Yüzde 25 kira artışı kaldırıldı mı? sorusu son zamanlarda ev sahipleri ve kiracılar tarafından sıklıkla sorulmaktadır. Yüksek enflasyonla birlikte kira fiyatlarının çok fazla artması sebebiyle devlet, Türk Borçlar Kanunu‘na (TBK) getirdiği geçici madde ile 8 Ağustos 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira zammını %25 ile sınırlı tutmuş ve %25 in üstünde yapılan zamları geçersiz saymıştı.
1 Temmuz 2023 tarihinde bu hükmün süresinin dolmasının ardından devlet, TBK’ye bir ek madde daha getirerek bu süreyi 1 Temmuz 2024’e kadar uzatmıştı. 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarına yapılacak olan zammın %25 ile sınırlandırılmasının süresi sona erdi. Peki şimdi ne olacak? Bu yazımızda kısaca kira sözleşmesinin ne olduğundan ve kapsamından bahsedip, ardından detaylıca konut kirası sözleşmelerinin akıbetini ele alacağız.
İçindekiler
- 1 Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmeleri Nelerdir?
- 2 Yüzde 25 Kira Artışı Kaldırıldı Mı?
- 3 1 Temmuz 2024 Tarihi Sonrası Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Sınırı Ne Kadar?
- 4 Ağustos 2024 Tarihinde Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Oranı Ne Kadar Oldu? Ağustos Ayı Kira Zam Oranı Ne Kadar Oldu?
- 5 Beş Yıldan Uzun Süredir Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Kira Zammının Belirlenmesi
- 6 Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Kararlaştırılması
- 7 Sıkça Sorulan Sorular
- 8 Sonuç
Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmeleri Nelerdir?
Kira sözleşmeleri TBK’nin 299-378.maddeler arasında düzenlenmiştir. TBK 299’a göre ‘’kiraya veren kişinin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanılmayla beraber o şeyden yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık olarak kiracı ile kiraya veren arasında kararlaştırılmış kira bedelini üstlendiği sözleşmelerdir. ’’Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini:
- Konut ve çatılı iş yeri kiraları
- Ürün kirası
Olmak üzere iki farklı sözleşme çeşidine ayırıp, hükümlerini ayrı ayrı düzenlemiştir. Kira artış sınırı konut kiraları üzerine olduğu için bu yazımızda diğer kira çeşitlerini ele almayacağız.
Kira Hukuku ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve Kira Hukuku alanındaki diğer konularda bilgi edinmek isterseniz, ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Yüzde 25 Kira Artışı Kaldırıldı Mı?
Ülkemizde ortaya çıkan konut krizinin ve yüksek enflasyonun ardından devlet, fahiş kira fiyatları artışlarını engellemek amacıyla 8 Ağustos 2022 tarihinde Türk Borçlar Kanununa geçici madde ilave ederek 8 Ağustos 2022 ila 1 Temmuz 2023 arasında yenilenecek olan kira sözleşmeleri için maksimum %25’lik zam öngörmüştü.
Buna göre öngörülen tarihler içerisinde kira kontratının bitmesinin ardından taraflar eğer bu kontratı yenilemek isterlerse ev sahibi en fazla %25 zam yapabilirdi. Daha fazla zam yapması devlet tarafından yasaklanmıştı.
1 Temmuz 2023 tarihinde ise kira fiyatına yapılabilecek %25’lik zam sınırı, Türk Borçlar Kanununa bir geçici madde daha eklenerek 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı.
Geçici maddeye göre bu hüküm 1 yıldan uzun kira kontratlarında da uygulanmaktaydı. Bu orandan fazla miktarda yapılan sözleşmeler kanuna göre geçersiz kabul edilmiştir. Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanununa geçici olarak eklendiğinden dolayı ve yeni bir kanuni düzenleme ile süre uzatılmadığından ötürü artık yüzde 25 kira zam sınırı 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren sona ermiş oldu.
1 Temmuz 2024 Tarihi Sonrası Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Sınırı Ne Kadar?
Ağustos 2022 den’ Temmuz 2024’e kadar uygulanan yüzde 25 kira zam sınırı uygulaması yeni bir kanuni düzenleme yapılmayarak sona ermiş oldu. Başka bir deyişle artık konut kiralarına yapılacak zammın maksimum %25 olması kuralı Türk Borçlar Kanunundaki geçici maddenin sona ermesiyle beraber kalktı. Geçici madde yürürlükten kaldırıldığı için 2 Temmuz 2024 tarihi itibariyle yenilenecek olan kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanununun 344.maddesi uygulanacak. Yani TBK 344/1 hükmü uyarınca devlet tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE) miktarına göre kiraya yapılacak yeni zam miktarı belirlenecektir. Temmuz ayında açıklanan TÜFE miktarı %65,07’dir. Yani Temmuz 2024’te kira kontratı yenilenirse ev sahibi kira fiyatına en fazla %65,07’lik zam uygulayabilir.
Ağustos 2024 Tarihinde Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Oranı Ne Kadar Oldu? Ağustos Ayı Kira Zam Oranı Ne Kadar Oldu?
Keza yine Ağustos 2024 de yenilecek/yenilenme dönemi gelen/yıl dönümü gelen/otomatik olarak 1 yıl daha uzayacak bir kira sözleşmesine uygulanacak olan yasal kira zam oranı da yüzde 65.93 olacaktır.
