının uzayan dönemde ödediği kira bedeli miktarı dikkate alınarak takip tarihi itibarıyla muaccel hale gelen alacak miktarının gerekirse bilirkişi eşliğinde hesaplanarak…”
• Yargıtay 8.Hukuk Dairesi 28.02.2018 tarihli, 2017/4722 E. 2018/2894 K. Sayılı Kararı “kiracı kontrat bitiminde kira bedelini Ticaret Odası Endeksine göre artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder.” Şeklinde artış şartına yer verilmiş ise de bu artış şartı endeksin niteliği belirtilmediği için belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Sözleşme metninden aylık kiranın 2.200,00 TL olduğu ve artış şartının geçersiz olduğu anlaşıldığına göre davacı alacaklının kira artış farkına ilişkin alacak istemi yerinde değildir.”

Yani, “ÜFE-TÜFE ortalaması oranında artış yapılacaktır.”, “Ticaret Odası Endeksine göre artış yapılacaktır.” İfadeleri geçersiz olup kira bedeline zam yapılamaz.

6. EV SAHİBİ 5 YIL SONRA KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiracı kira süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu nedenle, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Dolayısıyla, ev sahibi 5 yılın dolmasından sonra bile kiracıyı tahliye edemez. Kiraya veren, tahliye hakkını ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kullanabilir.

7. KİRA TESPİT DAVASINDA ARABULUCULUK

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kuralı, kira tespit davası için geçerlidir ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Arabulucuya başvurulmadan kira tespit davası açıldığında, dava şartı eksikliğinden dolayı mahkemece usulden reddedilecektir.

Arabulucuya başvuru yapacak taraf, ilgili dava için yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na şahsen veya vekil aracılığıyla başvurabilir. Kira tespit davalarında, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya özel yetkili mahkeme olan sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinin bulunduğu adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosu’na başvuru yapabilir.

Tahliye davalarında ise davalı kiracı olduğundan, kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi neresiyse, o adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosu’na başvuru yapabilir.

 

8. KİRA TESPİT DAVASI VE TAHLİYE DAVASI

Kiralanan taşınmazın tahliyesi davaları, kiraya veren ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesini, kanunda belirtilen sebeplerle sonlandırmak amacıyla kiraya veren tarafından açılan davalardır. Kira tespit davası ise konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar için beş yıllık kira süresinin sona ermesine bağlı olarak (ve sonraki beş yıl dönemlerinde) emsal kira bedelleri, on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralanan taşınmazın nitelikleri ve diğer hususlar dikkate alınarak taraflarca mahkemeden kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği davalardır.

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, kiralananın tahliye nedenlerini belirli bir sınırla düzenlemiştir. Bu çerçevede, kiraya veren, yalnızca bu tahliye sebeplerini ileri sürerek dava açabilir ve kiralananın tahliyesini talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi genellikle tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Tarafların anlaşamadığı durumlarda bile, tahliye davası açılsa dahi, mahkeme kararına kadar kira ilişkisi devam eder.

Açılan davada mahkeme, tahliye kararı verse bile taraflar, tahliye davası sonuçlanana kadar kira sözleşmesiyle bağlı kalır. Ayrıca, mahkemece tahliye talebinin reddedilme olasılığı da bulunmaktadır. Bu süreçte taraflar, tahliye davası devam ederken kira tespit davası açabilir. Gerçek durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi ve devamı maddelerinde belirtilen şartların varlığı halinde, kiraya verenin tahliye davası sürecinde kira bedelinin belirlenmesini talep etme hakkı doğar. Yargıtay kararları da bu doğrultuda önem taşımaktadır.

9. KİRA TESPİT DAVASI VE TAHLİYE DAVASI BİRLİKTE AÇILABİLİR Mİ?

Tahliye talebi ile kira tespiti talepleri birbirinden ayrı konulardır ve birbirleriyle çelişmez. Bu nedenle, kira tespit davası açılmasının tahliye davasına olumsuz bir etkisi olmaz. Ancak, her durumun kendine özgü olduğunu unutmamak önemlidir.

Tahliye davası açılabilmesi için 2 haklı ihtarın varlığı gerekirken, Kira Bedel Tespit davası açmak için kiracıya herhangi bir ihtar çekilmesi gerekmez. Genellikle, tahliye davası sürecinde açılan kira tespit davalarında, tahliyeye ilişkin hakların saklı tutulduğu beyan edilir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesi talep edilir.

10. KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASININ FARKI

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra beklenmeyen ve olağanüstü değişikliklerin meydana gelmesi durumunda, kira bedelinin yeni koşullara göre ayarlanması amacıyla açılan bir davadır. Bu değişiklikler sonucunda, bir tarafın borcunu yerine getirmesi aşırı derecede güçleşmelidir ve bu değişiklikler borçludan kaynaklanmamalıdır.

Kira tespit davası ise, kira bedelinde anlaşamayan tarafların mahkemeye başvurması sonucu açılan bir davadır. Bu dava, kira bedelinin değerinin zaman içinde azaldığı durumlarda bedelin yeniden belirlenmesini sağlar. Kira ilişkisinin beş yılı doldurmadan açılamaz ve sadece konut ve çatılı iş yerleri için geçerlidir.

Kira uyarlama davasında herhangi bir zaman sınırı bulunmazken, kira tespit davası sadece kira ilişkisinin beş yılı dolduktan sonra açılabilir. Kira uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kiraları için geçerli iken, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için geçerlidir.

11. KİRA TESPİT DAVASINDA ZAMANAŞIMI VE ARABULUCULUK SÜRECİNDE ZAMANAŞIMI

Kira bedelinin tespiti davasında, herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin geçerliliği devam ettiği ve kira tespit davası açma şartlarının mevcut olduğu sürece, kira tespit davası açılabilir. TBK. M.345 hükmüne göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” şeklindedir. Ancak madde devamında Kira Tespit Davasının yeni kira dönemine uygulanacak bedelin tespiti için açılıyorsa yenileme döneminden en az 30 gün önce açılması gerektiği düzenlenmiştir.

Zorunlu arabuluculuk sürecinde, başvurunun yapıldığı tarihten arabuluculuk son tutanağının imzalanmasına kadar geçen süreçte, zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Arabuluculuk son tutanağının imzalanmasının ardından ise, genel kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar.

12. KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kira bedelinin tespiti davası, kiralayan ve kiracı tarafından ayrı ayrı açılabilir. Kiracı, kira bedelinin fazla olduğunu düşünerek düşürülmesini talep edebilirken, kiralayan ise düşük kira bedelinin artırılması için dava açabilir.

Paylı mülkiyette her bir pay sahibi, kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteme hakkına sahiptir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Ancak, tek bir ortak dava açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

13. KİRA TESPİT DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kira bedelinin tespiti davası genellikle davalının ikametgahı veya kira sözleşmesinin yerine getirildiği gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak, kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir

Sitemizde yer alan ve kira tespit konusunu içeren Yargıtay içtihatlarına da bakabilirsiniz.

• https://temizerhukuk.com/davacinin-kira-parasinin-tespitini-istemesi-acilan-tahliye-davasinda-ihtiyac-iddiasinin-samimi-olmadigina-delil-teskil-etmez/
• https://temizerhukuk.com/kiraci-ile-yeni-kira-sozlesmesi-imzalandigi-bir-halde-ilk-kira-sozlesmesine-gore-kira-tespit-davasi-acilabilecegi-hk/

SONUÇ

Kira hukuku, kira hukuku avukatlığı bünyesinde onlarca usul kuralı ve süre  barındıran ve çeşitli aşamaların yer aldığı teknik bir konudur. Bu alanda açılacak tüm davalarda mutlaka bir kira hukuku avukatından yardım alınması gerekmektedir, aksi taktirde maddi manevi kayıpların yaşanması işten bile değildir. Zira açılacak davaların seneler sonra olumsuz sonuçlanması halinde hem büyük bir vakit kaybı hem de maddi açıdan da istenilen neticelerin alınamaması sonucu ortaya çıkacaktır. Ofisimiz başta Nişantaşı Şişli bölgesinde yer alan yüksek kira bedeli barındıran evler ve işyerleri olmak üzere tüm İstanbul ve dahi Türkiye’de kira hukuku davalarına bakmaktadır. Bu alanda bir uyuşmazlık yaşıyorsanız kira hukuku avukatı olarak tarafımıza ulaşabilirsiniz.

Stj. Av. Selver Nur Sevindik

Burak Temizer Hukuk Bürosu