Örneğin; aylık 15 bin TL kira bedeli ödeyen kiracının Temmuz 2024 itibariyle kontratı sona ermesine rağmen kontratını yenilemek isterse, ev sahibi yeni kira bedelini en fazla 24 bin 760 TL yapabilir. Bu kira sözleşmesi Temmuz 2024’ten önce sona erseydi eğer ev sahibi yeni kira bedelini en fazla 18 bin 750 TL yapabilirdi.
Beş Yıldan Uzun Süredir Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Kira Zammının Belirlenmesi
Kira ilişkisinin beş yılını doldurmasının ardından kiracı ya da ev sahibi tarafından kira tespit davası açılabilir.
Kira Tespit Davası konusu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isterseniz, içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanununun 344.maddesinin 2.fıkrası uyarınca beş yıldan uzun süreli ya da beş yılın ardından yenilenen kira sözleşmelerinde belirlenecek yeni kira bedeli, hakim tarafından TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak ve ardından da eski kiracıya hakkaniyet indirimi yapılarak yani taraflar arası karşılıklı hakkaniyete uygun olarak belirlenir.
Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Kararlaştırılması
Kira sözleşmesi Türkiye’de yerleşikler arasında döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz. 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı kararı ile dövize endeksli kira sözleşmesi kurulması yasaklanmıştır. Taraflardan en az biri Türkiye’de yerleşik değilse bu yasağın istisnası kapsamında kalacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev Sahibi Ara Zam Talebinde Bulunabilir Mi?
Kira sözleşmesinin yenilenmesi dışında ev sahibi, hiçbir zaman kiracıya keyfen ara zam uygulayamaz.
Ağustos Kira Zam Oranı Ne Kadar Oldu? Ağustos Kira Zam Oranı Nasıl Hesaplanır?
Ağustos 2024 tarihi itibariyle yenilenecek olan kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanununun 344.maddesi uygulanacaktır. Yani TBK 344/1 hükmü uyarınca devlet tarafından belirlenen yıllık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) miktarına göre kiraya yapılacak yeni zam miktarı belirlenecektir. Ağustos ayında açıklanan kira zam oranı %65,93’dür.. Yani Ağustos 2024’te kira kontratı yenilenirse ev sahibi kira fiyatına en fazla %65,93’lük zam uygulayabilir. . 10.000 TL lik bir kiranız varsa kira sözleşmeniz Ağustosta yenilecek ise kiranız en fazla yasal olarak 16.930 Türk Lirası olabilir. Ağustos ayında kira zammı ıcın ev sahibiniz sizden maksimum yüzde 65.93 oranında zam isteyebilir. Üstünde bir zam yapmak ise kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmayla elbette mümkündür.
Ev Sahibi ile Yeni Kira Zammının Belirlenmesi Konusunda Anlaşamadık. Evden Çıkmam Gerekir Mi?
Ev sahibi, TÜFE’nin üzerinde bir kira bedelini kiracıdan istemişse, kiracı bu fiyatı ödemek zorunda değildir ve ev sahibi tarafından evden SADECE BU SEBEPLE zorla tahliye edilemez.
Ev Sahibi Kira Fiyatını Artırmak Amacıyla Israrla Telefonla Arıyor. Ne Yapabilirim?
Ev sahibi, kiraya verdiği süre içerisinde sözleşmenin hükümlerine katlanmakla yükümlüdür. Yani sözleşme süresi sona erinceye kadar ev sahibi, hiçbir şekilde kiracıdan yasal yükümlülük üzeri zam talep edemez.
Eğer ev sahibi, sürekli bir şekilde bu konu hakkında kiracıyı rahatsız ediyorsa, Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) ilgili hükümleri ev sahibine uygulanır. Örneğin; fiyat artırımı hususunda ev sahibi, sürekli kiracının kapısına dayanıp kira zammı talep ediyorsa TCK 123/A’da düzenlenen ısrarlı takip suçu oluşur. Keza yine huzur ve sukunu bozma suçu da gündeme gelebilecektir.
Israrlı Takip Suçu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isterseniz, ilgili içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
Ev sahibinin elinde tahliye taahhütnamesi bulunması halinde ise kiracı bu açıdan dezavantajlı durumda olacaktır, zira ev sahibi ilk anlaşmazlık halinde tahliye taahhütnamesi ile tahliye için dava açabilecektir.
Tahliye Taahhütnamesi ile ilgili en kapsamlı bilgilere ulaşmak istiyorsanız, bağlantıya tıklayarak içeriğimize ulaşabilirsiniz.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Müessesesi Nasıl İşler?
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
Sonuç
Son günlerde en çok uyuşmazlığın çıktığı konulardan biri de kira uyuşmazlıklarıdır. Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü çok fazla olduğu için kira uyuşmazlığının tarafı olanlar davalarını takip etmekte güçlük çekmektedirler. Ayrıca kira uyuşmazlıklarının zorunlu arabuluculuk müessesine tabi olması ve özellikle tahliye taahhütnamesine dayalı icra takiplerinde sürelerin kaçırılmaması önem arz etmektedir. Kiracınızı tahliye etmek istiyorsanız ya da ev sahibiniz tarafından tahliye edilmek istiyorsanız, olası hak ve menfaat kayıplarını engellemek adına alanında uzman avukat kadrosuna sahip Burak Temizer Hukuk Büromuz’dan hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz. Kira avukatı ile kira uyuşmazlıklarınızda hukuken güvende olmanızı tavsiye ederiz.
MEHMET KIŞLIK
